空き家が売れない理由は？調査データと実例でわかる「権利・費用・融資」の壁

こんにちは。暮らしっく不動産の門傳です。

「親の家が空き家のままになっている」「売りたいけれど、何から手をつければいいのか分からない」。こうしたご相談が、私たちのところでもここ数年で確実に増えています。

ところが、ご相談を受けても、実際に売却まで進む空き家は多くありません。これは私たちだけの実感ではなく、アットホームが2026年1月に公表した調査でも、はっきり数字に表れていました。

結論から言うと、空き家が売れないのは「古いから」だけではありません。売り出す前の、もっと手前のところで止まっていることがほとんどです。この記事では、調査の数字をもとに「空き家が売れない3つの壁」を整理し、私たちが実際に担当した羽村市の事例で、どう乗り越えたかをご紹介します。

相談は増えているのに、売れる空き家は少ない

調査は、アットホームに加盟する全国の不動産会社（有効回答870社）と、全国の自治体（有効回答272自治体）を対象に、2025年8〜9月に行われたものです。注目したい数字は次の3つです。

数字	内容
61.6％	空き家の相談から媒介契約（売却の依頼）に至った割合が「3割以下」と答えた不動産会社
43.4％	自治体が把握している、所有者が空き家を手放さない理由で最も多かった「解体・リフォーム・残置物撤去などの費用がかかる」
85.9％	800万円以下の空き家の取引に「法改正を受けて積極的に取り組むようになった」「今後取り組む予定」と答えた不動産会社

出典：アットホーム「『空き家』取引等に関する実態・意識調査」（2026年1月26日公表）

売りたい人もいる。扱いたい不動産会社もいる。それなのに、途中で止まってしまう空き家が多い、ということです。

媒介に至らなかった理由で最も多かったのは「価格、金銭面」でした。自治体への相談も、約7割（69.5％）が「売却の相談」で、相談件数が増えた自治体は約半数（47.8％）にのぼります。売りたい気持ちはあるのに、売れない。現場で感じていることと、そのまま重なる数字です。

ご相談でいちばん多いのは「荷物が片付かない」

空き家のご相談でよく聞くのは、「遠くに住んでいて管理できない」「兄弟で意見がまとまらない」といった声です。その中でも、いちばん多いのが「荷物が片付かない」です。

「では、片付いてから売りましょう」とお待ちしても、1年たっても片付いていない、ということがよくあります。皆さんお仕事やご家族のことで忙しく、遠くの家に通って片付けるのは、思っている以上に大変なんです。冒頭の調査でも、所有者が手放さない理由の1位は、片付けを含む費用の問題でした。

だからこそ、片付けは売却と合わせて頼むのがおすすめです。

片付けにかかる費用と日数の目安

私たちが手配した例では、一戸建ての片付けで、費用は30万円ほど、作業は2日ほどでした。荷物の量や家の大きさ、運び出しやすさで変わるので、あくまで一つの目安として見てください。

荷物があるまま売る方法もある

売ること自体はできなくはありません。ただ、最後には誰かが処分しなければならないので、その費用は売り値から差し引かれる形で戻ってきます。自分で片付け業者を探すより、売却を頼む不動産会社を通して手配したほうがよいケースが多いです。その場合は、リフォームや建築にも強い不動産会社を選ぶと、片付けから解体、売り出しまでの段取りがスムーズです。

売れない空き家の3つの壁と、実際の事例

調査の数字と、私たちの現場での経験を重ねると、空き家の売却を止める壁は大きく3つに分けられます。

壁1：権利の壁 ― 羽村市の事例

調査では、空き家を手放さない理由の2番目に「権利関係で問題がある」が挙がっています。

私道に面した住宅地のイメージ（イラスト）

羽村市の築30年超の戸建では、前の道（私道）の持分の一部が、亡くなった方の名義のまま、相続登記がされていませんでした。さらに地区計画で敷地の最低面積が決められていて、そもそも建て替えができるのかどうかも確かめる必要がありました。

相続や権利関係の整理は司法書士に依頼し、戸籍を集めて相続の関係を整理しました。あわせて、市や都の担当窓口で建て替えができることを確認しています。そのうえで、無事に成約しました。

数字で見ると、こんな経過でした。

項目	羽村市の事例
売り出してから決まるまで	約半年
最初の売り出し価格	1,100万円台
見直したあとの価格	900万円台（約2割の見直し）
見送られた数	8人

8人に見送られても、権利の問題を片付けて、価格を合わせれば売れました。逆に言えば、どちらかが欠けていたら、今も売れ残っていたかもしれません。

私道の持分は、建物や土地とは別の地番になっていることが多く、持ち主が気づいていないこともよくあります。私道の持分の調べ方は国道・県道・市道・私道の違いの記事でも紹介しています。

