賃貸の連帯保証人と家賃保証会社｜申込書に必要な情報と、保証人の責任の重さ

こんにちは。暮らしっく不動産編集部です。

内見を終えて「ここに住みたい」と申し込む段階で、意外なところで時間がかかってしまう方が少なくありません。それが「連帯保証人や緊急連絡先の情報がわからない」というケースです。

この記事では、連帯保証人・緊急連絡先・家賃保証会社の違い、申込書に必要な情報、連帯保証人の責任の重さ、保証会社の仕組みを、まとめて説明します。

連帯保証人・緊急連絡先・家賃保証会社の違い

以前は、親族に連帯保証人をお願いするのが一般的でした。今は、家賃保証会社への加入を必須にしている物件がほとんどです。そのため、親に印鑑証明書を用意してもらったり、重い責任のある連帯保証人をお願いしたりするケースは、とても少なくなっています。

ただし、保証会社を使う場合でも「緊急連絡先」は必ずと言っていいほど求められます。3つの違いは次のとおりです。

	連帯保証人	緊急連絡先	家賃保証会社
役割	入居者が家賃を払えないとき、代わりに払う	入居者と連絡が取れないとき（病気・事故・安否確認など）の連絡先	家賃の支払いを保証する会社。連帯保証人の代わりになる
お金の責任	あり。とても重い	原則なし	保証会社が立て替え、あとで入居者に請求する
誰がなるか	親族など	親・兄弟姉妹など	不動産会社が指定する会社
今の主流	少なくなっている	保証会社とセットで求められることが多い	ほとんどの物件で利用

連帯保証人が必要か、保証会社だけでよいかは、物件や管理会社によって違います。申し込む前に不動産会社に確認しましょう。

申込書に必要な連帯保証人・緊急連絡先の情報

緊急連絡先の情報

緊急連絡先はお金の責任がない分、頼むハードルは低いです。ただ、申込書にはきちんとした情報を書く必要があります。一般的に必要なのは次の項目です。

• 氏名（フルネーム・漢字・フリガナ）
• 生年月日・年齢
• 住所（郵便番号から正確に）
• 電話番号（携帯・自宅）
• 続柄

いざ申込書を前にすると、「親の携帯番号は知っているけれど、生年月日は正確に覚えていない」「実家の郵便番号やマンション名までわからない」という方がとても多いです。

連帯保証人の情報

連帯保証人を立てる場合は、緊急連絡先より多くの情報が必要です。家賃を代わりに払える人かを確認するため、勤務先や年収も聞かれます。

• 名前
• 住所
• 生年月日
• 電話番号
• 勤務先の名前・住所・電話番号
• 勤務先の資本金・従業員数
• 年収

「連帯保証人の父の勤務先の情報がわからない」ということもよくあります。保証会社を使う物件では連帯保証人の欄が不要になることもありますが、用意しておいて損はありません。印鑑証明書など、ほかに必要な書類は物件によって違うので、不動産会社に確認してください。よく求められる書類は「賃貸契約の必要書類の一覧」にまとめています。

申込書全体の書き方や、審査で聞かれることは「賃貸の入居審査で聞かれること」にまとめています。

その「確認の時間」で物件を逃すことも

これらの項目を空欄のまま出すことはできません。審査をする管理会社や保証会社も、情報が足りないと審査を始められないからです。

その場で親に電話してつながれば良いのですが、仕事中などで連絡がつかないと、「いったん持ち帰って確認してから出し直し」になります。

人気の物件は、申し込みの早い順に優先されるのが基本です。親と連絡が取れるまでの数時間のうちに、書類のそろっているほかの人に物件を取られてしまう、ということも実際に起こります。迷っている間に良い部屋を逃さないための考え方は「賃貸の部屋が見つからない人の共通点は？」で紹介しています。

連帯保証人の責任は重い

連帯保証人を頼む・頼まれる場合は、その責任の重さを知っておきましょう。

契約を更新したあとも責任は続く

「賃貸の連帯保証人は、更新後も続きますか？更新の手続きはしていません」という質問をときどき受けます。

答えは、更新後も続きます。更新のときに連帯保証人として手続きをしていなくても、連帯保証人の責任は続きます。

これについては、賃貸業界で重要な判例として知られている最高裁の判断があります。国民生活センターのサイトでも「賃貸借契約更新後も保証人としての責任は免れないとされた事例」として紹介されています。

