「みんなで大家さん」に学ぶ、不動産投資とそのリスク

今、連日報道されている「みんなで大家さん」のトラブル問題。
2024年6月の業務停止命令に続き、出資者への返金遅延などが大きな波紋を呼んでいます。

「年利7%」「元本割れなし」という魅力的なキャッチコピーで巨額の資金を集めていましたが、我々不動産実務家から見れば、今回の事態は「運が悪かった」のではなく、「事業構造上の必然」であったと言わざるを得ません。

なぜ今回のような問題が起きたのか？
このニュースを単なる他人のトラブルで終わらせず、我々が普段扱う「一般的な不動産投資」や、安全性が高いとされる「J-REIT（不動産ファンド）」との比較を通じて、正しい投資知識とリスクの考え方を学びましょう。

1. 【比較その①】「一般的な不動産投資（現物）」との違い

まず、「大家さん」という名前がついていますが、我々が普段行っている「実物の不動産投資（アパート経営など）」とは、「権利」と「税金」において決定的な違いがあります。

決定的な差：「所有権」がない

現物の不動産投資であれば、あなたの名前で法務局に登記されます。たとえ管理会社が倒産しても、土地と建物はあなたの資産として手元に残ります。

しかし、今回の商品はあくまで「事業者への出資契約」です。事業者が破綻すれば、土地がもらえるわけではなく、単なる「債権者」としてわずかな配当を待つことになります。「所有権がない＝資産が保全されない」というリスクは非常に大きいです。

2. 【比較その②】「J-REIT（普通の不動産ファンド）」との違い

次に、「現物は手間がかかるから、手軽に投資したい」という方が比較対象とすべき「J-REIT（上場不動産投資信託）」との違いです。
こちらは「透明性」と「流動性（換金しやすさ）」で比較します。

決定的な差：「市場の洗礼」を受けていない

「元本割れなし」「価格変動なし」というのは一見安心に見えますが、プロから見れば「市場原理が働いていない（＝本当の価値がわからない）」という最も恐ろしい状態です。

J-REITは市場参加者が常に監視し、価格を決定します。一方、みんなで大家さんは運営会社が評価額を決めます。
「価格が変動しない」のではなく、「本当の価値変動を隠している（表面化させていない）」だけという可能性に気づく必要があります。

3. 【行政処分の事実】「開発許可のない土地」で資金調達

2024年6月17日、大阪府と東京都は運営会社に対し、不動産特定共同事業法に基づく一部業務停止命令を出しました。
この処分理由は、不動産実務家として看過できない内容です。

処分の理由：重要事項の不実表示

処分理由書には、「開発許可を受けていない対象地が含まれていたにもかかわらず、許可取得済みであるかのような記載をした」とあります。

不動産の常識として、「開発許可のない土地」は、ただの原野であり、収益を生みません。
建物が建つ見込みが立っていない更地から、どうやって年7%もの配当を生み出していたのか？
ここから、専門家の間では「新規の出資金を、既存の出資者への配当に回していた（自転車操業の疑い）」が指摘されています。

4. そもそもこれは「不動産投資」なのか？

冒頭の結論で述べた通り、「みんなで大家さん」は「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づく商品であり、実態としては「不動産投資」とは似て非なるものです。

通常の不動産投資は「物件」を買いますが、今回のスキームは「運営会社が行う事業に対して、お金を出資（貸付）する」というものです。
不動産のプロから見れば、これは不動産投資というより、「特定のリスクある事業への出資」に近い性質を持ちます。

「不動産」という言葉の安心感に包まれていますが、「自分は大家（所有者）ではなく、単なる出資者である」という認識のズレが、最大のリスク要因と言えます。

5. 【プロの提言】素人こそ「銀行融資」を使うべき理由

以前、私が「エキサイト不動産」の取材でお話しした内容ですが、今回の問題の本質を突いているため、改めて引用します。

「失敗をしても、人生に大きな影響を及ぼさないこと」これが不動産投資で一番大切なことだと考えています。

失敗しないためにはどうすればよいか、ということをお客様に聞かれることも多いですが、簡単なアドバイスとして「銀行融資を利用する」ということをおすすめしています。

銀行融資を利用する場合は、銀行がその不動産を担保に取ります。
担保にするにはその銀行が担保評価するので、銀行がその不動産の価値を出してくれることにもなります。

担保評価と不動産価格との乖離が大きい物件は避ける、担保評価の出ない物件には手を出さないなど、銀行融資で得られる「担保評価」を一つの基準としてみるとよいと思います。

不動産投資は物件の選定、不動産価格など、判断が難しい部分が多いです。
銀行融資を利用することで、一つの基準ができ、失敗のリスクを大きく減らすことができます。
（暮らしっく不動産 代表コメントより抜粋）

「融資」は最強の審査機能

そもそも、今回の「みんなで大家さん」のような小口化商品は、銀行の投資用ローンを利用できず、現金でしか投資できません。
これはつまり、「銀行という厳しい第三者の審査（チェック）を受ける機会がなかった」ことを意味します。

今回のような投資案件がなぜ危険だったのか。それは、プロの目を通さず「全て自己判断」で進めなければならなかったからです。

もし仮に、今回の成田の案件が「融資を使って購入する通常の不動産投資」だったとしたら、どうなっていたでしょうか？
間違いなく銀行審査で「開発許可のない土地に融資は出ない」「担保価値が低すぎる」と跳ね返され、投資家は入り口で被害を未然に防げたはずです。

初心者にこそ、「銀行」というパートナーの厳しい目利きが必要なのです。

まとめ：適正なリスク管理のために

今回の教訓は明確です。

1. 「不特法」の商品は、不動産投資ではなく「事業への出資」に近い。
2. 「価格が変動しない」のは安全なのではなく、「本当の価値が見えない」というリスクである。
3. 「銀行が融資するか？」は、素人が使える最強の防衛ラインである。

成功しても、もし失敗しても、より良い人生になることが大切です。
そのためには、「人生に大きな影響を及ぼすような失敗」を避ける仕組みを持つこと。それが「銀行融資（第三者の査定）」を活用する意義です。

暮らしっく不動産では、夢のような商品は扱いません。
その代わり、「嘘のない市場価格」「透明な管理」「税制メリットを活かした堅実な資産形成」について、データに基づき論理的にアドバイスいたします。

(執筆：暮らしっく不動産 編集部)