不動産屋の選び方｜賃貸でいい不動産屋・避けたい不動産屋の見分け方を宅建士が解説

こんにちは。高田馬場で賃貸の仲介と管理をしている、暮らしっく不動産の門傳です。

「いい不動産屋って、どうやって選べばいいの？」と、お客様からよく聞かれます。私の答えはシンプルで、「10年以上続いていて、管理もしっかりやっている会社を選んでください」です。そのうえで、物件だけでなく「その部屋を管理している会社」まで見て選べると、ほぼ失敗しません。

「不動産屋はうさん臭い」「嘘ばっかり」というイメージを持っている方もいるかもしれません。残念ながら、業界の透明性が低く、知識や意識の低い業者がいるのも事実です。

この記事では、部屋を借りる方に向けて、業界の中にいる人間から見た「いい不動産屋の選び方」と「避けたほうがいい不動産屋」、実際にあったエピソードを、順番に説明します。お店や会社の良し悪しについての判断は、あくまで私個人の見解として読んでいただければと思います。

まず知っておきたい：紹介できる物件はどの店もほぼ同じ

不動産屋選びの前に、知っておいてほしい仕組みがあります。

賃貸の物件情報は、「REINS（レインズ）」などの業者専用のネットワークで共有されています。そのため、どの不動産屋でも、同じ条件・同じ時期に探せば、紹介できる物件は基本的に同じです。「物件数ナンバーワン」はただの広告の言葉で、老舗の優良店はそういう宣言をしません。くわしい仕組みは違う不動産屋で同じ物件が出てくる理由の記事で説明しています。

つまり、不動産屋ごとに違うのは「物件」ではなく、お店の姿勢と、担当者の知識・提案力です。だからこそ、どの店を選ぶかが部屋探しの満足度を左右します。

仲介会社と管理会社の違い

不動産屋には、大きく分けて2つの役割があります。

役割	していること	借りる人との関わり
仲介（客付け）	部屋を探す人に物件を紹介し、契約までを手伝う	契約が終わると、関わりはほぼなくなる
管理（元付け）	大家さんから建物を任され、入居者の募集や、入居中の対応をする	設備の故障、騒音などの相談、更新、退去まで続く

暮らしっく不動産は両方をしている会社です。この違いが、このあとの「選び方」にそのままつながります。

いい不動産屋の選び方：4つの基準

ここからは、私がお客様に実際にお伝えしている基準です。

1.免許番号の( )の数字が(3)以上の会社を選ぶ

不動産屋は、宅地建物取引業の免許を受けて営業しています。お店のサイトや店頭、名刺などには、「東京都知事（3）第○○○○○号」のような免許番号が書かれています。

この( )の中の数字は、免許を更新した回数を表します。新しく免許を取った会社は(1)で、更新するたびに数字が1つずつ増えます。今の制度では免許の有効期間は5年なので、(2)なら少なくとも5年、(3)なら少なくとも10年続いている計算になります。

なぜ年数を見るのか。不動産屋は、比較的開業しやすい業種です。でも、長く続けるのは、お客様や大家さんの信頼がないとできません。初期費用だけで数十万円になることもある、大きなお金が動く取引だと考えると、10年以上続いている（＝(3)以上の）不動産屋をおすすめします。

ただし、数字だけで決めつけないでください。たとえば、事務所の場所が変わって免許を出す役所が変わると、免許を取り直すことになり、数字が(1)に戻ることがあります。数字が小さくても、会社としての歴史が長いお店もあります。気になるときは、会社概要の「設立年」もあわせて見てみましょう。

また、過去に行政処分を受けたことがあるかどうかは、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で調べることができます。

2.仲介だけでなく、管理もしっかりやっている会社を選ぶ

仲介だけをしている会社は、契約したらそこで終わりです。一方、管理もしている会社のスタッフは、入居中に起こるトラブルやクレームへの対応を日々経験しています。

たとえば、「この建物のつくりだと、上の階の音が響きやすい」「この設備はよく故障の相談が来る」「このエリアのこの道は、夜になると暗い」。こうした「住んでから困ること」を知っているスタッフは、その視点で部屋の選び方をアドバイスできます。

見分け方としては、会社のサイトに「賃貸管理」のページがあるか、管理している物件があるかを見るのが簡単です。

もう1つの目安が、賃貸管理の業界団体に入っているかどうかです。不動産会社の多くが開業時に入る業界団体とは別に、賃貸管理の業界団体があります。こちらは任意で入るもので、会費などの費用もかかります。それでも入っている会社は、管理について学ぼうとする姿勢がある、と見てよいと思います。

