2017/03/19

物件数が増えなければ条件に"ゆらぎ"を持たせよう

部屋探し
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こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

都心部の会社に通っている人にとって通勤時間は短くしたいと思っている人は多いのではないでしょうか。

  • 朝はなるべく寝ていたい。
  • 満員電車は少しでも避けたい。
  • 乗り換えはしたくない。

今日はこんな人の住み替えを想定して部屋探しをシミュレートしてみました。

東京メトロ千代田線or南北線 溜池山王

千代田線

例えば溜池山王近辺に出勤する人にとって乗り換えなしで使える地下鉄路線といえば南北線と千代田線。
千代田線を使って溜池山王に行く場合、北千住からだと26分。
自宅から北千住駅、溜池山王駅から職場まで共に徒歩10分だと仮定すると通勤時間は46分。

下記の条件だと物件数はどれぐらい?

  • 北千住駅徒歩10分以内
  • 20㎡以上
  • 7万円以内(管理費込み)
  • 木造以外
  • バストイレ別、室内洗濯機置場、都市ガス
  • 1K以上

2017/03/19現在、業者用ネットワークであるatbbでの検索結果は2件。

物件数が少なかったのでもう一駅郊外へ。綾瀬駅だとどうでしょう。

物件数が17件になりました。

北千住から一駅郊外に向かったので通勤時間は3分伸びてトータル通勤時間は49分です。

南北線

同じ事を南北線でも考えてみます。

南北線を使って溜池山王に行く場合、王子からだと21分。
自宅から王子駅、溜池山王駅から職場まで共に徒歩10分だと仮定すると通勤時間は41分。

下記の条件だと物件数はどれぐらい?

  • 王子駅徒歩10分以内
  • 20㎡以上
  • 7万円以内(管理費込み)
  • 木造以外
  • バストイレ別、室内洗濯機置場、都市ガス
  • 1K以上

2017/03/19現在、業者用ネットワークであるatbbでの検索結果は2件。
img_20170319144850c0a6b65219d968e23d460f604981f296a5ffb481.png

もう一駅郊外に向かって王子神谷駅で考えてみました。

2017/03/19現在、業者用ネットワークであるatbbでの検索結果は6件。物件数は増えました。(まだまだ少ないですが。)

一駅郊外に向かったので電車に乗っている時間が2分増加。
王子駅の時と比べると通勤時間は2分増えて43分です。
少しでも通勤時間を短くしたいという要望なので(仮定)今回は王子駅で探してみましょう。

通勤時間も少しだったら譲れるという場合で物件数が増えないな?と思った時は最初考えていた駅よりも郊外の駅を選択してみる。という対処法は効果があります。(ちなみに自分の家を探した時はこの方法をとりました。)犠牲になるのは通勤時間です。

もう一つの対処法

前述のデータから見てもわかるように郊外に出ると物件数が増えることがわかります。
物件数は増えますが通勤時間は多くなってしまいました。
そんな時の対処法は各要素に"ゆらぎ"を持たせることが大切です。


  • 予算をあげる(金銭的な"ゆらぎ")
  • 間取りを1Kから1Rにしてみる(間取り的な"ゆらぎ")
  • バストイレ別を一緒にしてみる(設備的な"ゆらぎ")
  • 木造も入れてみる(構造的な"ゆらぎ")
  • 部屋の広さを16㎡以上にしてみる(広さ的な"ゆらぎ")
  • もしくは上記の複数の"ゆらぎ"

ex1 予算をあげる(予算にゆらぎをもたせる)

予算を5,000円ほど上げてみました。物件数が2件増えて4件に。
条件のすり合わせとして予算をあげるというのが一番難しいところですが少し低めで見積もっていた方にはいい対処法です。

ex2 間取りを1Kから1Rにしてみる(間取りにゆらぎをもたせる)

エリアによっては増える場合もありますが、今回は増えませんでした。
間取りを変えてみるというのも一つ方法です。一人暮らし向けの物件が多いエリアやファミリー層向けの物件が多いエリア等場所によって傾向がある場合もあります。
また、都心部に近ければ1LDKという間取りはなかなか多くない場所もあります1DKだったらあるという場合もあります。

ex3 バス・トイレ別を一緒にしてみる(設備にゆらぎをもたせる)

バス・トイレ別だったものを一緒にした場合で見てみました。
物件数が2件から8件へ。
設備的な条件に"ゆらぎ"を持たせると物件数が増えるというのはよくあることです。
独立洗面台、宅配BOX、浴室乾燥機、駐輪場あたりをはずすのは効果があります。

ex4 木造も入れてみる(構造にゆらぎをもたせる)

音が心配だから木造以外で!

できればRC(鉄筋コンクリート)のみで!なんて方もいらっしゃいますが、RCといえどピンキリなので壁圧や床圧が薄いものもあります。それだったら木造で考えても同じか。というわけで構造に木造を加えてみました。
2件だったものが19件へ。今までご紹介した対処法の中では一番効果がありますね。

ex5 部屋の広さを16㎡以上にしてみる(広さにゆらぎを持たせる)

もしかしたらあなたが希望している広さの数値は東京ではメジャーな数値ではないのかもしれません。
そんな時は部屋の広さ条件をゆるめてみましょう。
物件数が増える可能性があります。

ex6 上記の複数のゆらぎ

通勤時間は長くしたくない。どうしてもこのエリアじゃないとダメだという時は上記の複数の条件に"ゆらぎ"を持たせることが一番効果があります。

2件しか物件がでてこなかったのが下記条件に"ゆらぎ"を持たせることにより55件になりました。

  • 王子駅徒歩10分以内
  • 20㎡以上→16㎡以上
  • 7万円以内(管理費込み)→7.5万円以内(管理費込み)
  • 木造以外→木造も込み
  • バストイレ別、室内洗濯機置場、都市ガス→バストイレ一緒でもいいや
  • 1K以上→1Rも可

いつもこのブログで書いているように家賃相場というものが決まっているので、掘り出し物件というものはありません。設備が充実していれば賃料は高かったり、極端に狭かったり、築年数が古かったりと一長一短です。
何かを得るためには何かの条件にゆらぎを持たせるというのが鉄則です。

まとめ

  • 通勤時間を短くしたいのか、住環境を良くしたいのか自分の中でテーマを決める
  • 物件数が少なければ一駅郊外に向かった駅で探してみる
  • 駅が譲れない場合や予算や設備条件などにゆらぎをもたせる
  • 全部譲れない。だと部屋は見つからない。

今回は業者用のネットワークで非常にリアルな物件数を素材としましたが、自宅でsuumoやathomeやhomesなどで調べる時も同じことが言えます。もしそれで極端にいい条件の物件が出てきた場合、それはおとり物件かもしれません。極端に条件のいい物件は要注意です。

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著者
徳留康矩
徳留康矩

2015年秋より暮らしっく不動産のメンバーとして参加。 戸建住宅営業、IT屋、工事現場職人をしてきており異色の経歴の持ち主でもある。 そのかたわら、音楽制作も行っており2015年には自主制作アルバムを配信した。

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