【2025年版】退去費用の全知識：宅建士と弁護士が教える「ぼったくられない」ための原状回復・相場・特約の完全ガイド

「退去費用で20万円も請求された…これって普通？」
「敷金が1円も返ってこないのはおかしいのでは？」

引越しの荷造りで忙しい中、退去費用のトラブルまで抱えるのは本当にストレスですよね。実は、退去費用の請求書には「支払う必要のない費用」が含まれていることが多々あります。知識がないばかりに、言われるがまま支払って損をしている人が後を絶ちません。

この記事では、不動産のプロ「宅建士」と法律のプロ「弁護士」がタッグを組み、あなたが1円でも損をしないための「正しい知識」と「交渉術」を包み隠さず公開します。

そもそも「原状回復」とは？ 国交省ガイドラインを徹底解説

高額請求の温床となりやすいのが「原状回復」という言葉の誤解です。

原状回復の定義：「借りた時の状態に戻す」は間違い

「原状回復」という言葉を聞くと、「入居した時と全く同じピカピカの状態に戻すこと」だと思っていませんか？

実は、それが最大の誤解です。

国土交通省のガイドラインによれば、原状回復とは「借主の故意・過失、その他通常の使用を超えるような使用による損耗を復旧すること」です。

つまり、普通に住んでいて自然に汚れたり古くなったりした分（通常損耗・経年劣化）は、すでに毎月の家賃に含まれているため、借主が負担する必要はないのです。

貸主負担（オーナー） vs 借主負担（あなた）の全リスト

ガイドラインに基づき、どちらの負担になるかの具体例をまとめました。請求書がおかしいと思ったら、まずここを確認してください。

✅ 貸主（大家）負担となるもの

（経年劣化・通常損耗 ＝ あなたは払わなくていい）

⚠️ 借主（あなた）負担となるもの

（故意・過失 ＝ あなたが払う必要がある）

「経年劣化」の魔法：6年住めば壁紙は1円？

もし、あなたの過失で壁紙を汚してしまったとしても、修理費の「全額」を払う必要はありません。ここで味方になるのが「経年劣化（けいねんれっか）」という考え方です。

モノの価値は時間とともに下がります。賃貸の壁紙（クロス）の価値は、6年でほぼゼロ（1円）になると国交省ガイドラインで定められています。

この計算式（残存価値割合）を知らないと、本来数千円で済むところを「6万円全額払ってください」と言われ、そのまま支払ってしまうことになります。これが高額請求のカラクリです。

【2025年最新】退去費用の相場はいくら？間取り・居住年数別データ

では、実際にはいくらぐらいかかるのでしょうか。複数のデータを統合し、間取りや居住年数別の相場を一覧化しました。

退去費用 マスター相場表

注：上記の金額はあくまで平均・目安です。敷金から差し引かれるため、敷金を下回れば差額が返金され、上回れば追加請求が発生します。

高額請求されやすいポイントの内訳

相場を大幅に超える高額請求が発生しやすいのは、主に以下のケースです。

• タバコのヤニ・臭い:
  ヤニで壁紙が変色した場合、壁紙の全面張替えだけでなく、エアコンクリーニングや消臭作業費も請求され、高額になりがちです。
• ペットの傷・臭い:
  柱のひっかき傷、床材のシミ、染み付いた臭いの消臭費用などで高額になるケースです。
• 清掃を怠ったカビ・油汚れ:
  結露の放置によるカビや、換気扇・コンロ周りのひどい油汚れは「通常の清掃を怠った」として借主負担となります。
• DIYによる変更:
  貸主に無断で壁紙を変えたり、棚を取り付けたりした場合、その復旧費用を請求されます。

最も危険な落とし穴：「特約」の有効性と無効性【弁護士解説】

ガイドラインを理解しても、「契約書に特約があるから」と高額な請求をされるケースがあります。特に多いのが「ハウスクリーニング代」の特約です。

なぜ「クリーニング代 3万円」の特約が契約書にあるのか？

本来、ガイドライン上、借主が通常の清掃（掃き掃除、拭き掃除、水回り掃除など）を実施していれば、専門業者によるハウスクリーニング代は貸主負担が原則です。

しかし、多くの契約書には「退去時、ハウスクリーニング代として一律◯円を借主は負担する」といった特約が記載されています。

「契約書に書いてハンコを押しちゃったから、もう無理だ…」

そう思う方もいるでしょう。しかし、契約書に書いてあれば何でも有効になるわけではありません。

弁護士が解説：その特約が「無効」になる3つの条件

原則（ガイドライン）よりも借主に不利な特約を有効にするためには、裁判所は厳しい条件を課しています。以下の条件を満たしていなければ、その特約は無効と判断される可能性があります。