壁2：費用と条件の壁

手放さない理由で最も多い「解体・リフォーム・残置物撤去の費用」は、売却価格にもそのまま響きます。

さらに、間口（道路に接する幅）が狭い、前の道が私道、築年数が古いといった条件が重なると、買取業者さんに打診しても見送りが続くことがあります。所有者の判断能力が落ちていて、成年後見の手続きが必要になるケースもあります。

こうしたときは、解体して更地で売る案と、古家付きのまま売る案を比べます。解体すると費用が先にかかるうえ、間口の狭さは更地にしても変わりません。そのまま売るほうが合っていることも多いです。

「業者に断られた＝売れない」ではありません。誰に、どんな形で売るかを変えれば、道はあります。この壁を乗り越えた実際の事例は、あらためてご紹介します。

壁3：価格と融資の壁

媒介に至らない理由で最も多いのが「価格、金銭面」です。そして、価格が合っても、買主さんが住宅ローンを使えずに話が止まることもあります。

たとえば、増築した部分が登記されていないと、住宅ローンが使えないことがあります。せっかく契約まで進んでも、ローンが通らずに解除になってしまうこともあります。

そんなときは、住む人向けではなく、投資用（賃貸用）として売り出し方を変え、価格も見直します。ローンが使えないなら、ローンを使わない人に売る。当たり前のようですが、最初の売り出し方のままでは、なかなかそこに気づけないんです。この壁の実際の事例も、あらためてご紹介します。

売れた空き家と、売れなかった空き家の違い

たくさんの空き家を見てきて、売れるかどうかの分かれ目は、次の3つだと感じています。

1. 相場より高く売り出していないか

いちばん多いのが、相場より高い価格で売り出してしまうケースです。親が大事にしてきた家ですから、いろいろな思いがあって、安い値段にはなかなか踏ん切りがつきません。その気持ちはよくわかります。でも、高いまま売り出すと、意外と長引きます。羽村市の事例も、価格を見直してから動き出しました。

2. 近くの売り出し物件と成約事例を分析しているか

どんな場所でも、近くで売りに出ている物件はあるのが不動産です。近隣で売り出し中の物件と、実際に売れた価格（成約事例）をしっかり分析して価格と売り方を決めれば、ほとんどの空き家は売れる、と私は考えています。

3. 「再建築不可だから売れない」と決めつけていないか

建て替えができない（再建築不可の）家でも、売れます。建て替えができないから売れない、というわけではありません。隣の人、リフォームして貸したい投資家、買取業者さんなど、買う理由のある人はいます。価格は下がりますが、売る相手を選べば道はあります。

売れない原因セルフチェック

売り出す前に、次の項目を確かめてみてください。当てはまるものがあれば、右の欄の対策を先に進めると、売却が止まりにくくなります。

チェックすること	確かめ方	当てはまったら
家・土地・私道の名義が、亡くなった方のままになっている	法務局で登記事項証明書（謄本）を取る	先に相続登記をする（壁1）
前の道が私道で、持分があるかわからない	公図で道の地番を調べ、その謄本を取る	持分と、通行・掘削の承諾書を確認する（壁1）
道路に接する幅が2m未満、または前の道が建築基準法の道路かわからない	市区町村の建築指導課などで聞く	再建築不可でも売れる相手を探す（上の3）
登記されていない増築部分がある	謄本の床面積と、実際の建物を見比べる	住宅ローンが使えないことがある。売る相手を考える（壁3）
売り出し価格を、近くの売り出し物件・成約事例と比べていない	不動産会社に近隣の事例を出してもらう	価格を見直す（上の1・2）
家に荷物がたくさん残っている	－	片付けを売却と合わせて頼む
所有者の判断能力が落ちている	－	成年後見の手続きを先に考える（下の章）
共有名義で、意見がまとまっていない	－	まず共有者で話し合う（よくある質問）

私道の持分や道路の種類の調べ方は、国道・県道・市道・私道の違いの記事でくわしく説明しています。

空き家を売りたいとき、最初にやること

事例からわかるのは、売り出す前の調査で、ほぼ勝負が決まるということです。売却を考え始めたら、次の順番で確認することをおすすめします。

1. 名義と権利を確認する：建物・土地・私道の名義が、今の所有者になっているか。相続登記は2024年4月から義務になっていて、それより前に相続した不動産も対象です。
2. 売る人の権限を確認する：所有者が施設に入っている、判断能力が落ちているといった場合は、成年後見の手続きが必要になることがあります。
3. 建て替えできるかを確認する：接道、私道、地区計画、未登記の部分などを役所で調べます。ここで売り方がほぼ決まります。
4. 解体するか、そのまま売るかを比べる：解体費用と、更地にしたときの価格の差を比べます。そのまま売るほうが手取りが多いことも少なくありません。
5. 誰に売るかを決める：住む人か、投資家か、買取業者か。物件の条件に合う相手を選びます。

