結論：チラシの「利回り」は多くが表面利回りで、今の家賃が続く前提の単純計算です。当時の例では5.92％でした。
なぜ重要か：家賃の推移を見ると、同じ広さで73,000円の部屋もあり、今の賃料が続くとは限りません。
次にすべきこと：
- 周辺の同じ広さの賃料推移を調べる
- 経費を引いた実質利回りで考える
※この記事は大家さん向けの内容です。
投資用物件のチラシに書かれた「利回り」は、そのまま信用しないほうがよい数字です。多くは「表面利回り」で、今の家賃がずっと続き、経費もかからないという前提の単純計算だからです。買う前には、家賃の推移を調べ、経費を引いた「実質利回り」で考えることが大切です。
暮らしっく不動産の門伝が、参考にした投資用物件のチラシを例に、2016年4月当時のデータで説明します。
投資用物件のチラシの利回りは信用ならない
投資用の物件を買おうとすると、必ず書かれているのが「利回り」です。チラシでは、主に表面利回りが使われます。
今回の参考物件は、区分マンションの一室でした。チラシには、物件の写真や地図、間取り図と並んで、価格・表面利回り・年収（年間の家賃収入）が大きく書かれていました。
表面利回りの計算
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。参考物件の数字（当時）は次のとおりです。
| 項目 | 数字（当時） |
|---|---|
| 物件価格 | 1,600万円 |
| 年間の賃料収入 | 94.8万円 |
| 賃料（月額） | 79,000円 |
| 表面利回り | 5.92％ |
計算式は、948,000円 ÷ 16,000,000円 ＝ 5.92％ です（管理費は含まず、賃料だけで計算しています）。
1,600万円の物件が、年間94.8万円を生み出す。単純に計算すると、そういうことです。しかし、それはあくまで単純計算です。これからも賃料がそのままとは限りません。
表面利回りと実質利回りの違い
利回りには、表面利回りのほかに「実質利回り」という考え方があります。
| 種類 | 考え方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 | 経費や空室を考えていない。チラシでよく使われる |
| 実質利回り | （年間の家賃収入 − 年間の経費）÷ 物件価格（購入時の諸費用を足して考えることもある） | 経費を引くぶん、表面利回りより低くなる |
経費には、たとえば管理費や修繕積立金、税金、空室の期間の家賃の減りなどが考えられます。何を経費に入れるかは物件や計算する人によって違うので、チラシや資料に書かれた数字が、どこまでを含んでいるのかを確認してください。
賃貸はデータが充実してきている
知らない人も多いのですが、賃貸の募集データはかなり充実してきています。今回の物件についても、賃料の推移を調べることができました。
下の表は、そのとき調べた募集データです（2014年2月〜2016年3月、当時）。年月は「16/03」が2016年3月を表します。広さの単位は㎡、賃料の単位は万円です。
| 年月 | 広さ（㎡） | 賃料（万円） |
|---|---|---|
| 16/03 | 18.36 | 7.90 |
| 16/03 | 18.36 | 7.90 |
| 16/03 | 20.06 | 8.20 |
| 16/02 | 18.36 | 7.50 |
| 16/02 | 18.36 | 7.50 |
| 16/01 | 18.36 | 7.50 |
| 16/01 | 18.36 | 7.50 |
| 15/11 | 17.41 | 8.00 |
| 15/11 | 21.70 | 7.20 |
| 15/10 | 17.41 | 8.00 |
| 15/10 | 26.23 | 9.80 |
| 15/09 | 26.23 | 9.80 |
| 15/08 | 18.36 | 7.95 |
| 15/08 | 26.23 | 9.80 |
| 15/04 | 20.06 | 6.90 |
| 15/04 | 20.06 | 6.90 |
| 15/03 | 18.36 | 7.30 |
| 15/03 | 18.36 | 7.30 |
| 15/02 | 18.36 | 7.30 |
| 15/02 | 18.36 | 7.30 |
| 14/11 | 20.06 | 8.60 |
| 14/10 | 26.23 | 8.90 |
| 14/09 | 26.23 | 8.90 |
| 14/08 | 26.23 | 9.30 |
| 14/08 | 26.23 | 8.90 |
| 14/07 | 26.23 | 9.30 |
| 14/06 | 26.23 | 9.30 |
| 14/06 | 20.06 | 8.24 |
| 14/05 | 26.23 | 9.30 |
| 14/05 | 20.06 | 8.24 |
| 14/05 | 26.23 | 9.30 |
| 14/05 | 20.06 | 8.30 |
| 14/05 | 20.06 | 8.50 |
| 14/04 | 20.06 | 8.30 |
| 14/04 | 26.23 | 9.30 |
| 14/04 | 20.06 | 8.50 |
| 14/04 | 20.06 | 8.50 |
| 14/04 | 20.06 | 8.60 |
| 14/04 | 26.23 | 9.30 |
| 14/03 | 26.23 | 9.30 |
| 14/03 | 20.06 | 7.70 |
| 14/03 | 20.06 | 8.50 |
| 14/03 | 20.06 | 8.50 |
| 14/03 | 20.06 | 8.00 |
| 14/02 | 20.06 | 8.00 |
| 14/02 | 20.06 | 8.00 |
| 14/02 | 20.06 | 8.60 |
| 14/02 | 20.06 | 7.70 |
データから見えること
参考物件の部屋は18.36㎡です。データベースを見てみると、同じ広さで73,000円の部屋もありました。
- 同じ18.36㎡の部屋の賃料は、当時のデータで7.30万円〜7.95万円。79,000円は、その中で高いほうです
- 投資用の区分マンションは、同じ建物や近くにライバル物件が多く、賃料競争が激しくなりやすい傾向があります
- 2014年からのデータを見ると、79,000円で家賃を設定できるのも、そう長くはなさそうだということが見えてきます
家賃が下がれば、そのぶん年間の家賃収入が減り、利回りも下がります。チラシの5.92％は、今の79,000円がずっと続くことが前提の数字なのです。
売る側のデータは都合のよいことが多い
投資用物件の売買は、その場かぎりの取引です。売る側は、そこまで細かいデータ分析はしてくれません。細かいデータを出してきても、売るのに都合のよいことしか書いていなかったりします。最近、相談を受けていて、こうしたケースが多く見られます。
チラシの数字を見るときは、次の点を自分で確かめてみてください。
- 利回りは表面利回りか、実質利回りか
- 計算のもとになっている賃料は、今の相場と比べて高すぎないか
- 同じ建物や近くの、同じ広さの部屋の賃料はどう動いてきたか
- 管理費や修繕積立金など、毎月かかる経費はいくらか
相場をつかむには、地域ごとの家賃の傾向を知っておくのも役に立ちます。家賃相場の記事も参考にしてください。また、入居者からの家賃交渉で賃料が変わることもあります。入居者がどのように交渉するのかは、家賃交渉の記事で紹介しています。
投資用不動産は「事業」として慎重に
投資用の不動産を買うということは、買う人もいち事業者として見られるということです。不動産の事情にそれなりに詳しくないと、ハズレくじを引くこともあります。
高い利回りをうたう不動産の出資商品のリスクについては、「みんなで大家さん」に学ぶ、不動産投資とそのリスクでも取り上げています。
買うときは慎重に、でも大胆に。ふだんからいろいろと調査をしておくことをおすすめします。買ったあとの空室対策については、大家さん向けの空室対策の記事も参考にしてください。
