高田馬場で不動産売却｜業者の「現地調査」は何を見る？売主様の準備と注意点

高田馬場で不動産売却｜宅建業者の「現地調査」って何するの？ 売主様が知っておきたいポイント解説

こんにちは！高田馬場の不動産売却をサポートする「暮らしっく不動産」です。
おかげさまで、この高田馬場エリアでも不動産売買のご相談が増えてまいりました。

さて、ご自宅やご実家の売却を考えたとき、「まず何から始まるの？」と不安に思われる方は多いはずです。
売却活動の第一歩として、私たち宅地建物取引業者（宅建業者）が必ず行うのが「現地調査（物件調査）」です。

「調査」と聞くと、「家の隅々まで細かくチェックされるの？」「事前に掃除や片付けが必要？」と身構えてしまうかもしれません。
そこで今回は、私たちが行う「通常の現地調査」について、「何を見て、何を見ない（見れない）のか」を分かりやすく解説します。

📖 この記事の目次

1. そもそも「現地調査」の目的とは？

まず大前提として、この調査は売主様の物件の「あら探し」をするために行うのではありません。

最大の目的は、「物件の現在の状況（現況）を正しく把握し、将来の買主様へ正確に情報を伝えること」です。
これは、不動産取引の安全を守るために法律で定められた、私たち宅建業者の大切な義務（重要事項説明）の準備作業でもあります。

宅建業者が行う「通常の現地調査」は、大きく分けて以下の2つの方法で行います。

  1. 目視（目で見て確認）
  2. 簡易計測（メジャーなどで安全に測定）

2. 「目視」はどこまで見るの？

基本的には、「普通に歩いて移動できる範囲で、目で見て確認できるところ」をチェックします。
お部屋の中（内見）、お庭、建物の外観などを歩きながら確認し、ひび割れや汚れ、設備の破損がないかなどを記録します。

💡 ここは「通常の目視調査」に含まれません

以下のような場所は、売主様から特別なご依頼がない限り、通常の調査では確認対象外となります。

  • 家具の裏側： 重いタンスや冷蔵庫の裏に隠れた壁や床。
  • 物置の奥： 荷物でいっぱいの場所の奥側。
  • 高所： 脚立を使わないと見えない屋根の上や高い天井。
  • 地中： 地面に埋まっている水道管・ガス管や、見えていない境界標。
  • 危険な場所：
    • 高い擁壁（がけ）の下など、安全が確保できない場所。
    • 隣の建物との隙間が狭すぎて、人が通れない場所。

※「日常生活で見えない・行けない場所」や「危険が伴う場所」は、基本的に調査対象外となります。

3. 「簡易計測」はどこまで測るの？

これは、「メジャー（巻尺）などを使って、安全かつ簡易的に測れる範囲」での計測です。
例えば、お部屋の天井高や、敷地に面した道路の幅（幅員）などを測ります。

💡 ここは「通常の簡易計測」に含まれません
  • 危険な場所での計測：
    • 高田馬場駅周辺の幹線道路など、交通量が激しく危険な道路の幅。
  • 高さの計測： 2mを超える崖や擁壁の正確な高さ。
  • 精密計測： 専門機器が必要なミリ単位の傾きや、地中の深さ。

4. 【重要】宅建業者が「やらない」専門調査

ここが売主様に最も知っておいていただきたいポイントです。
私たち宅建業者が行う「通常の現地調査」と、「各分野のプロによる専門調査（インスペクション等）」は明確に異なります。

以下の調査は、通常の仲介業務には含まれず、必要に応じて別途、専門家への依頼（有償）となります。

⚠️ 別途専門家への依頼が必要な調査例
  • 地盤・地質調査（軟弱地盤かどうかの調査）
  • 土壌汚染調査（有害物質の有無）
  • 地中埋設物調査（古い基礎などが埋まっていないか）
  • 境界確定測量（土地家屋調査士による正式な境界確定）
  • 建物状況調査（インスペクション）（建築士による家の健康診断）
  • 耐震診断（地震への強度計算）
  • シロアリ検査・給排水管検査（床下や管内の調査）

これらの調査は必須ではありませんが、物件の状況や買主様の要望により、実施を検討する場合があります。

5. 売主様へのお願いと注意点

調査をスムーズに進めるため、売主様には以下のご協力をお願いしております。

  • 調査当日の立ち会い：
    可能な限りお立ち会いをお願いします。お部屋や収納などを見せていただくためです。
  • 情報の共有（告知）：
    「過去に雨漏りがあった」「シロアリ駆除をした」「お隣との境界はこの辺り」など、ご存知の情報があればぜひ教えてください。
📍 境界標（杭）についてのご注意

土地の境界を示す「境界標」は非常に重要ですが、高田馬場周辺の住宅密集地では、塀の下に埋まっていたり、経年で見えなくなっていることがよくあります。
通常の調査で見つからない場合、安全な売買のために土地家屋調査士による「境界確定測量」をご提案するケースがございます。

6. 高田馬場エリアの売却は「暮らしっく不動産」へ

高田馬場エリアは、学生街、閑静な住宅街、古い商店街、そして坂道や入り組んだ路地など、多様な顔を持っています。
物件が密集しているため、隣地との境界関係が複雑なケースも珍しくありません。

だからこそ、この地域の特性を熟知した、丁寧な現地調査がカギとなります。

当社（株式会社ラインズマン）の実績

私たち「暮らしっく不動産」は、高田馬場に根ざして活動しており、一般的な売却はもちろん、以下のような難易度の高い案件も解決に導いてきました。

  • 「再建築不可」物件の売却
    （道路付けの問題で、建て替えができない土地）
  • 「農地転用」が必要な土地
    （畑や田のままでは売買できない土地の手続き）

「うちの物件、少し条件が特殊かも…」「他社で断られてしまった」という方も、諦める前にぜひ一度ご相談ください。

まずはお気軽にご相談ください

「専門調査は必要なの？」「片付けはどこまで？」
小さな疑問も丁寧にお答えします。

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