高田馬場 不動産売却・査定 - ラインズマン　不動産売却サービス

高田馬場エリアの不動産サービス・売却・買取り・査定

高田馬場エリアは、その利便性と住環境の良さから、不動産市場で常に高い注目を集めているエリアの一つです。

高田馬場は、東京都新宿区に位置していて、高田馬場駅周辺エリアは、新宿エリアの大規模開発にも含まれています。

※参考　新宿区「高田馬場駅周辺のまちづくり」 https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/keikan_202303.html

戸山公園、おとめ山公園という緑豊かで整備された公園もあり、3路線乗り入れの交通の利便性。早稲田大学や学習院女子などのキャンパスも近いなど、不動産価値の基準となる路線価上昇の要因となりそうなものがいくつもあります。

「古いから売れない」「古いから安くなる」「ボロボロだから価値がない」ということありません。

このエリアの不動産は非常に価値のあるものになります。

通常の不動産査定では、価値としてみられないポイントも、ラインズマンでは、このエリアに熟知したプロフェッショナルが、お客様の不動産売却、買取、査定をトータルにサポートします。

高田馬場のマンション、アパート、一戸建て、土地など、あらゆる不動産タイプに対応しており、お客様の不動産価値と財産を最大限にすることをお約束します。

マンションの不動産売却・査定のポイント

マンションの売却・査定には、「立地」「築年数」「管理状況」「マンションの運営状況」「修繕積立金の適切な管理状況」「過去、将来の大規模修繕の状況と計画」などが重要視されチェックされるポイントです。

また過去にリフォームした場合は、その年月、箇所、写真など具体的に判別できる資料があると不動産価値に影響をします。

特に水回りの浴室（ユニットバス）の交換は大きくみられることが多いです。理由としては、浴室交換はリフォーム費用が高額だからです。ファミリータイプマンションで150-300万円ほど。（ユニットバスタイプにもよる）

