【不動産売却】瑕疵担保責任は廃止？新ルール「契約不適合責任」と免責を解説

こんにちは、暮らしっく不動産の門伝です。

先日、暮らしっく不動産に売却依頼があった中古戸建ての契約がありました。
再建築不可という難しい案件でしたが、最後は大手の不動産会社に競り勝って無事成約に至りました。

再建築不可や築年数の古い物件では、売却後のトラブルを防ぐために「契約不適合責任免責（旧：瑕疵担保責任免責）」という条件を付けるのが一般的です。

「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」
「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」

この言葉、初めて聞く人も多いと思います。
実は2020年4月の民法改正で、これまでの「瑕疵担保責任」という言葉はなくなり、新しく「契約不適合責任」という名称に変わりました。

名前が変わっただけでなく、内容も売主様にとっては非常に重要な変更点があります。
「高く売りたいけど、あとから責任を負わされて費用がかかるのは怖い…」
そう悩む売主様のために、今日は不動産売却・購入の最重要ポイントである「契約不適合責任」について、最新の法律に基づいて解説します。

1. 「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を簡単に説明

「契約不適合責任」、漢字ばかりで難しそうですが、内容はシンプルです。
一言でいうと、「契約書に書いてある内容と違うものを渡したら、売主が責任を取りますよ」ということです。

以前は「瑕疵（かし）＝キズ、欠陥」という言葉を使って、「隠れた欠陥があったら責任を負う」というルールでした。
しかし現在は、「契約の内容（種類、品質、数量）と適合しない場合」に責任を負うことになっています。

例えば、

• 「雨漏りなし」と契約書に書いてあったのに、雨漏りしていた。
• 「シロアリ被害なし」と説明されていたのに、床下が食べられていた。

このように「約束（契約）と違うじゃないか！」という場合に、売主が責任を負うのが「契約不適合責任」です。

2. 何が変わった？瑕疵担保責任との違い

昔の「瑕疵担保責任」を知っている方のために、大きな違いを説明します。

以前は「隠れた瑕疵」かどうかがポイントでした。
「売主も買主も気づかなかった隠れた欠陥」についてのみ責任を負う、という少し曖昧なルールでした。

しかし、新しい「契約不適合責任」では、「隠れていたかどうか」は関係ありません。
「契約書にどう書いてあるか」が全てです。

つまり、どんなにボロボロの家でも、契約書に「ボロボロで雨漏りもしています」と書いて合意していれば、それは「契約適合（契約通り）」なので、売主は責任を負わなくて良いのです。
逆に、ピカピカに見えても、契約書に書いていない不具合があれば責任を負うことになります。

ですので、「正直に全部書いて契約する」ことが、今の不動産取引では最も重要になっています。

3. 買主ができる「4つの請求」

ここが売主様にとって一番気をつけるべきポイントです。
以前の法律では、買主ができることは「解除」と「損害賠償」だけでした。
しかし新しい法律では、買主の権利が強まり、以下の4つのことが言えるようになりました。

1. 追完請求（ついかんせいきゅう）
   「壊れているので直してください」という修理の請求です。
2. 代金減額請求（だいきんげんがくせいきゅう）
   「直せないなら（直してくれないなら）、その分安くしてください」という値引きの請求です。
3. 解除（かいじょ）
   「契約を白紙に戻します」という契約解除です。（重大な不一致がある場合）
4. 損害賠償（そんがいばいしょう）
   「不具合のせいで損をしたのでお金を払ってください」という請求です。

売主としては、「売ったあとに『直してくれ』『値引きしてくれ』と言われるリスク」があるということです。
これを防ぐためには、契約書の作り込みが非常に大切になります。

4. 民法と宅建業法のルールの違い

この責任をいつまで負うのか？
これは「民法（原則）」と「宅建業法（不動産屋のルール）」で違います。

4-1. 個人が売る場合（民法）

個人の方が自宅などを売る場合、民法の原則では「不適合を知った時から1年以内」に通知すればよいとなっています。
これだと、売却して何年も経ってから言われる可能性があり、売主様は怖くて夜も眠れません。