1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でない客観的・合理的理由が存在するか
2. 借主がその特約による義務負担を「明確に」認識していたか
   （契約時に不動産会社が口頭で説明し、借主がそれを理解した上で合意したか）
3. 借主がその特約による義務負担の意思表示を実際に行なっているか

過去の裁判例（東京地裁平成25年判決など）では、クリーニング特約について「専門業者による清掃の必要がない場合まで負担させる趣旨を含んでいた」などとして、特約を無効と判断したケースもあります。

敷金はいつ、いくら返還される？

敷金は、これらの退去費用を差し引くための「担保」として預けているお金です。

敷金の返還時期の目安（退去後1～2ヶ月）

敷金の返還時期について法的な定めはありませんが、一般的には退去後1ヶ月程度で返金されるケースが多いです。ただし、修繕箇所の見積もりや工事に時間がかかり、2ヶ月以上かかる場合もあります。

返還が遅い・0円の場合の対処法

退去費用が0円で、敷金が全額返還されるケースもあります。しかし、返還が遅い、または精算書が届いたが返金額が0円で納得できない場合は、以下の対処法があります。

• 管理会社・大家に理由を確認する
  まずは電話やメールで、精算の内訳と返金が遅れている理由を確認します。
• 内容証明郵便で返金を求める
  話し合いに応じない場合、「敷金返還請求」の内容証明郵便を送付します。これは法的なプレッシャーをかける有効な手段です。

実践編：退去費用で「損しない」ための具体的な8つの行動リスト

これまでの知識を行動に移すためのチェックリストです。

1. 【契約時】「特約」の内容を徹底的に確認・質問する
   「ハウスクリーニング代」「鍵交換代」など、ガイドラインと異なる特約がないか確認します。不明な点は必ず質問し、納得できなければサインしてはいけません。
2. 【入居時】部屋の傷や汚れを「日付入り写真」で100枚撮る
   これが最も重要です。入居時にすでにある傷、汚れ、設備の不具合は全て「日付入りの写真」や動画で撮影し、退去時まで保管します。これが「自分が入居する前からあった傷だ」と証明する最強の証拠になります。
3. 【居住中】日常の清掃を怠らない（特にカビ・油汚れ）
   「掃除していれば防げた汚れ」は借主負担となります。特に水回りのカビやキッチンの油汚れは、日常的な清掃を心がけましょう。
4. 【居住中】故意・過失で傷をつけたら、管理会社にすぐ報告する
   設備を壊してしまった場合など、すぐに報告することで保険が適用できるケースもあります。
5. 【退去前】できる範囲の掃除を行う
   ガイドラインで求められる「通常の清掃」を行います。ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回りの掃除です。
6. 【退去前】「ガイドライン」と「契約書」を再読する
   「貸主負担」と「借主負担」の範囲を再確認し、知識武装しておきます。
7. 【退去立ち会い時】必ず「立ち会い」に参加し、その場で精算書にサインしない
   立ち会いをしないと、貸主側の一方的な判断で修繕箇所が決められてしまいます。立ち会いに参加し、傷の状況を一緒に確認します。精算書（見積書）を提示されても「一旦持ち帰って確認します」と伝え、その場で絶対にサインしてはいけません。
8. 【請求書受領後】請求書の内訳（単価と数量）をガイドラインと照合する
   「一式」となっている見積もりは要注意です。壁紙の平米数（㎡）や単価、経年劣化が考慮されているか（6年以上住んだ壁紙が全額請求されていないか）などを厳しくチェックします。

万が一、高額請求（ぼったくり）された場合の対処法と相談先

不当な請求をされた場合も、慌てる必要はありません。以下のステップで冷静に対処しましょう。

ステップ1：見積もりの根拠を要求する

まずは請求書の内訳（明細）と、各項目の「見積もりの根拠」を開示するよう要求します。

ステップ2：「国土交通省のガイドライン」を元に交渉する

「この壁紙の汚れは、ガイドラインによれば通常損耗（貸主負担）に該当するはずです」
「居住年数が6年を超えているため、ガイドラインに基づき、壁紙の残存価値は1円（または10%）で計算し直してください」

このように、ガイドラインを根拠に、請求内容の修正を具体的に要求します。

ステップ3：第三者に相談する

当事者間での解決が困難な場合、以下の第三者機関に相談します。

• 消費生活センター（消費者ホットライン「188」）
  中立的な立場で、トラブル解決のための助言や、あっせん（話し合いの仲介）を行ってくれます。
• 少額訴訟
  60万円以下の金銭トラブルを対象とした、簡易的な裁判制度です。弁護士に依頼せずとも、1日で審理・判決が下りることが原則です。
• 弁護士
  請求額が非常に高額な場合や、法的な交渉を任せたい場合は、弁護士に相談します。