家賃滞納したら即退去？ 管理会社が教える「強制退去」までのリアルな流れと対処法
「家賃を1ヶ月滞納してしまったら、すぐにアパートを追い出されてしまうの？」
賃貸住宅に関するトラブルの中でも、特に深刻なのが「家賃滞納」です。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）に寄せられる相談でも、家賃滞納に関するものは一定数存在します。
結論から言えば、1ヶ月の滞納で即座に強制退去させられることはありません。
しかし、滞納を放置すれば、法的な手続きを経て最終的には「強制退去」に至る可能性があります。
今回は、家賃滞納が発生してから強制退去に至るまでのリアルな流れと、万が一滞納してしまった場合の対処法について解説します。
近年の傾向：保証会社の役割
まず、近年の賃貸契約では、借主が保証会社に加入するケースが非常に多くなっています。これは、万が一借主が家賃を滞納した場合、保証会社が大家さん（または管理会社）に家賃を立て替えて支払う（代位弁済する）仕組みです。
「保証会社が払ってくれるなら安心」と思うかもしれませんが、それは間違いです。
保証会社が立て替えた分は、今度は保証会社から借主に対して厳しく請求されます。支払いを拒否すれば、保証会社から訴訟を起こされる可能性もあります。
滞納発生から「強制退去」までの流れ
では、実際に家賃を滞納すると、どのようなステップで事態が進行するのでしょうか。
ステップ1：督促（滞納1～2ヶ月目）
家賃の支払いが確認できない場合、まずは管理会社や大家さんから電話や「家賃未払いのお知らせ」といった書面で「支払いが確認できていません」という連絡が入ります。この段階で誠実に対応し、すぐに支払えば大きな問題にはなりません。
ステップ2：催告書（滞納3ヶ月目～）
滞納が2〜3ヶ月続くと、事態は深刻化します。このあたりが「黄色信号」です。
管理会社や大家さんからは、単なるお知らせではなく、「このまま支払わなければ契約を解除します」という「催告書」や「条件付解除通知」が送られてくることが多くなります。
この段階の書面は、法的な契約解除や訴訟の準備に入るための重要な証拠となります。そのため、郵便局が配達と内容を証明する「配達証明付き内容証明郵便」で送られてくるのが望ましいとされています。
（ちなみに、この「催告」には、家賃の請求権が時効で消滅するのを防ぐ（時効の完成を猶予する）法的な意味合いもありますが、催告から6ヶ月以内に訴訟などの手続きを取る必要があります。）
ステップ3：賃貸借契約の解除（滞納3ヶ月以上）
複数回にわたる督促にも応じず、滞納が続いた場合、貸主（大家さん）との「信頼関係が破壊された」と判断されます。
貸主は、賃貸借契約を解除する権利を得て、法的な「建物明渡請求訴訟」の準備に入ります。
ステップ4：建物明渡請求訴訟
貸主が裁判所に「部屋を明け渡してください」と訴訟を起こします。裁判所から訴状が届いても無視していると、貸主側の主張が一方的に認められてしまいます。
万が一、家財道具を置いたまま夜逃げをしたとしても、貸主は勝手に荷物を処分できません。必ずこの「建物明渡請求訴訟」という法的手続きを経て、占有を貸主に移す必要があります。これを無視して貸主が勝手に荷物を運び出す行為は「自力救済」と呼ばれ、法的に禁じられています。
ステップ5：強制執行（強制退去）
裁判で貸主の主張が認められ、明け渡しの判決が出てもなお借主が退去しない場合、最終手段である「強制執行」が行われます。
暮らしっく不動産のホンネ
私が過去に立ち会った現場でも、弁護士や裁判所の執行官が来て、荷物を運び出すためのトラックが手配されるなど、非常に大掛かりなものとなります。こうなってしまうと、もう借主側が流れを止めることはできません。
もし家賃を滞納してしまったら？
では、万が一、病気や失業などで家賃の支払いが難しくなった場合、どうすればよいのでしょうか。強制退去を避けるために最も重要な対処法をお伝えします。
1. 絶対に「無視」しない（最重要）
最もやってはいけないことが、管理会社や大家さんからの連絡を無視することです。
暮らしっく不動産のホンネ
私が実際に立ち会った強制退去のケースでも、多くは「連絡が取れない」ことが決定的な問題になっています。
滞納してしまうことには、病気や失業など、きっといろいろな事情があるのだと思います。ですが、連絡さえ取れていれば、「どうやって返済するのか」という具体的な話し合いができます。
連絡を遮断してしまうと、貸主側は「支払う意思がない」と判断し、法的手続きに進むしかなくなってしまいます。どんなに状況が苦しくても、連絡だけはきちんと対応しましょう。
2. すぐに管理会社・大家さんに連絡する
「支払いが遅れそうだ」と分かった時点で、すぐに管理会社や大家さんに連絡してください。
誠実に事情を説明し、「いつまでに支払えるか」という具体的な見通しを伝えることが重要です。管理会社側も、滞納が続いている場合、一括での支払いが困難であることは理解していることが多いです。
そのため、管理会社の重要な業務として、「支払計画書」などを使って分割払いの提案をするなど、滞納を解消する道筋を一緒に立ててくれる場合もあります。
3. 公的支援を調べる
お住まいの自治体には、生活に困窮した人向けの支援制度があります。例えば、家賃相当額を支給する「住居確保給付金」や、生活保護の申請 などです。生活保護を受けている場合、自治体から家賃を直接振り込んでもらう「代理納付制度」などもあります。まずは役所の窓口に相談してみましょう。
（参考）連帯保証人への影響
保証会社ではなく、親族などが連帯保証人になっている場合、滞納した家賃は連帯保証人に請求されます。
ただし、注意点として、令和2年（2020年）4月1日以降に締結された個人保証契約については、保証する上限額（極度額）を定めていなければ、その保証契約自体が無効となります。
また、連帯保証人が定められた極度額の全額を一度支払った（代位弁済した）場合、極度額はその分減少し、支払額が極度額に達すれば、それ以降に発生した家賃については、もはや請求することはできません。
まとめ
家賃滞納は、1ヶ月で即退去にはなりませんが、放置すれば確実に法的手続きが進み、最終的には住む場所を失うことになります。
重要なのは、滞納してしまう前、あるいは直後に、誠実に対応することです。貸主や管理会社も、事情を説明し、支払いの意思を見せれば、すぐに「出て行け」とは言わないはずです。まずは一本の電話で、正直に相談することから始めてください。
