こんにちは、暮らしっく不動産の門伝です。

今日は、賃貸物件の「退去費用」についてお話しします。
実は、知識がないだけで数万円〜十数万円も損をしているケースが後を絶ちません。

かつてTwitter（現X）で非常に大きな話題になった、こちらの衝撃的な事例をご存知でしょうか？

zico39 (@Zico39_)

賃貸の立会い確認が終了。予想通りガイドライン無視(耐用年数)の金額が提示された。そのことを不動産屋に伝えると、「ご存じでしたか？！」と言って即時に訂正された。5万円の支払いが6千円の敷金返金に変わった。無知では毟り取られる世の中。

2016年7月31日

「ご存じでしたか？！」という不動産屋の言葉、恐ろしいですよね。
この事例は数年前のものですが、今でも同じようなことは頻繁に起きています。むしろ、知らないとボッタクリに遭う確率は依然として高いままです。

しかし、以前と違う嬉しいニュースもあります。
2020年4月の民法改正により、入居者を守るルールが「法律」としてより明確になったのです。

今回は、損をしないために絶対に知っておくべき「退去費用の新ルール」と、コピペで使える「魔除けのテンプレート」を公開します。

💡 この記事のポイント
  • 民法改正で「ガイドライン」が「法律」のルールへ強化された
  • 「残存価値」を知れば、壁紙の張り替え代を全額払わなくて済む
  • 業者を牽制する最強のテンプレート「退去の魔除け」配布

1. 「ガイドライン」から「法律」へ

退去時の費用負担については、以前から国土交通省が「原状回復をめぐるガイドライン」を出していました。
基本的な考え方は以下の3つです。

  1. 大家さん負担：
    普通に生活していてできた傷や汚れ（経年劣化・通常損耗）。
  2. 入居者負担：
    不注意や故意で壊してしまった部分。
  3. 負担割合の計算：
    修理が必要でも、新品価格を全額払う必要はない（長く住めば負担は減る）。

これらは以前はあくまで「ガイドライン（指針）」でしたが、2020年4月以降は民法改正により法的根拠が強まりました。
つまり、不当な請求に対しては、以前よりも自信を持って「No」と言えるようになったのです。

2. 修理が必要でも「全額負担」ではありません

ここが一番の勘違いポイントです。
もしあなたの不注意で壁紙を汚してしまい、張り替えが必要になったとします。
それでも、費用の全額をあなたが払う必要はありません。

ここで登場するのが「残存価値（ざんぞんかち）」という考え方です。

  • 物は時間が経てば価値が下がる。
  • 入居者が負担するのは、その「下がったあとの価値（現在の価値）」の部分だけ。
【計算のイメージ】
入居者の負担額 ＝ 修理費用 × （現在の価値の割合）

例えば、壁紙（耐用年数6年）の場合、6年住めば価値はほぼ1円（または0%）になります。
つまり、6年以上住んで退去する場合、仮に壁紙を汚していても、費用負担はほとんど発生しないのが国交省のルールです。

（※詳しい計算例は、以前の記事『高額な退去費用の請求には注意しよう！』をご覧ください）

3. コピペで使える「退去の魔除け」

「法律やガイドラインと言われても、不動産屋に言いくるめられそう…」
そんな方のために、社宅代行などで使われる専門的なチェックシートを、一般向けにアレンジした書類を作成しました。

名付けて「退去の魔除け」です。

なぜこの書類が効くのか？

ポイントは、文中にあえて「改正民法 第621条」という具体的な法律名を入れている点です。
この書類を退去の申し込み時や、立ち会い前に渡す（またはメールする）ことで、相手に以下のメッセージを強烈に伝えることができます。

「この入居者はガイドラインも法律も理解している。下手な請求をしたら面倒なことになるぞ」

これは喧嘩をするためのものではなく、「お互いにルールを守って気持ちよく終わりましょう」という意思表示です。
以下のテキストをコピーして、メールや文書作成ソフトに貼り付けてご使用ください。

▼ ここからコピーしてください ▼

[ 202〇 ] 年 [ 〇 ] 月 [ 〇 ] 日

オーナー様・管理会社ご担当者様

（賃借人）
現住所： 〒[ 000-0000 ] [ ご住所を入力 ]
氏名　： [ お名前を入力 ]　　印

退去・解約に伴う原状回復費用見積り等のご依頼

拝啓

時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。 平素は大変お世話になっております。

さて、このたび賃貸借契約を解約し、退去することとなりました。つきましては、退去および原状回復の手続きに関して、以下の通り申し入れいたします。

  1. 原状回復費用見積書の送付について
    退去立会い終了後、退去（立会い）日より2週間以内に「原状回復費用見積書」の送付をお願いいたします。
  2. ガイドラインおよび改正民法に基づく精算のお願い
    原状回復費用の算出にあたっては、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」および改正民法（2020年4月1日施行）第621条の規定に則った内容でお願いいたします。
    • 経年変化・通常損耗について：
      自然消耗（経年劣化）および通常の使用による損耗、責任区分が不明確なものにつきましては、貸主様のご負担にてお願いいたします。
    • 故意・過失による修繕について：
      借主の故意・過失等が認められる修繕箇所につきましても、新品価格そのままの請求ではなく、入居期間による減価償却（経過年数）を考慮した借主負担割合にて算出をお願いいたします。
  3. 精算手続きについて
    敷引き契約等で返還金がない場合や、敷金が0円で追加請求等が発生しない場合につきましても、精算完了のエビデンスとして「精算書（請求なし）」の送付をお願いいたします。

見積書または精算書の内容を確認させていただいた後、速やかに手続きを進めさせていただきます。

円滑な明け渡しと精算完了に向け、何卒よろしくお願い申し上げます。

敬具

▲ ここまでコピー ▲

まとめ：知識は自分を守る盾になる

残念ながら、知識のない入居者に高額な請求をする業者はまだ存在します。
しかし、ガイドラインが浸透し、法律も改正された今、正しい知識があれば怖くありません。

「退去の魔除け」を活用して、無駄な出費を防いでください。
不動産業界がもっと透明でクリーンになることを願って、これからも情報を発信していきます。

それではまた！