2014/10/18

敷金ってどういうもの? 8つのポイントで簡単に理解!

お金
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敷金ってどういうもの?

敷金、部屋を探すときに初めて聞く人言葉ではないでしょうか。
今回は「敷金」について解説していきたいと思います。

今回のポイントは8つ。

  1.  敷金は、大家さん側のリスク回避のためのデポジット。
  2.  敷金の1ヶ月が平均
  3.  消費税はかからない。 ただし店舗・事務所の場合は例外あり。
  4.  敷金は戻ってくるお金。
  5.  滞納時を考えて月単位になっている。
  6.  償却は要注意! 戻ってこないです。
  7.  退去時の敷金トラブルは多い。 気をつけよう!
  8.  敷金返還の期間は平均で2ヶ月くらい。

この8つについて、分かりやすく解説していきたいと思います。

1. 敷金とは?

契約期間中に家賃の家賃が払えなくなる場合の備え、夜逃げなど急に居なくなってしまった時の備えのためのお金です。
大家さん側のリスク回避のためのデポジットといったところです。

専門的な言葉でいうと以下のとおり。

敷金(しききん)は、法律用語で、不動産賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。

賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に返還され、本来預り金的性格を有する一時金である。ただし、近畿地方以西の西日本では権利金(礼金)の性質を持ち、一部(多くは賃料の1ヶ月分)が返還されないことが多い。これを敷引と呼ぶ。敷引等は「権利金」「礼金」と同様の「賃料の前払的性格」を有するものである(『新・要説不動産鑑定評価基準』p.196~197)。

(wikipedea より)

2. 敷金ってどれくらいが目安?

最近は1ヶ月くらいが平均値です。

データ分析もしてみました。
高田馬場と池袋の敷金の相場です。
(データ元 (公財)東日本不動産流通機構「レインズ」より)

高田馬場 1.12ヶ月
池袋 1.21ヶ月

・駅から徒歩15分以内
・1週間以内の新着物件 (高田馬場389戸、池袋500戸)

この2つの条件での分析結果になります。

部屋が広かったりすると敷金も上がったりしますが、ほとんどの物件が1ヶ月で募集を行っています。

3. 消費税はかかりません

居住用の賃貸物件の場合、敷金に消費税はかかりません。

店舗や事務所の事業用賃貸物件の場合でも、敷金・保証金に関しては消費税はかかりません。
しかし返還しないものは別です。 

以下、国税局のタックスアンサーからの引用です。

2. 権利金、敷金などの取扱い

事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金又は更新料などのうち、返還しないものは、権利の設定の対価となりますので、資産の譲渡等の対価として課税の対象となり、契約の終了により返還される保証金や敷金などは、資産の譲渡等の対価に該当しないので、課税の対象にはなりません。

(消法6、消法別表第1一、十三、消令16の2、消基通5-4-3、6-1-2~3、6-1-5)

4. 敷金は戻ってくるお金です

敷金は、退去する時に戻ってくるお金です。

「でもほとんど戻って来ないんじゃないか?」と心配する声も多いですが、悪徳不動産の物件でなければ基本的に戻ってきます。
東京の場合は、「ハウスクリーニング代は入居者負担」の特約が付いている賃貸物件がほとんどなので、ハウスクリーニング代を引いた金額が戻ってくるのが通常です。

気になるハウスクリーニング代の目安。
東京都内の20m2前後の1R/1Kの物件で、25,000円から30,000円くらいです。

先日、高田馬場の1Kの物件でハウスクリーニング費用43,000円というのを見ました。
(最近は募集図面にハウスクリーニング費用も載せているところが多いです)
これはかなり高いですね。
こういう物件は、退去時にトラブルなる可能性が高いので避けたほうが良いです。

5. 敷金の単位が月単位なのはどうして?

滞納が起きた時の対応を考えて、月単位になっています。

ただ最近では、金額で設定しているところも少しづつ増えてきています。
滞納はそんなにないので、「急に居なくなってしまった時」の対応だけ出来れば良い、と考えている大家さんもいるということですね。
その分初期費用が少し安くなるので、募集力も上がるという考え方ですね。

6. 償却ってなに?

償却、「しょうきゃく」と読みます。
簡単に言うと、「返しません」という意味。

敷金償却1ヶ月などと不動産では時々見かけるワードです。

敷金償却1ヶ月のの意味が分からないと人も多いと思います。
これは「1ヶ月は戻りません」という意味です。

敷金2ヶ月 うち償却1ヶ月
となっていた場合、どんなに部屋を綺麗に使おうが、敷金は1ヶ月分しか戻ってきません。
その償却の中に、ハウスクリーニング代を含まないというった悪い契約も見かけたりします。

居住用の賃貸物件では、あまりないです。
主に店舗・事務所などの事業用賃貸でよくある条件です。

普通に住む部屋で探しているときは、「償却」がない部屋を探したほうが良いです。


国語辞典だとこのような意味になっています。

しょうきゃく【償却】

①借金などをすっかり返すこと。
②⇒ 減価(げんか)償却
③回収見込みのない資産を貸倒れとして(損金)処理すること。 〔同音語の「消却」は消してなくすこと,また,使ってなくすことであるが,それに対して「償却」は借金などを返すことをいう〕

7. 敷金のトラブルは多いです

19,111件。
一年間で、東京都に相談があった賃貸トラブルの件数です。

賃貸トラブル件数 東京23年度

そのうち1/4が退去時の敷金精算での賃貸トラブルです。
敷金のトラブルは非常に多いです。

退去時のトラブルについては、こちらの記事を。
「退去の費用 損をしないために知っておきたい8つのこと」
1日に1000人くらいが見てくれている人気コンテンツです。賃貸トラブルは意外と多いです。
巻き込まれないためにも、物件探しの段階から気を付けることが大切です!

8. 敷金返還期間 平均はどれくらい?

1ヶ月から2ヶ月くらい。

不動産会社や大家さんによってまちまちですが、大体このくらいの期間に収まっているようです。
退去時に「どれくらい時間がかかるのか?」「担当は誰になるのか?」などを聞いておくと良いと思います。

不動産屋からすると面倒な仕事でもあるので、後回しにされがちです。


敷金 最後にもう一度まとめ

  1.  敷金は、大家さん側のリスク回避のためのデポジット。
  2.  敷金の1ヶ月が平均
  3.  消費税はかからない。 ただし店舗・事務所の場合は例外あり。
  4.  敷金は戻ってくるお金。
  5.  滞納時を考えて月単位になっている。
  6.  償却は要注意! 戻ってこないです。
  7.  退去時の敷金トラブルは多い。 気をつけよう!
  8.  敷金返還の期間は平均で2ヶ月くらい。 

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著者
門傳義文
門傳義文

(株)ラインズマン 代表取締役 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級 「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。 メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの “プロ”として活動している。 趣味はサッカーと音楽(ベーシスト)。ベースの教則本も執筆している。

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