3.「地元に強い不動産屋」がいいとは限らない

「部屋探しは地元の不動産屋がいちばん」と言われることがあります。たしかに、その街のことをよく知っているのは強みです。

ただ、地域にもよりますが、地元のお店がいつもベストとは限りません。今は、どの店も同じネットワークで物件を探せます。地元かどうかより、「10年以上続いているか」「管理をしているか」「担当者がきちんと説明してくれるか」のほうが大事だと私は考えています。地元のお店か、大手のお店かの違いは、このあとのよくある質問でもふれます。

4.部屋（物件）だけでなく、管理会社で選ぶ

「マンションは管理を買え」は売買でよく使われる言葉ですが、賃貸でも同じです。設備や駅からの距離も大事ですが、住みやすさを決めるのは「管理」です。

• 共用部分の掃除が行き届いているか
• 設備の故障やトラブルのとき、すぐに対応してもらえるか
• ゴミ置き場や掲示板が整っているか

一般の方には、どの会社がその部屋を管理しているのか、わからないことが多いと思います。でも、内見のときに共用部の掲示板や、建物に貼られた連絡先のステッカーを見ると、管理会社の名前が書いてあることがよくあります。わからなければ、仲介の担当者に「この物件の管理会社はどこですか」と聞いてみてください。すぐに答えられる担当者は、物件のことをよく調べている人です。

仲介会社が管理会社などの業者ごとの注意点を記録している理由は、不動産業者のブラックリストとは？で紹介しています。

2021年には賃貸住宅の管理に関する法律（管理業法）も施行され、管理の大切さはますます高まっています。物件だけでなく、管理会社も含めて選べるのがベストです。退去のときの費用の考え方も管理会社によって違いが出やすいので、退去費用の記事もあわせて読んでみてください。

避けたほうがいい不動産屋：5つのチェックリスト

次は、反対に「ここは気をつけたほうがいい」と私が考えるお店の特徴です。これもあくまで個人の見解です。当てはまるお店がすべて悪いわけではありませんが、いくつも重なるときは、ほかのお店とも比べてみてください。

• 主要駅の空中店舗（2階より上の店舗）で、仲介だけをしている
• 大手ポータルサイトの掲載枠が、やたらと多い
• 路上看板が歩道にはみ出している
• 普通のお店として見たときに、違和感がある
• お店に来ないと、物件名や住所を何も教えてくれない

1.主要駅の空中店舗で、仲介だけをしている

大きな駅のビルの上の階にあり、管理はしておらず仲介だけをしている。こういうお店は、たくさんのお客様を集めて、契約の件数を重ねることが中心になりやすいと感じています。契約したあとに困ったことがあっても、そのお店は関わらないことがほとんどです。

駅前の一等地はお店の家賃が高いぶん、売上の目標が高めになっていることもあると感じます。もちろん、駅前でもていねいに対応してくれるお店はたくさんあります。「広告料付きの物件」ばかりを急いで勧められると感じたら、ほかの物件とも比べたいと伝えて、じっくり選ぶようにしましょう。

2.大手ポータルサイトの掲載枠がやたらと多い

大手ポータルサイトで探していると、同じ会社の広告ばかりが並んでいることがあります。広告をたくさん出せること自体は悪いことではありません。でも、広告の量と、お店の誠実さは別のものです。

おすすめは、ポータルサイトの広告だけで判断せず、その会社自身のサイト（企業ページ）を見ることです。免許番号、設立年、管理をしているか、スタッフの紹介、どんな考え方で仕事をしているか。企業ページには、その会社の姿勢が出ます。サイトごとの違いは不動産ポータルサイト比較の記事で説明しています。

3.路上看板が歩道にはみ出している

歩道や公道に看板を置くのは、基本的に法律や条例に違反します。土地の境界や権利を日ごろから扱う不動産屋が決まりを守っていない時点で、コンプライアンスへの意識が低いと考えられます。

「安い！」「なんでもあります！！」といった派手な広告も、注意したいサインです。誠実な業者は、派手なキャッチコピーをあまり使いません。実際の写真を使った見方は路上看板でわかる不動産屋の見分け方の記事にまとめています。

4.普通のお店として見たときに違和感がある

「不動産屋」として見るのではなく、飲食店や洋服屋さんと同じ「普通のお店」として見てみてください。入口や店内が散らかっている、古い物件チラシが貼ったままになっている、あいさつがない、言葉づかいが雑。普通のお店でこうだったら、入るのをためらいますよね。

お店が入っているビルも、ひとつの目安です。いろいろな業種のお店が入ったビルが悪いわけではありませんが、入口や共用部がきれいに保たれているかなど、まわりの様子も見てみるとよいと思います。自分のお店の扱い方に、借りたあとの対応の丁寧さが表れると感じています。

