【高田馬場で不動産売却】宅建業者の「現地調査」って何するの？ 売主様が知っておきたいポイント解説！
こんにちは！高田馬場の不動産売却をサポートする「暮らしっく不動産」です。
最近は売買の案件も増えてきました。
高田馬場周辺でご所有の不動産（ご自宅やご実家など）の売却を考え始めると、「まず何から始まるんだろう？」と疑問に思いますよね。
売却の第一歩として、私たち宅地建物取引業者（宅建業者）が必ず行うのが「現地調査（物件調査）」です。
「調査」と聞くと、「家の隅々まで細かくチェックされるの？」「何か準備が必要？」と少し不安に思われるかもしれません。
そこで今回は、私たち宅建業者が行う「通常の現地調査」で「何を見て、何を見ないのか」を、売主様に分かりやすく解説します！
宅建業者の「現地調査」の目的とは？
まず大前提として、この調査は売主様の物件の「あら探し」をするために行うのではありません。
目的は、「物件の現在の状況（現況）を正しく把握し、将来の買主様へ正確に情報を伝えるため」です。
これは、安全な取引のために法律で定められた、私たち宅建業者の大切な義務（重要事項説明）の準備でもあります。
この「通常の現地調査」は、大きく分けて2つの方法で行います。
- 目視（目で見て確認）
- 簡易計測（メジャーなどで簡単に測定）
1. 「目視」はどこまで見るの？
基本は、「普通に歩いて移動できる範囲で、目で見て確認できるところ」です。
例えば、お部屋の中、お庭、建物の外観などを歩きながら確認し、ひび割れや汚れ、壊れている箇所がないかなどを見ます。
【ポイント】通常の「目視」調査に含まれない場所
逆に、以下のような場所は、売主様から特別なご依頼がない限り、通常の調査では確認しません。
- 家具の裏側： 重いタンスや冷蔵庫の裏に隠れた壁や床。
- 物置の奥： 簡単に移動できない物置や、荷物でいっぱいの場所の奥。
- 高すぎる場所： 地面や床から2mを超える高さの場所（例：高い天井、屋根の上など）。
- 地面の下： 地表に出ていない境界標（境界を示す杭など）や、水道管・ガス管。
- 危険な場所：
- 高田馬場周辺にも見られるような、高い擁壁（がけ）の下で、降りたら戻るのが大変な場所。
- 隣の建物との隙間が狭すぎて、人が通れない場所。
つまり、「日常生活で見えない・行けない場所」や「確認に危険が伴う場所」は、基本的には調査対象外となります。
2. 「簡易計測」はどこまで測るの？
これは、「メジャー（巻尺）などを使って、安全に簡単に測れる範囲」での計測です。
例えば、お部屋の天井高や、敷地に面した道路の幅（幅員）などを測ります。
【ポイント】通常の「簡易計測」に含まれないこと
- 危険な場所での計測：
- 高田馬場駅周辺のように、自動車の交通量が非常に多い道路の幅（安全に測れないため）。
- 高さの計測： 2mを超える崖（がけ）や擁壁の高さ。
- 精密な計測： 専門の機械を使った、ミリ単位での傾きや深さの測定。
あくまで「安全に、簡易的に測れる範囲」での調査となります。
【重要】宅建業者が「やらない」専門調査
ここが一番大切なポイントです。
私たち宅建業者が行う「通常の現地調査」と、「専門家による調査（専門検査）」は明確に異なります。
以下の調査は、宅建業者の通常の業務には含まれておらず、別途、専門家への依頼が必要となります。
- 地盤・地質調査：
- その土地が軟弱地盤かどうかを調べる調査。
- 土壌汚染調査：
- 土地に有害物質が含まれていないかを調べる調査。
- 地中埋設物調査：
- 地面の下に、昔の建物の基礎などが埋まっていないかを調べる調査。
- 境界確定調査：
- 土地家屋調査士が、お隣の土地所有者様と立ち会いの上、土地の境界線を法的に確定させる測量。
- 建物状況調査（インスペクション）：
- 建築士などの専門家が、家の傾きや雨漏り、構造的な部分の劣化などを詳しく調べる「家の健康診断」。
- 耐震診断：
- 専門家が、図面や現地調査をもとに、地震に対する強度（耐震性能）を精密に計算する調査。
- シロアリ検査：
- 専門業者が床下に潜って、シロアリの被害がないかを調べる調査。
- 給排水施設の老朽化検査：
- 水道管や排水管の内部のサビや詰まり具合を、専門機材で調べる調査。
これらの調査は、売却の過程で必要になったり、買主様から要望されたりする場合があります。
売主様へのお願い
調査をスムーズに進めるため、売主様にご協力をお願いしたいことがあります。
- 調査当日の立ち会い：
- 可能な限り、お立ち会いをお願いします。お部屋や物置などを見せていただくためです。（※もし、立ち入りを拒否された場所があると、その部分は「状況不明」として買主様にお伝えすることになります）
- 情報の共有：
- 「過去に雨漏りを修繕した」「境界標はたしか、この辺りにあったはず」など、ご存知のことがあれば、ぜひ教えてください。
【境界標についてのごご注意】
土地の境界を示す「境界標（杭やプレート）」は、私たちも注意を払って探します。
しかし、高田馬場周辺の住宅密集地では、長年のうちに見えなくなったり、地面に埋まってしまったりして、通常の調査では発見できないケースも少なくありません。
もし境界標が見当たらない場合、売買を安全に進めるために、前述の「境界確定調査」を土地家屋調査士に依頼することをご提案する場合があります。
🏃 高田馬場エリアの売却なら、暮らしっく不動産へご相談ください！
高田馬場エリアは、学生街の賑やかさ、閑静な住宅街、古くからの商店街、そして坂道や細い路地など、多様な顔を持っています。物件が密集している場所も多く、土地の境界や隣地との関係が複雑なケースも珍しくありません。
だからこそ、この地域の特性をよく理解した、丁寧な現地調査がとても大切になります。
【暮らしっく不動産（株式会社ラインズマン）の安心材料】
私たち「暮らしっく不動産」は、高田馬場エリアに密着し、多くの売却をお手伝いしてきました。
例えば、過去には
- 「再建築不可」の物件
（法律で定められた道路の幅に2m接していないため、今の建物を壊すと新しい家が建てられない土地） - 「農地転用」が必要な土地
（地目が「畑」や「田」のままで、そのままでは家を建てたり売買したりできない土地）
など、一般的に「売却が難しい」と言われるような案件も、調査や行政との協議を重ね、無事に取引成立までサポートさせていただいた実績がございます。
「うちの物件、ちょっと特殊かも…」
「他社で断られてしまった…」
そんなご不安をお持ちの方こそ、ぜひ一度私たちにご相談ください。
- 「うちの場合は、専門調査って必要なの？」
- 「調査の前に、片付けておくべき範囲は？」
- 「まずは査定だけお願いしたいんだけど…」
どんな小さな疑問やご不安でも、まったく問題ありません。
お客様の大切な資産を、適正に、そして安心して売却できるよう、私たちがしっかりとサポートいたします。
高田馬場での不動産売却は、ぜひ「暮らしっく不動産」にお気軽にご相談ください。
