こんにちは、暮らしっく不動産の門傳です。

中古物件を買ってリノベーション。「自分好みの空間を作りたい」という相談、よく受けます。雑誌やSNSで見るリノベ事例、素敵ですよね。

でも、正直に言います。
表面的な「デザイン」や「間取り」だけで物件を選んでしまうと、後でとんでもない痛い目を見ることがあります。

「希望の場所にキッチンが動かせない」「隣の部屋の話し声が丸聞こえ」「フルリノベしたのに冬の朝は極寒」……。
これらはすべて、購入前のチェックで回避できる問題です。

今回は、不動産のプロ向けに行われている技術研修資料（※）の内容をベースに、これから中古物件を買う人が絶対に知っておくべき「構造・断熱・法律」の3つの真実を解説します。営業トークには出てこない、リアルな話です。

※参考資料：公益財団法人 不動産流通推進センター「媒介業者が知っておくべきリノベーションの基本知識と最新動向 2024年」他

1. マンション購入の落とし穴：「階高」と「GL工法」

内装がボロボロでもリノベーションで綺麗にできます。しかし、「変えられない構造」はどうにもなりません。特に築年数が経ったマンション（築30〜40年以上）で注意すべきは「階高」と「音」です。

■ 天井裏と床下の余裕、「階高」を見ていますか？

「キッチンを壁付けからアイランドにしたい」という要望、多いです。
でも、古いマンションの多くは、コンクリートの床から上の階の床までの高さ（階高）が低く設計されています。これが何を意味するかというと、「床下に配管を通すスペースがない」ということです。

■ 音トラブルの元凶「GL工法」

内見に行ったら、壁をコンコンと叩いてみてください。
コンクリートに直接壁紙が貼ってあるのではなく、少し軽い音が響く場合、「GL工法（団子貼り）」の可能性があります。

これはコンクリート壁にボンドの塊（団子）をつけて石膏ボードを貼る昔の工法なのですが、壁とボードの間の空洞が太鼓のように音を増幅させる「太鼓現象」を引き起こします。隣の部屋の音が（特に低音が）よく聞こえる原因になります。

対策：
リノベーションで「GL壁を一度解体して、吸音材を入れた二重壁にする」などの対策が有効ですが、その分解体費用と造作費用がかかります。予算組みの段階で知っておくべきポイントです。

2. 「断熱等級4」では寒い！2025年基準の真実

「リノベ済み物件だから暖かいはず」という思い込みは危険です。
2025年4月から、全ての新築住宅に「省エネ基準（断熱等級4）」への適合が義務化されますが、建築のプロの間では「等級4は最低ラインであり、決して快適ではない」というのが常識です。

これから長く住むなら、目指すべきは「等級6（HEAT20 G2グレード相当）」です。
中古マンションでこれを達成するコスパ最強の方法は、「内窓（インナーサッシ）」の設置です。壁を壊さずに窓の断熱性を2〜3倍に高められます。

物件選びの際は、「窓枠の奥行き」を見ておくと良いでしょう。内窓を設置するスペースがあるかどうかが分かります。

3. 2025年4月「4号特例縮小」で木造フルリノベが変わる

「ボロボロの戸建てを安く買って、柱だけ残してスケルトンリフォームしたい」
そう考えている方は、2025年4月の法改正に要注意です。これまで使えていた「特例」が縮小され、リノベーションのハードルが一気に上がります。

■ 何が変わるの？

これまでは、一般的な木造2階建て住宅（4号建築物）のリノベーションなら、建築士が設計すれば確認申請の手続きの一部（構造審査など）を省略できました。これを「4号特例」と言います。

しかし、2025年4月以降はこの特例が縮小（事実上の廃止）され、大規模な修繕・模様替えには「確認申請」と「構造・省エネ図書の提出」が必須になります。

対策としては、「確認申請が不要な範囲（屋根の葺き替えや外壁の上張りなど）」で済むような状態の良い物件を選ぶか、法改正に対応できる設計力の高い会社を選ぶことが不可欠です。