そこで、個人の売買契約では特約（特別なルール）を決めるのが一般的です。
通常は、「引渡しから3ヶ月」と期間を限定して契約します。
また、築年数が古い場合は、完全に責任を負わない「免責（めんせき）」とするケースも多いです。

4-2. 不動産業者が売る場合（宅建業法）

私たち不動産業者が売主（リノベーション済みマンションの販売など）の場合は、プロなので厳しいルールがあります。
「引渡しの日から最低2年間」は責任を負わなければなりません。

これより短い期間（例えば1年など）を設定しても無効になり、民法の原則（知った時から1年＝ほぼ永久）が適用されてしまいます。
これは宅建試験の鉄板問題ですね。

5. 「契約不適合責任免責」とは？

築年数が古い戸建てやマンションの売買では、「契約不適合責任免責（けいやくふてきごうせきにんめんせき）」という条件が付くことがよくあります。

これは、「物件に不具合があっても、売主は修理や値引きの責任を負いません」という特約です。
（※あくまで個人間の売買に限ります。不動産会社が売主の場合は免責にできません）

5-1. 古い物件での契約のコツ

古い家の場合、どこかしらガタが来ているのは当たり前です。
それを全て「直してくれ」と言われたら、売主様はたまったものではありません。

そのため、古い物件の契約では以下のような条文を入れます。

「売主は、本物件について、契約不適合責任を一切負わないものとします。（免責）」

ただし、単に「免責」とするだけではなく、「容認事項（ようにんじこう）」として、知っている不具合を全てリストアップして買主様に伝えます。
「雨漏り跡があります」「建具の建て付けが悪いです」などを正直に伝えて、「それを承知（容認）して買ってくださいね」と合意することが、トラブル防止の鉄則です。

5-2. 免責＝悪い物件、ではない

「免責」と聞くと、「何かヤバいことが隠されているのでは？」と不安になる買主様もいます。
ですが、必ずしもそうではありません。

「築40年だから、いつどこが壊れるかわからない。だから責任は負いたくない（その分、価格は安く設定しています）」
という、売主様のリスク回避の意味合いが強いです。

先日、暮らしっく不動産でお手伝いした昭和40年築の戸建ても「免責」で売り出しましたが、事前にしっかり調査を行い、買主様にも現状を全て説明した上で、安心してお取引いただきました。
調査に入った職人さんからも「古いけどいい造りですね」とお墨付きを頂いたほどです。

6. 責任を負う期間（時効）について

契約不適合責任には期限（時効）があります。
2020年の改正でここも整理されました。

1. 知った時から1年以内に売主に通知しなければならない。
2. 引渡しから10年（権利行使できることを知った時から5年）で時効により消滅する。

個人間の売買では、契約書で「引渡しから3ヶ月」と短く設定するのが一般的ですが、何も決めないとこの法律通りの長い期間になってしまいます。
契約書の特約がいかに大事か、わかりますよね。

7. さいごに

法律用語が変わったり、内容が細かくなったりして難しく感じるかもしれませんが、ポイントは一つです。

「嘘をつかず、わかっている不具合は正直に契約書に書くこと」

これが、今の法律（契約不適合責任）で一番身を守る方法です。
「バレなきゃいいや」は通用しなくなりました。

売却を検討されている方へ。
「ここは壊れているけど、正直に言ったら売れないかも…」と隠すのではなく、
「ここは壊れています。その分これだけ安くするか、こういう条件でどうですか？」と交渉カードに使うのが賢い売り方です。

暮らしっく不動産では、この「契約不適合責任」のリスクをしっかりコントロールした契約書作成や、事前の物件調査に力を入れています。
古い物件の売却で悩んでいる方は、ぜひお気軽にご相談ください。

それでは今日はこのあたりで。