償却・敷引とは？敷金が戻ってこない契約の意味と、図面で見落とさないための確認ポイント

こんにちは。暮らしっく不動産の門伝です。

償却（敷金償却）・敷引とは、預けた敷金のうち、決められた金額が退去時に戻ってこないという契約です。「敷金は退去したら返ってくるもの」と思っていると、思わぬ出費になります。

この記事では、償却・敷引の意味、図面のどこに書いてあるか、原状回復費用との関係、実際に裁判になった例を、わかりやすく説明します。

償却・敷引とは？敷金が戻ってこない契約です

図面や契約書に「敷引」「敷金償却」と書いてある場合、その分の敷金は戻ってきません。

• 敷金：入居のときに預けるお金。退去時に、原状回復などの費用を差し引いて返してもらうのが基本です
• 償却・敷引：敷金のうち、決まった金額をはじめから返さないという約束です

関西では以前、ほとんどの物件に敷引という条件が入っていると言われていました。今は関西でも敷引のない物件があり、地域や物件によって違います。関東の住まいでは少ないですが、そのような物件もあります。事務所や店舗の物件では、地域を問わず償却がついていることが多いです。

償却・敷引の金額の決め方や呼び方は、物件や管理会社によって違うので、気になる物件では必ず確認してください。

図面の備考欄に小さく書いてあることが多い

償却・敷引は、多くの場合、図面（募集図面）の備考欄に書いてあります。参考の図面で見てみましょう。

右下の赤い部分です。小さくて見えにくいのですが、この記載が入るだけで、家賃の1ヶ月分ほどが戻ってこないことになります。

不動産屋の営業マンも見落としていて、契約の前に気づくということも時々あります。図面をもらったら、家賃や敷金・礼金の欄だけでなく、備考欄まで目を通しましょう。

図面で確認したいポイント

• 備考欄に「償却」「敷引」などの言葉がないか
• 戻らない金額が「家賃の○ヶ月分」なのか「敷金の○％」なのか「○万円」なのか
• 差し引かれるのは退去のときだけか、更新のときにも差し引かれるのか（更新のたびに差し引かれる契約では、減った分の敷金を更新のときに預け直すよう求められることもあります）

書き方がわかりにくいときは、「結局、敷金はいくら戻ってくる可能性がありますか？」と不動産屋さんに聞いてみてください。数字で答えてもらうと、あとで比べやすくなります。

原状回復費用はどうなる？

償却・敷引がある場合でも、退去時に原状回復費用がかからないとは限りません。契約の書き方によって、大きく2つの形があります。

1. 戻らない分を原状回復費用にあてて、足りない部分だけを請求する形
2. 戻らない分はそのまま差し引き、入居者がつけた傷や汚れの補修費やクリーニング代は別に請求する形

2つ目の形だと、償却・敷引の分とは別に退去費用がかかります。「償却があるから、退去のときはもう払わなくていい」と思い込まないようにしましょう。契約前に、次のことを聞いておくと安心です。

• 償却・敷引の分は、原状回復費用にあてられるのか
• 償却・敷引とは別に、退去時にかかる費用（クリーニング代など）があるか

退去費用の考え方は退去費用の記事でくわしく説明しています。

裁判になった例：敷引特約が無効とされたケース

敷引・敷金償却と原状回復費用は、トラブルになりやすいところです。裁判になったケースもあり、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも事例が載っています。そのうちの一つを、かんたんにまとめて紹介します。

事例は、奈良地方裁判所の平成19年11月9日の判決です（ガイドラインの事例28）。

項目	内容
契約	平成14年7月の契約。家賃4万5,000円、敷金40万円
特約	明け渡しの1ヶ月後に、敷金から20万円を差し引いて返す（敷引）
退去	平成17年8月15日に明け渡し
入居者の言い分	敷引特約は消費者契約法に反して無効。敷金から、傷をつけたと認めている部分を引いた39万8,425円を返してほしい
大家さんの言い分	敷金以上の原状回復費用がかかったとして、その費用から敷金（敷引分を除く）を引いた46万8,745円の支払いを求めた（反訴）
判決	敷引特約は無効。通常の使い方を超えた部分について、経過年数を考えた範囲で13万735円（消費税別）を差し引くことだけを認め、大家さんの請求は退けた。返還は26万2,729円

裁判所は、ふだんの使用による傷みの費用は家賃で回収しているのに、さらに敷引で回収すると入居者に二重の負担になること、敷金の50％を差し引くのは負担が大きいことなどを理由にあげています。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

かんたんに言うと

• 家賃4万5,000円、敷金40万円、そのうち20万円が敷引という契約
• 退去しようとしたら、敷金が戻らないどころか、大家さんから約46万円の支払いを求められた
• 入居者は「敷引なんておかしい」と裁判に
• 結果：敷引特約はやり過ぎとされ、経年劣化を考えた範囲の補修だけが認められた。入居者の負担は約13万円（消費税別）で、敷金のうち26万円あまりが返ってきた

最高裁の判断：敷引がすべて無効になるわけではない

この奈良地裁の判決のあと、最高裁判所は平成23年に、敷引特約について判断を示しました。内容をかんたんにまとめると、次のとおりです。

• 敷引特約は、それだけで無効になるわけではない
• ただし、ふだんの使用による傷みの補修費用として想定される額や、家賃の額、礼金などほかの一時金があるかどうかに照らして、敷引の額が高すぎる場合は無効になる

平成23年3月24日の判決では、家賃の2倍弱から3.5倍強の敷引（住んだ期間によって変わる契約）が、更新料のほかに礼金などがなかったことなどから、有効とされました（裁判所の判例ページ）。

つまり、家賃の1ヶ月分ほどの償却・敷引なら、有効とされる可能性が高いと考えておいたほうがよいでしょう。一方で、事例28のように金額が大きすぎる敷引は、無効とされることがあります。敷引の金額や退去時の請求がおかしいと思ったら、まずはきちんと交渉することをおすすめします。

ただし、どこまでが認められるかは契約の中身や個別の事情によって違います。自分のケースで判断に迷うときは、専門の相談窓口に相談してください。

償却・敷引がある物件を選ぶときのコツ

償却・敷引があるからといって、すぐに悪い物件というわけではありません。大事なのは、初期費用と退去時のお金を合わせて比べることです。

• トータルで比べる：礼金がない代わりに償却がついている、ということもあります。入居時と退去時を合わせていくらかかるかで比べましょう
• 契約書でも同じ内容か確かめる：図面の備考欄と、重要事項説明書・契約書の記載が同じかを見ておきます
• わからない言葉はその場で聞く：「償却」「敷引」以外の言い方をしていることもあります。意味がはっきりしない言葉は、契約前に確認しましょう

敷金・礼金がない物件の注意点は敷金礼金ゼロの記事、入居時のお金全体については初期費用の記事も参考にしてください。

さいごに

償却・敷引は、関東の住まいではあまり見かけませんが、存在はします（事務所や店舗では償却が多いです）。

「知らなかった」で後悔しないように、図面の備考欄までしっかり見ておきましょう。気になる言葉があれば、契約の前に遠慮なく聞いてください。