相続から売却までの流れと期間の目安

相続した空き家を売るときの、一般的な流れです。

1. 調査（1回目）：名義、私道、建て替えの可否など、売れない原因になりそうなことを先に洗い出します。
2. 相続登記：名義を相続した人に変えます。登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）と、司法書士に頼む場合はその報酬がかかります。
3. 片付け：家に残った荷物を処分します。
4. 調査（2回目）：片付いた状態で建物を確かめ、価格と売り方を決めます。境界がはっきりしない場合は測量、更地で売る場合は解体の費用も考えます。
5. 売り出し：近くの事例をもとに決めた価格で、売る相手に合った方法で売り出します。
6. 決済：代金を受け取り、名義を買主さんに移します。

大きな問題がなければ、私たちの実務の感覚では全体で3か月ほどです。相続人が多い、権利の整理が必要、価格の見直しが入るといった場合は、羽村市の事例のように半年以上かかることもあります。

誰に売るか：4つの相手を比べる

空き家は、売る相手を変えるだけで売れることがよくあります。4つの相手の特徴を比べると、次のとおりです。

売る相手	価格の傾向	売れるまでの早さ	向いている物件
住む人（一般の買主さん）	高くなりやすい	時間がかかることもある	住宅ローンが使え、そのまま住める・少し直せば住める家
投資家（貸すために買う人）	家賃で回収できるかで決まる	現金で買う人が多く、話が早いことも	ローンが使えないが、直せば貸せる家
買取業者さん	低めになりやすい	早く、確実	権利の整理が済んでいて、手間をかけずに早く手放したい家
隣の家の人	相手にとっての価値しだいで、高くなることも	相手しだい	間口が狭いなど、単独では使いにくい土地

所有者が認知症などのときの売却（成年後見）

所有者が認知症などで、法律的な判断をすることが難しい場合は、そのままでは売買の契約ができません。家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、後見人が売却を進めることになります。さらに、本人が住んでいた家（施設に入る前の自宅など）を売るには、家庭裁判所の許可も必要です。

申し立てから後見人が決まるまでに数か月かかることもあるので、早めに準備しておくことが大事です。

気をつけたいのは、「家族だから大丈夫だろう」と無理に進めてしまうことです。手続きの途中で止まってしまい、買主さんとの契約が守れなくなれば、最悪の場合は違約金の問題にもなりかねません。所有者の判断能力に不安があるときは、売り出す前に必ず相談してください。

どうしても売れないときの選択肢

売り方を変えても買い手が見つからないときは、次のような方法もあります。私たちの経験では、まずは売り方を変えるだけで動き出すことが多いのですが、知っておくと選択肢が広がります。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買う「買取」は、仲介で売るより価格は下がることが多いものの、早く確実に手放せます。ただ、会社ごとに買い取る条件が違うので、1社に断られてもあきらめず、何社かに聞いてみることが大事です。

隣の家の人に相談する

単独では売りにくい土地でも、隣の土地と合わせれば建て替えやすくなったり、間口が広がったりします。隣の人にとっては価値がある、ということは意外と多いです。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体などが空き家を紹介するしくみです。地方の物件では、ここから買い手が見つかることもあります。

国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）

2023年4月から、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度ができました。ただし、建物がある土地は申請できないので、先に解体が必要です。審査手数料が土地1筆あたり14,000円かかり、承認されたら10年分の管理費にあたる負担金も納めます。条件が厳しいので、ほかの方法を試したあとの最後の手段と考えておくとよいと思います。

売れないまま放置するとどうなるか

「売れないなら、そのままにしておこう」と考える方もいます。でも、放置にはお金の面でのリスクがあります。

固定資産税が上がることがある

住宅が建っている土地は、固定資産税が最大6分の1に下がる特例があります。ところが、管理されていない空き家が市区町村から「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けると、この特例が外れます。下がっていた分がなくなるので、土地の固定資産税が大きく上がります（最大で6倍程度）。2023年12月の法改正で、「管理不全空家」も対象に加わりました。

3,000万円の控除には期限がある

相続した空き家（1981年5月31日以前に建てられた家）を売ると、条件を満たせば、売って得た利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります（相続人が3人以上なら2,000万円まで）。ただし、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。特例そのものも、2027年12月31日までの売却が対象です。家を取り壊すか耐震改修をすることなど細かい条件があるので、使えそうなときは税務署や税理士に確認してください。

建物が傷み、さらに売れにくくなる

人が住まない家は、思っている以上に早く傷みます。雨漏りや設備の故障が進むほど、買う人の負担が増えて、売れにくくなります。

800万円以下の空き家と仲介手数料の特例

2024年7月から、800万円以下の空き家などを売買するとき、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が、最大33万円（税込）まで引き上げられました（低廉な空家等の媒介の特例）。

