2016/02/07

中古マンションの見分け方【相談】

不動産売買
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こんにちは暮らしっく不動産の門伝です。
今日は午前中、お台場へ内見に行ってきました。 
眺めの良い部屋なんですが、今日は寒かったので山の方まで景色がくっきり!
眺望のタワーマンションはやっぱりいいですね。

さて今日は質問をいただきましたので、その解説になります。
質問はこちら。

いま築28年の中古マンションの購入を検討しているのですが、長持ちしそうなマンションを見分けるコツってありますか?
ちなみに検討しているのは山の手の閑静な住宅街(関西)です

中古マンションの見分け方は難しいです。
 
「長持ちしそう=良い物件」と解釈しますが、この見極めは一般の人にはなかなか難しいと思います。

マンションに限らず、一戸建てなど不動産全般に言えることですが、「中古の不動産」は何も知らないとハズレを引く可能性があります。
不動産業者にもよりますが、不動産業者はデメリットを積極的には説明してくれないでしょう。
買ってくれないと手数料がもらえないため、デメリットなどは不動産仲介業者はなるべく避けて話しを進めます。
良い不動産屋にあたればいいですが、これもなかなか難しいと思います。
買う側が主導権を握って、調査をしていかなければなりません。

こう書くと「中古は不安だから新築にしようかな」と思うかもしれませんが、しっかり見分けができれば、圧倒的に中古の方が良いと思います。
新築ってかなり利益が乗せられているので、資産価値を考えるとかなりマイナス要素が多いです。

中古の不動産を見分けるポイント

うちが中古の不動産購入で仲介に入る時に注意しているポイントを簡単に紹介します。

  1. 重要事項調査報告書の確認
  2. マンションの運営状態(重要事項調査報告書から推測します)
  3. 大規模修繕の契約とその履歴
  4. 専有部分の給排水管が埋め込みかどうか
  5. 登記簿謄本の確認(所有者の履歴、抵当権設定状況など)
  6. 土地(権利、隣地)
  7. ハザードマップの確認
  8. 価格調査(取引事例など)
  9. 設備の状況

リフォーム予定があれば

  1. 躯体部分と梁の位置
  2. 水回りの位置
  3. フローリングのマンション規定(基準値L-45が多い)
  4. アスベスト

住宅ローンを使うのであれば

  1. 担保評価と買値
  2. 住宅ローン控除が対象か

こういったところです。

ただ物件を紹介して「きれいでしょ?」と言って契約する不動産屋も多いですが、ポイントはそこではありません。
しっかり調査して物件を丸裸にして見せるのが不動産屋の仕事だと思っています。
仲介手数料というのは、本来こういった調査費も込みなはずなんですよね。


見極めるポイントは見えにくい不動産の裏側です。

ここがしっかりしていれば良い物件と判断しています。
良い物件は資産的に見ても長持ちします。

買うときは、見えにくい不動産の裏側もしっかり見てから買うことをおすすめします。

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著者
門傳義文
門傳義文

(株)ラインズマン 代表取締役 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級 「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。 メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの “プロ”として活動している。 趣味はサッカーと音楽(ベーシスト)。ベースの教則本も執筆している。

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