5.お店に来ないと何も教えてくれない

問い合わせると「まずはご来店ください」の一点張りで、物件名も住所も教えてくれない。これは、おとり物件でよくある流れです。ネットに載っている物件が本当はもう借りられないのに、お客様を呼ぶために載せ続けている、というケースです。

実は、暮らしっく不動産の物件も、募集が終わったあとに別の会社の広告に使われ続けたことがあります。そのときに客として問い合わせてみた記録はおとり物件として使われた当社の物件で、おとり調査をしてみた記事に書きました。見分け方はおとり物件の見分け方の記事、調べてみた結果はおとり調査の記事もあわせてどうぞ。

実際にあった「いい不動産屋」「困った不動産屋」

私たちは仲介の立場で、ほかの会社が管理している物件をご紹介することもよくあります。そのなかで実際にあったことを、会社名は伏せてご紹介します。

いい例1：イレギュラーな審査でも、きちんと調べてくれた

ある大手の管理会社の物件に、作曲家として活躍されている方が申し込んだときのことです。通常、入居審査では収入を証明する書類が必要になります。ところがこの方は、お仕事の事情で前の年の収入がほとんどありませんでした。

書類だけで見れば、審査に通りにくいケースです。でもその管理会社は、書類の数字だけで判断せず、お仕事の実績などをしっかり調べてくれました。その結果、審査に通ることができました。決まりどおりに進まない案件でも、きちんと向き合ってくれる会社は信頼できます。

いい例2：入居日に鍵の間違いがあっても、超特急で届けてくれた

これも大手の管理会社の物件です。入居の日に、届いた鍵が別のものだったことがありました。入居日に部屋に入れないのは、お客様にとって大問題です。

連絡すると、管理会社がすぐに動いてくれて、超特急で正しい鍵を届けてくれました。ミスは、どんな会社にも起こりえます。大事なのは、起きたあとにどう動いてくれるかです。

困った例：書いてあった給湯器がなく、契約後も対応してもらえなかった

こちらは、都内の地元の不動産屋が管理していた物件です。募集の資料にも、契約前の重要事項説明にも、設備として「給湯器」が書かれていました。ところが実際には記載ミスで、給湯の設備がありませんでした。

さらに困ったのは、契約したあとも、その会社が対応してくれなかったことです。お湯が出ない部屋で暮らすのは、とても大変です。

この経験から、お客様には内見のときに、図面や資料に書かれた設備を自分の目で確かめることをおすすめしています。間取り図と実際の部屋が違うこともあるので、間取り図は正確じゃない？の記事も参考にしてください。

3つの例からわかること

いい例は2つとも、管理会社の「困ったときの動き方」でした。住み始めてから助けてくれるのは、仲介した会社ではなく、管理会社です。だからこそ私は、「不動産屋は、管理もしている会社を」「部屋は、管理会社も含めて」選んでほしいと考えています。

来店前・お店で見ておきたいポイント

問い合わせの段階で見ること

• 空室かどうかを聞いたとき、確認したうえで答えてくれるか
• 物件名や住所、費用の目安など、聞いたことに具体的に答えてくれるか
• メールや電話の返事が、ていねいで早いか
• オンラインでの相談や内見、オンラインでの契約の説明に対応しているか

遠方から引越す方や、忙しくて何度もお店に行けない方は、オンライン対応をしているかどうかも選ぶポイントになります。対応の範囲は会社によって違うので、問い合わせのときに聞いてみてください。

担当者の資格と様子を見る

名刺をもらったら、「宅地建物取引士」の記載があるか確認しましょう。賃貸の仲介では、スタッフの多くが資格を持っておらず、契約時の重要事項説明だけを資格を持つ責任者（別の店舗にいることもあります）が行う、という会社も少なくありません。

資格があっても、対応が誠実とは限りません。次のような点も見ておくと安心です。

• こちらの希望を聞く前に、物件を強く勧めてこないか
• 物件のよくない点も、聞けば正直に教えてくれるか
• 「今日決めないとなくなります」と、決断を急がせてこないか
• 費用の内訳を、聞く前から説明してくれるか

誠意のない担当者の見分け方は誠意のない不動産営業マンの見分け方、押し売りされないためのつきあい方は不動産の営業マンとの上手なつきあい方にまとめています。

見積もりと契約の流れを確かめる

いい不動産屋は、費用のことを先にはっきり説明してくれます。見積もりに、名目のよくわからない費用が入っていないかを確かめましょう。初期費用の見方は初期費用の記事、契約前に払うお金の扱いは重要事項説明の前の入金の記事、家賃がいつからかかるかは契約日と入居日の記事で説明しています。家賃の相談をしたいときは家賃交渉の記事も参考にしてください。