この事例では、更新のたびにつくった契約書の連帯保証人の欄は「前回に同じ」と書かれているだけで、保証人の署名や押印はありませんでした。貸主から保証人に、保証を続けるかを確認したこともありませんでした。それでも裁判所は、次のように判断しました。

期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。

わかりやすく言うと、「賃貸の契約が更新されることは、保証人も当然わかっているはず。だから更新後の家賃なども保証する責任がある」という内容です。

この件は、宅地建物取引士の講習でも話題になりました。講師の弁護士の方は「これほど連帯保証人の責任が厳しいとなると、親族に頼むことも考えないといけない」と話していました。連帯保証人を引き受けるときは、十分に注意してください。

更新の手続きや費用については「更新料」の記事もご覧ください。

2020年4月の民法改正：上限額（極度額）が必要に

2020年4月の民法改正で、個人が連帯保証人になる場合は、保証する金額の上限（極度額）を契約書に定める必要があります。上限が書かれていない個人の連帯保証は、効力が認められません。

連帯保証人を頼まれたら、契約書に書かれた極度額を確認しましょう。金額は契約によって違います。

家賃保証会社を使う割合

「どのくらいの割合で保証会社を使っているんですか？」とときどき聞かれます。少し古い数字ですが、国土交通省が公表したデータがあります。

• 2010年：家賃保証会社の利用割合は39％
• 2014年度（平成26年度）：56％

出典：国土交通省「家賃債務保証の情報提供等に関する方向性」（平成28年12月21日公表）

2014年度の時点で、賃貸契約の半分以上が家賃保証会社を使っていたことになります。数字の集計方法まではわかりませんが、保証会社を使う契約が増えている傾向ははっきりしています。冒頭でふれたとおり、今は保証会社への加入を必須にしている物件がほとんどです。

背景には、少子高齢化などで連帯保証人を頼めない人が増えていることがあります。連帯保証人の責任が重すぎるのではないか、という議論もありました。

上の資料が出た2016年の時点では、家賃保証会社に国の登録制度はなく、会社ごとにやり方が違っていました。そこで国は、一定の条件を満たす保証会社を登録し、情報を提供する仕組みづくりを進めていました。今の制度の内容は、国土交通省のサイトで確認できます。

家賃保証会社のよくある質問

保証会社は自分で選べる？

基本的に、入居者が保証会社を選ぶことはできません。不動産会社が保証会社を使うには、その会社と代理店の契約を結ぶ必要があるので、「不動産会社が指定する保証会社」を使うのが一番多いパターンです。物件を募集している不動産会社によって決まるので、「物件しだい」と考えてください。

保証会社の料金は？

料金の仕組みは、保証会社やプランによってさまざまです。契約のときの保証料のほかに、更新のときなどに費用がかかるプランもあります。物件や保証会社によって違うので、見積もりで金額と内訳を確認しましょう。保証会社の審査や保証料・更新料は「賃貸の保証会社とは？」で説明しています。初期費用全体の見方は「賃貸の初期費用」で説明しています。

不動産会社は、どんな基準で保証会社を選んでいる？

当社が保証会社を選ぶときに見ているのは、主に次の点です。

• ノルマがないこと：ノルマがあると、すべての物件に保証会社を付けなければならなくなります。それは入居者にも大家さんにもメリットがありません。必要な場合だけ保証会社を使うのが良いと考えています。
• しっかりしていること：財務の体制、契約内容、家賃の回収がきちんとしているか。しっかりしていない会社だと、免責事項（保証しない場合の決まり）が保証会社に有利になっていて、十分な保証にならないこともあります。

入居者が保証会社を選べなくても、契約前に保証の内容と費用の説明を受けておくと安心です。

まとめ：部屋探しを始めたら、まず家族に連絡を

部屋探しを始めると決めたら、物件探しと同時に、親や兄弟姉妹など緊急連絡先になってくれそうな人に「引っ越すので緊急連絡先になってほしい」と伝え、次の情報をメモしておきましょう。

• 正確な住所（郵便番号を含む）
• 生年月日（西暦・和暦どちらでも）
• 電話番号と続柄
• 連帯保証人をお願いする場合は、勤務先の情報と年収

これが手元にあれば、気に入った物件が見つかったその場で申し込みを済ませられます。連帯保証人を頼む必要がない分、以前より気楽にはなりましたが、最低限の準備は必要です。良い物件を逃さないために、早めに用意しておきましょう。