賃貸の保証人とは？連帯保証人の責任の重さと必要書類、頼める人がいないときの方法

賃貸の保証人とは、契約者が家賃を払えなくなったときや、部屋の設備を壊して弁償しないときに、代わりに責任を持つ人のことです。賃貸の契約で求められるのは、保証人の中でも責任が重い「連帯保証人」です。

この記事では、保証人の意味、賃貸で必要な理由、連帯保証人の責任、誰に頼むか、収入の条件、必要書類、保証人を立てられないときの方法を順番に説明します。民法も関わる話なので、できるだけわかりやすく書きます。

賃貸の保証人とは

「保証人」という言葉には、一般的に2つの意味があります。

• 民法でいう、保証債務を負う人
• 身元などを保証する人

不動産の保証人は、1つめの「保証債務を負う人」のほうです。民法では、主たる債務者（契約者）がその債務を果たさないときに、代わりに果たす責任（保証債務）を負う人を保証人としています（民法446条）。

簡単にいうと、契約者が何か問題を起こしたときに、その問題に責任を持つということです。

• 契約者が家賃を払えなくなった → 保証人さんが払う
• 契約者がトイレを壊して弁償しない → 保証人さんが弁償する

賃貸の契約で保証人が必要な理由

保証人が必要なのは、家賃が払えなくなったときの保証のためです。

「家賃は絶対に払うので大丈夫です」と思う方もいるかもしれません。ただ、将来何が起こるかは誰にもわかりません。大家さんとしては、万が一のときに家賃を回収できる先をもう一つ確保しておきたい。そうした理由から、保証人を立てる慣習になっています。

なお、2020年4月の民法改正で連帯保証人のルールが変わり、今は保証人が払う上限の金額（極度額）を契約のときに決めることが義務づけられています。くわしくは下の「2020年の民法改正で変わったこと」と、連帯保証人と家賃保証会社の記事で説明しています。

賃貸では「連帯保証人」が必要

賃貸の契約で求められる保証人は「連帯保証人」です。保証人には、責任の重さなどによっていくつか種類があります。

保証人の種類

• 保証人
• 連帯保証人
• 根保証人
• 物上保証人

この4種類があり、それぞれ「どこまで保証するか」「請求されたときに反論できるか」などが違います。少し難しい話になるので、ここでは賃貸で関わる連帯保証人に絞って説明します。

連帯保証人の責任は重い

連帯保証人の責任は重いです。契約者が何か問題を起こしたときは、契約で決めた上限額（極度額）の範囲で、契約者とまったく同じ責任を負います。

「契約者が悪いのだから、まずそっちに言ってよ」とか、「契約者は貯金があるから、そっちから取ってよ」と言うことはできません。

普通の保証人には、先に契約者へ請求するよう求める権利（催告の抗弁権、民法452条）と、先に契約者の財産から取り立てるよう求める権利（検索の抗弁権、民法453条）があります。連帯保証人には、この2つの権利がありません（民法454条）。

つまり、大家さんから「家賃を払ってください」と言われたら、契約者より先に請求されても、契約者にお金があったとしても断れない、ということです。

2020年の民法改正で変わったこと

2020年4月1日から、改正された民法が施行されました。それ以降に結ぶ賃貸の契約で、個人が連帯保証人になる場合は、主に次の点が変わっています。

• 極度額（保証する上限の金額）を決める：「100万円まで」「家賃の24か月分まで」のように、保証する上限を書面で決めます。決めていない保証契約は無効になります（民法465条の2）。
• 契約者か保証人が亡くなったら、保証する金額が確定する：その後に生じた家賃などは保証の対象になりません（民法465条の4）。
• 大家さんに支払い状況を聞ける：保証人が頼めば、大家さんは家賃の滞納があるかどうかなどを教えなければなりません（民法458条の2）。

上限が決まったとはいえ、極度額までは契約者と同じ責任を負うことに変わりはありません。承諾書にサインする前に、極度額がいくらになっているかを必ず確認してもらいましょう。

連帯保証人は誰に頼むか

親や兄弟になってもらうのが一般的です。

逆の立場でいうと、知人や友人の連帯保証人になるのはやめておきましょう。上で説明したとおり、かなり重い責任を背負うことになります。

連帯保証人の収入の条件

賃貸の連帯保証人は、その物件の家賃を払えるくらいの収入があることが条件になります。

親が退職して年金だけの場合

30代、40代になると、ご両親が退職していて収入が年金だけ、という場合があります。この場合は入居審査が通りにくいです。

年金以外に収入があれば、その証明（課税証明書など）を持って審査に臨めます。年金だけの場合は、別の方（ご兄弟など）にお願いしていただくことが多いです。

学生が部屋を借りる場合

大学生などが部屋を借りるときも、連帯保証人で悩む人が多いと思います。

父親が契約者になると、別に連帯保証人を探さなくてはなりません。母親が仕事をしていない場合や、パートなどで収入が低い場合がいちばん困るところです。兄弟や親戚にお願いすることが多いようですが、すぐにお願いできるとは限りません。学生で部屋を探す場合は、このあたりを早めに準備しておくとよいと思います。

審査で保証人のどんな点が見られるかは、入居審査の記事も参考にしてください。

連帯保証人の必要書類

多くの賃貸契約で、連帯保証人に用意してもらう書類は次の3つです。

• 連帯保証人承諾書（署名と実印での捺印が必要）
• 印鑑証明
• 収入証明

連帯保証人承諾書

多くの不動産屋さんで、このような書式になっています。内容を確認して、署名し、実印で捺印します。

※この書式は2014年のものです。今は民法改正により、承諾書や契約書に極度額（保証する上限の金額）が書かれるようになっています。

印鑑証明

連帯保証人承諾書に押した実印を確認するために、印鑑証明の原本が必要です。印鑑証明は区役所や市役所などで発行できます。

役所で実印の登録（印鑑登録）をしていないと発行できません。登録していない人は、印鑑を持って役所で登録しましょう。登録にそれほど時間はかかりません。

収入証明

申込書のとおりの収入があるかを確かめるために、収入証明を求められることもあります。源泉徴収票や課税証明書などです。給与明細では受け付けてもらえない場合もあるので、確認しましょう。

不動産屋さんや物件によっては、連帯保証人の書類を出さなくてよいケースもあります。何が必要かは、物件や管理会社によって違うので確認してください。

保証人を立てられないときは

「保証人を頼める人がいないので、部屋探しが大変だ」と思う人もいるかもしれませんが、心配はいりません。

今は保証会社（家賃の保証をする会社）を使う不動産屋さんが多く、ほとんどの物件で保証人がいなくても契約できます。保証会社の審査や費用については、保証会社の記事で説明しています。

さいごに

連帯保証人は責任が重いので、いざ頼むとなると、引き受けてくれる人を探すのに時間がかかることがあります。

申し込みのときにバタバタして、せっかく気に入った部屋を逃してしまった、ということがないように。「連帯保証人を誰に頼むか」「その人の収入は条件に合うか」「書類をすぐ用意してもらえるか」を準備してから、部屋探しに臨むとよいと思います。

この記事の執筆者

執筆：門傳 義文（株式会社ラインズマン 代表取締役／宅地建物取引士／FP2級）