2016/02/25

ネットや複数の不動産屋で同じ物件が出てくる仕組み

部屋探し
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こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

ネットや店舗で物件探しをしていると、違う不動産屋さんなのに、「あれ?別の会社ですすめられたものと同じ物件が出てきたような。。。」と思うことがありませんか?違う不動産屋さんなのに、同じ物件がでてくる事象とはどのような場合か、今日はそれについて解説したいと思います。

違う不動産屋で同じ物件?

この物件は2月25日現在、暮らしっく不動産で募集している蓮根というところにある物件。
例えば、お客さん自身が蓮根の近辺で住みたいなぁと思っていたとします。
ということで複数の不動産屋さんに蓮根近辺の不動産情報を複数紹介してもらったところ、A不動産でもB不動産でもこの物件が出てきたというような事例です。

前回、仲介手数料の話を書きましたが、その図に少し手を加えたものが上記の図です。

仲介手数料ってどの段階で発生するの?

https://www.kurachic.jp/column/chintai/20160224080000.html

不動産会社には二種類の不動産屋があります。一つはその物件を管理している"元付け"と呼ばれる不動産屋。
もう一つはその不動産はもっていないけど仲介する不動産屋。こちらは元付けに対して"客付け"と呼ばれます。

ネットワーク化が進んだ最近では、多くの不動産屋さんで業者用不動産管理サイトを利用して物件を探します。
業者用不動産管理サイトには二種類あります。どちらも業者用のサイトなので一般の人はアクセスすることができません。

レインズ

まず一つ目は国土交通大臣から指定を受けた公益財団法人東日本不動産流通機構が運営しているレインズというサイトです。

朝一などの混んでる時間帯はサーバーが混み合うこともありサーバーエラーが返ってきたり、その場合に戻るボタンがないなど、サイトの作り方やサーバーの組み方としてどうなんだろう?と思うこともあるのですが、多くの不動産屋さんが利用しているサイトです。

ATBB

もう一つは(株)athomeが運営しているatbbというネットワークシステム。
探す方としても比較的見やすいシステムです。こちらも業者専用サイトですので一般の方は見ることができません。

多くの業者がこの二つの業者用をサイトを利用しているので、どこの不動産屋さんに行っても、同じ条件、同じ時期に問い合わせをすると、同じ物件が出てきたりするのはそのためです。客付け会社AだろうとBだろうと同じデーターベースを見ているので当然の結果ですね。

ネットに出てくる違う不動産屋で同じ物件?

不動産屋さんのサイトやsuumoなどのサイトを見ていると、同じ物件で違う不動産屋さんの名前で出てくる場合はどういう状況かも考えてみます。

まず一つ目に考えられるのは、物件が複数の不動産屋さんで広告掲載可になっている状態。
新築物件や空室を避けたいという物件によくみられる傾向です。
管理会社も一般サイトに物件情報を掲載しますし、仲介会社も管理会社に許可をとって一般サイトに公開します。
ちなみに許可を取らないで掲載するのは宅建業法違反です。
上記の図だと仲介会社Aとなっていますが、これを仲介会社BやCが行って一般向けサイトに登録すると、お客さんから見た時に違う不動産屋さんで同じ物件が出ているように見えます。

ネットのデメリット

ついでなのでネットのデメリットを書いておきます。
インターネットの性質上、物件情報はリアルタイムで更新されるものではありません。
不動産会社やその委託を受けたアウトソーシングの会社が更新を行っているのが現状です。
更新頻度がどの程度なのか?というのが重要になってきます。

suumoの場合なんかだと物件情報の下のほうにこんな感じで情報更新日というのがあります。
この情報がいつの時点の情報なのか?次回はいつ更新されるのか?というふうに物件の状態を見ることができます。

上記の場合で8日以内に物件がなくなってしまった場合で更新が遅れると、問い合わせをしても物件が募集を終了しているということが起こり得ます。
これは業者用サイトにもいえることで、業者用サイトの更新が遅れていた場合、ぼくらも無駄足をふむことがあります。

大家さんが複数の不動産屋さんに依頼

もう一つ考えられるパターンとしては、大家さんが複数の管理会社に広告や管理をまかせている場合です。
大家さんからすると空室の期間はなるべく作りたくないわけですから複数の管理会社にお願いすることによって宣伝効果を高めてもらおうという方法です。
いろいろな人の目につく反面、同じ物件が違う不動産屋さんの名前で出てくるため、人気がない物件なのかな?と思われてしまう危険性もはらんでいます。

業者用のサイトを一般に開放すればいいのでは?

なんだかややこしい話になってきましたが、頭のいい方なら気付いてしまったかもしれませんが、業者用のネットワークを一般開放すれば話が早いのではないか?という素朴な疑問。

非常にシンプルな絵になりました。
総務省の調べによれば平成25年度のインターネット人口は10,044万人。人口普及率82.8%になのだそうです。

※総務省 インターネットの利用動向

http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h26/html/nc253120.html

ということを考えれば、消費者と大家さんや管理会社が直接つながるようなサイトがあってもいいようなもの。
非常に合理的でわかりやすい話なのですが、現状、そうなってはいません。
これをやってしまうと管理物件を持たない不動産屋はどんどんと潰れていきます。
コンビニよりも不動産屋のほうが圧倒的に多いと言われている大きな産業である以上、これをやってしまうと業界として大打撃というのもあって、なかなかこの流れが進んでいないというのが現状です。

リアル店舗に行くか、インターネットで選ぶのかは消費者が選ぶ時代だと思うのです。
現状、一般向けインターネットサイトは物件の広告サイトとしての側面が強く、一般の消費者は業者が見ているサイトを見れないことにより複雑な構図やシステムになっています。

さいごに

最後はちょっと業界に対する提言みたいな感じになってしまいましたが、今日のテーマは同じ物件なのに違う不動産屋で出てくる不思議について書いてみました。皆様、仕組みをご理解いただけましたでしょうか?

それでは!

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著者
徳留康矩
徳留康矩

2015年秋より暮らしっく不動産のメンバーとして参加。 戸建住宅営業、IT屋、工事現場職人をしてきており異色の経歴の持ち主でもある。 そのかたわら、音楽制作も行っており2015年には自主制作アルバムを配信した。

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