築年数が15年を超えている物件は、設備面が査定のポイントとなる場合もありますので、リフォームの資料などは大切にしておきましょう。

ライ ンズマンでは、これらの要素を総合的に分析し、市場動向に基づいた適正価格を導き出します。

さらに、特定のリフォームが価値向上につながるかどうかのアドバイスも行います。

一棟アパートの不動産売却・査定のポイント

一棟アパートの売却・査定では、賃貸状況、収益性、管理状況などが大きく影響をします。

中でも「収益性」が一番のポイントです。

収益を一目で判断できる資料「レントロール」という資料が一棟アパートの売却・査定の調査で活用されます。

レントロールとは、不動産の賃貸条件を一覧表にしたものです。

部屋別に、賃料、管理費、敷金、契約日（契約始期、更新）、賃貸条件（普通借家、定期借家）、賃借人の属性などが記載されています。

形式はいろいろなものがありますが、賃貸不動産の売却、特に一棟アパートでは、なくてはならない資料です。

一棟アパートの購入側で、銀行融資を使う場合、銀行側もこのレントロールは重要視します。

銀行側に必ず提出しなければならないと言ってもよいほど、重要な書類です。

また空室がある場合、売却しやすくなるような空室の埋め方など工夫できるポイントなど個別によって戦略も異なります。

ラインズマンは、現在の不動産賃貸市場需要を分析し、将来の収益見込みを考慮した上で、最適な売却戦略を提案します。

賃貸管理からなるラインズマンではアパート売却は得意な分野です。

ぜひお気軽にご相談ください。

一戸建ての不動産売却

一戸建ての売却・査定において、物件の状態、改築やリフォームの可能性、周辺環境が大きく影響をします。

特に「物件の状態」は、一番重要視されチェックされるポイントでもあります。

一戸建ての購入者側の立場になって考えれば分かることでもありますが、一般的に購入するするのはファミリー世代、購入後はしばらくこの一戸建てを使うことになります。

中長期的にみて、大きな修繕が必要にならないのか、住めないほどの大きな不具合が出ないのか、一戸建ての購入者このような点を重要視しチェックします。

最近ではこのようなチェックを「インスペクション」という住宅診断専門機関のサービスを使って以前よりも簡単にそして安価にチェックができるようになりました。

一戸建て売却の場合は、インスペクション（住宅診断）もセットとして売り出すと高値売却へつながります。

不動産そのもの価値はもちろん、その伝え方の工夫も大切だと考えています。

土地の不動産売却・査定のポイント

土地の売却・査定では、「その土地にどのような建物が建てられるのか」という部分がポイントとなります。

建築基準法の道路への接道、用途地域、建蔽率、容積率、防火規制など。　またこのエリアで共同住宅を建築する場合は窓先空地も大きく影響してきます。

2023年内現在、10年前よりも倍とはいかないまでも、このエリアの土地の価格は大きく上昇しています。

きちんと調べて、適正価格で売却する。　これが売り手にとって一番良い方法です。

ラインズマンでは、 建築のプロフェッショナルが、これらの複雑な要素を専門的な知識で分析し、土地潜在的な価値を最大限に引き出す査定を行います。

収益物件の不動産売却・査定のポイント

収益物件の不動産売却は、居住用不動産とは少し異なります。

一般的に、収益不動は賃貸としていることから、実際に内見をすることができません。

そのため売却には資料作りが一番のポイントとなります。

一般的に、収益物件の購入者側は銀行の融資を使うケースが多いです。

このことから、銀行側がその収益不動産を調査・評価しやすい資料を作成し揃えておくことが大切です。

また収益不動産は、不動産投資として全国、全世界の方も購入対象でもあります。

そのエリアに限らず、広告をオープンにして募集活動をすることが大切です。

不動産売却の基礎知識 - 高田馬場での売却前に知っておくべきこと

不動産売却は、ただ単に物件を市場に出す以上に複雑なプロセスです。

高田馬場での売却を成功に導くためには、市場の基礎知識が不可欠です。

このセクションでは、売却前に押さえておくべき市場分析の方法と価格設定の重要性、さらには売却契約の種類とそれに伴う注意点について解説します。

不動産売却時に気をつける最大のポイント「瑕疵担保責任」

売っておしまい、ではない？　どこまで責任を持つのか。

不動産売却でまず考えておきたいポイントです。

不動産売却が済んだ後でも、売買物件に不具合や欠陥が見つかった場合は、売主に責任がある。

このことご存知ではない方が多いと思います。

不動産売却では「いくらで売れるのか」と不動産価格ばかり先行してしまい、売主の責任の部分を知らずに進めてしまうことが少なくありません。

不動産会社としては「売却案件」が喉から手が出るほど欲しいので、めんどくさい話は後、というのが多いような気がします。

瑕疵担保適任。　この言葉は聞いたことがある方もいると思います。

2020年4月の民法改正後は、契約不適合責任という名称に変わりました。

不動産売買契約書に「契約不適合責任」を売主がどこまで責任を持つか、決めておくことが必要になります。

契約書に記載がない場合、あとから出てきた売主が知らない不具合が出てきても損害賠償請求の対象になる可能性もあります。

売却の価格を決める前に、どこまで責任を持つべきか、きちんと話して、どのような不動産価格、不動産販売戦略を立てるかかまずは重要なポイントです。

よくある質問で「買取でないと、瑕疵担保責任が免責にならないのですか」ということを聞かれますが、一般取引でも瑕疵担保責任免責、今でいう契約不適合責任を免責とする売却の仕方も可能です。

売却のための市場分析と価格設定

市場分析が、適正な価格設定のための第一歩です。

高田馬場の不動産市場における最近の売買データを分析し、類似物件の価格動向を調査することで、お客様の物件が市場でどのように位置付けられ るかを把握します。価格設定は、売却の成否を左右するため、市場の実情に基づいた適切な価格を設定することが重要です。 

参考データ

２０１８年１月から２０２３年１１月まで　売買物件として売出しされた　1,158件をもとに暮らしっく不動産が独自に調査したもの

対象　マンション

平均価格　4,430万円　　（最高１億５，５００万円　最低９５０万円）

平米単価　88.92万円/平米　

坪単価　293.94万円/坪

専有面積　49.83平米　１５．０７坪

築年数　33.27平米

管理費平均　12,498円

修繕費平均　9,163円

※国交省レインズ　https://system.reins.jp　　アットホーム業者用ATBB　https://atbb.athome.jp より、暮らしっく不動産で分析したもの　物件種別　マンション　対象期間 2018年１月から2023年11月まで。 件数1,158件

エリア　高田馬場駅周辺　約１キロ範囲内

媒介契約種類と注意点

媒介の割合 高田馬場エリア

一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約	売主・代理
33%	28%	10%	29%

※2023年11月17日現在　暮らしっく不動産調べ　データ参照元　レインズ　高田馬場エリアのマンションの売出物件より選別

高田馬場エリアの媒介事情を調べてみました。　感覚的には専任が一番多いのかと思っていましたが、一般媒介契約が一番多かったです。　

これはこのエリアの不動産業者があまり信頼されていないとの数字でもあり、同業者として気持ちを引き締めたいなと思いました。

不動産売却􏰀流れ - 高田馬場で􏰀売却に向けた進め方

査定から売却成立までのプロセス

不動産売却の第一歩は、相談と物件の査定です。　どのような事情でいつまでの売却を考えているのか。査定では、物件の状態、立地、市場価値などを評価し、市場価格を算出します。　不動産価格は常に変動しています。最近では、不動産の上昇から過去の事例が参考にならないケースも多いです。　エリア特有の事情や購入サイドの事情を予測、また居住用の物件であれば直近の住宅ローンの金利なども加味して売出の戦略を考えていきます。　

売出し価格と戦略が決まれば、次は宣伝です。　スムーズな見学の方法、見学時での対応方法なども専門家よりの適切なアドバイスが価格を左右します。

不動産売却の場合、買主となる購入者の多くは銀行からの融資（住宅ローンなど）を使うことがほとんどです。　融資には必要な書類も多く、また時間も要します。　契約までに確認不足があると、売却までに時間がかかってしまい不利益になることもあります。　不動産売却時には、買主サイドもうまくコントロールしながらスムーズに売却成立まで進めることが大切です。

売却時の法的手続きと税金の概要

不動産の売却には、専門家の知識が不可欠です。　契約条件の設定、契約書類の作成、司法書士による登記設定など様々な法的手続きが伴います。また売却によって利益が発生する場合は、所得税が課税されるため、税金の計算方法や節税対策などについてもきちんと理解しておく必要があります。　不動産売却で利益がなくても、翌年には確定申告も必要になります。

これからの手続きや説明については、税の専門家である税理士から説明が不可欠です。税に関する法律から、不動産業者などからの詳しい説明がNGとされています。

相続後の売却、居住用財産野3000万円控除など不動産売却と税の問題はセットで考えなければなりません。

ラインズマンでは提携している税理士法人より、個別相談を受付、売却後の税に関してもサポートしております。

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