口コミは「中身」を読む

ネットの口コミも参考になります。ただ、星の数だけで判断するのはおすすめしません。見てほしいのは、具体的に何があったか、という中身です。「説明がていねいだった」「契約後の対応が遅かった」など、具体的な出来事が書かれた口コミのほうが参考になります。悪い口コミに、お店がどう返事をしているかも、その会社の姿勢がわかるポイントです。

「仲介手数料 無料・半額」の落とし穴

お店選びで気になるのが、「仲介手数料無料」の広告だと思います。

不動産屋の収入は、主に仲介手数料です。これを無料にできる仕組みは、大家さん側から出る「広告料（AD）」です。手数料を無料にしている業者は、収入になる「広告料付きの物件」を中心に紹介することになりがちです。広告料付きの物件には、空室が続いている物件も多いため、あなたの選択肢は狭まりやすくなります。

手数料が安いこと自体が悪いわけではありません。ただ、「無料だから」という理由だけでお店を決めるのは、避けたほうがいいと私は考えています。くわしくは仲介手数料無料のからくりの記事を参考にしてください。

日本の不動産業界の透明度

海外の大手不動産サービス会社が出している「グローバル不動産透明度インデックス」の2024年版では、日本は89カ国中11位で、透明度が「高」のグループに入っています。「不動産屋はうさん臭い」というイメージは、少しずつ過去のものになりつつあるのかもしれません。

ただし同じ調査では、「取引の進め方」などの分野で評価が低いことも指摘されています。特に「賃料と共益費の内訳がわかりにくい」といった日本独自の商習慣が、世界の基準では「不透明」と見られています。

だからこそ、借りる人が知識を身につけて業者を見極めることが大切です。

よくある質問

大手の不動産屋と地元の不動産屋、どちらがいいですか？

どちらにもよいお店はあるので、「大手か地元か」で決める必要はないと考えています。大手は店舗が多く、対応がそろっていることが強みです。地元のお店は、その街の事情にくわしいことが強みです。どちらの場合も、10年以上続いているか、管理をしているか、担当者の説明がていねいかを見て選んでください。

不動産屋は何店舗くらい回ればいいですか？

紹介できる物件はどの店もほぼ同じなので、たくさん回る必要はありません。問い合わせの対応を見て信頼できそうなお店を1〜2店に絞り、希望の条件をはっきり伝えてしっかり探してもらうほうが近道です。内見する物件の数の目安は内見する物件数の記事で説明しています。

仲介手数料が無料のお店は得ですか？

手数料の分だけ初期費用は下がりますが、紹介される物件が広告料付きの物件にかたよりやすくなります。気に入った部屋がすでに決まっているなら比べてみる価値はありますが、手数料だけでお店を選ぶのはおすすめしません。総額で比べることが大切です。

免許番号はどこで見られますか？

不動産屋は、お店の見えるところに「宅地建物取引業者票」を掲げることになっていて、そこに免許番号が書かれています。会社のサイトの会社概要や、名刺、物件の広告に書かれていることも多いです。( )の中の数字が更新の回数なので、(3)以上なら10年以上続いている目安になります。

担当者が宅建士かどうかは、どうやって確かめますか？

名刺に「宅地建物取引士」と書かれているかを見るのがいちばん簡単です。書かれていなければ、遠慮なく「宅建士の資格はお持ちですか」と聞いてかまいません。契約前の重要事項説明では、宅建士が宅地建物取引士証を見せて説明することになっています。説明で確認したいポイントは「賃貸の重要事項説明書をわかりやすく解説」にまとめています。

初めての一人暮らしです。不動産屋に行く前に何を決めておけばいいですか？

住みたいエリア、家賃の上限、入居したい時期の3つを決めておくと、お店での話がスムーズに進みます。部屋選びで先に考えておきたいことは一人暮らしの部屋選びの記事にまとめています。

まとめ：いい不動産屋は「続いている」「管理している」

「不動産屋の常識は、世間の非常識」という言葉があるほど、業界には古い体質や情報のわかりにくさが残っています。しかし、すべての業者が悪いわけではありません。誠実に対応してくれる会社や担当者は必ずいます。

• 免許番号の( )の数字が(3)以上、10年以上続いている会社を選ぶ
• 仲介だけでなく、管理もしっかりやっている会社を選ぶ
• 地元かどうかより、会社の姿勢と担当者の説明を見る
• 部屋だけでなく、その部屋の管理会社まで見て選ぶ
• 路上看板、来店しないと教えない対応、急がせる接客には注意する
• 内見では、資料に書かれた設備を自分の目で確かめる

部屋を借りたあとに長くおつきあいするのは、管理会社です。物件の条件だけでなく、「誰が管理しているか」まで見て選ぶことが、住んでから後悔しない部屋探しにつながります。損をしないための参考になればうれしいです。