「手数料が上がるなら、売主は損では？」と思われるかもしれません。正直なところ、これまで低い価格の空き家は、調査や手続きの手間に手数料が見合わず、不動産会社が扱いたがらないことが多くありました。特例ができたことで、調査や売り方の工夫に手間をかけられるようになり、「どこにも扱ってもらえない」空き家が減ることが期待されています。冒頭の調査で、800万円以下の空き家の取引に前向きな不動産会社が85.9％にのぼったのも、この流れです。

特例を使う場合は、媒介契約の時点で金額を売主さんに説明し、合意しておく必要があります。私たちも、前もって提案書をお見せしてご相談しています。

よくある質問

買取業者に断られた空き家は、もう売れませんか？

売れないとは限りません。業者が断るのは、その会社の買取の条件に合わないからです。仲介で一般の方や投資家に売る、隣の人に相談するなど、売る相手を変えれば道はあります。

解体してから売ったほうがいいですか？

一概には言えません。解体費用が先にかかりますし、建物がなくなると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。建て替えできない土地なら、更地にすると価値が下がることもあります。解体費用と、更地にしたときの価格の差を比べてから決めましょう。

800万円以下の空き家で、仲介手数料33万円は高くないですか？

通常の計算だと、たとえば500万円の物件なら仲介手数料の上限は23.1万円（税込）です。特例を使うと最大33万円（税込）まで上がりますが、そのぶん役所の調査や売り方の工夫に手間をかけられます。また、特例の金額は媒介契約のときに説明を受けて合意しない限り、請求されることはありません。

荷物が残ったままでも売れますか？

売れます。ただ、最後には処分しなければならず、その費用は売り値に跳ね返ってきます。片付けは、売却を頼む不動産会社に合わせて相談するのがおすすめです。

遠くに住んでいても売れますか？

売れます。現地の確認や役所の調査は不動産会社が代わりに行い、書類のやり取りも郵送などで進められます。羽村市の事例も、私たちの会社（東京・高田馬場）から離れた場所の物件でした。

共有名義で、1人が売却に反対したら？

家全体を売るには、共有者全員の同意が必要なので、1人が反対していると難しいです。自分の持分だけを売ることはできますが、買う人は限られ、価格もかなり下がります。まずは共有者で話し合うのが基本です。

査定は無料ですか？

資料をもとにした机上の査定は、多くの不動産会社で無料です。ただ、売却の査定は、高い金額を出してもらったからといって、その値段で売れるわけではありません。売却の窓口を取りたいために、高い査定額を言ってくる会社もあるので注意してください。

役所の調査や現地の確認をしっかり行うには、お金も人も動きます。査定額の高さより、その金額の根拠（近くの売り出し物件や成約事例）を説明してもらえるかで、不動産会社を選んでください。

相続登記をしていないと売れませんか？

名義が亡くなった方のままだと、売却の登記ができません。先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務になり、それより前に相続した不動産は2027年3月31日までに登記する必要があります。

まとめ：「売れない」空き家にも売り方はある

• 空き家の相談から売却の依頼に至った割合が「3割以下」の不動産会社は61.6％
• 売れない原因は、権利・費用・価格と融資の「途中の壁」にあることがほとんど
• いちばん多い相談は「荷物が片付かない」。片付けは売却と合わせて頼む
• 名義、売る人の権限、建て替えの可否を、売り出す前に調べる
• 売れるかどうかの分かれ目は、価格の設定と、近くの事例の分析
• 再建築不可でも、売る相手を選べば売れる
• 解体するかどうか、誰に売るかで、結果は大きく変わる
• どうしても売れないときは、買取、隣の人への相談、空き家バンク、国への引き取りもある
• 放置すると、固定資産税が上がったり、3,000万円の控除の期限が過ぎたりすることがある
• 800万円以下の空き家は、仲介手数料の特例で扱ってもらいやすくなった

空き家が売れない原因は、建物の古さそのものより、権利・費用・融資といった「途中の壁」にあることがほとんどです。壁を早めに見つけて、物件に合った売り方を選べば、売却まで進められる空き家は少なくありません。

分かりにくい不動産を、分かりやすく。空き家の売却も、まずは何が壁になっているのかを知るところからです。

株式会社ラインズマンでは、役所の調査や権利関係の整理から、関連の工務店による解体・上下水道工事まで、まとめてご相談いただけます。「他社で断られた」「何から始めればいいか分からない」という空き家も、お気軽にご相談ください。

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この記事の執筆者

執筆：門傳 義文（株式会社ラインズマン 代表取締役／宅地建物取引士／FP2級）