不動産投資での「利回り」表示には気をつけよう

　こんにちは暮らしっく不動産の門伝です。
賃貸の繁忙期は落ち着きましたが、不動産は「住」に関わる仕事なので、引き続きいろいろお問い合わせや相談が続いております。

今日は大家さん向けの話題「利回り」の話。

投資用物件のチラシの利回りは信用ならない

投資用の物件を買おうとすると必ず記載のある「利回り」の表示。

表面利回りが主に使われます。
表面利回りとは、家賃収入を物件価格をで割ったもの。

今回の参考物件では、賃料収入が94.8万円、物件価格が1,600万円。

948,00016,000,000 ＝5.92％

5.92％というのがこの物件の表面利回りです。（管理費は含まず、賃料だけでの計算です）
1,600万円の物件が、年間94.8万円を生み出す。　単純計算するとそのようなことです。

しかしそれは単純計算。　今後も賃料がそのままとは限りません。

賃貸はデータが充実してきている

知らない人も多いですが、賃貸のデータはかなり充実してきています。

今回の物件の賃料推移も調べることはできます。

年月	広さ	賃料
16/03	18.36	7.90
16/03	18.36	7.90
16/03	20.06	8.20
16/02	18.36	7.50
16/02	18.36	7.50
16/01	18.36	7.50
16/01	18.36	7.50
15/11	17.41	8.00
15/11	21.70	7.20
15/10	17.41	8.00
15/10	26.23	9.80
15/09	26.23	9.80
15/08	18.36	7.95
15/08	26.23	9.80
15/04	20.06	6.90
15/04	20.06	6.90
15/03	18.36	7.30
15/03	18.36	7.30
15/02	18.36	7.30
15/02	18.36	7.30
14/11	20.06	8.60
14/10	26.23	8.90
14/09	26.23	8.90
14/08	26.23	9.30
14/08	26.23	8.90
14/07	26.23	9.30
14/06	26.23	9.30
14/06	20.06	8.24
14/05	26.23	9.30
14/05	20.06	8.24
14/05	26.23	9.30
14/05	20.06	8.30
14/05	20.06	8.50
14/04	20.06	8.30
14/04	26.23	9.30
14/04	20.06	8.50
14/04	20.06	8.50
14/04	20.06	8.60
14/04	26.23	9.30
14/03	26.23	9.30
14/03	20.06	7.70
14/03	20.06	8.50
14/03	20.06	8.50
14/03	20.06	8.00
14/02	20.06	8.00
14/02	20.06	8.00
14/02	20.06	8.60
14/02	20.06	7.70

この部屋は18.36m²の部屋です。
データベースを見てみると、同じ広さで73,000円の物件もあるようです。
投資用の区分マンションでは、ライバル物件も多いことから賃料競争が激化しやすい傾向があります。

2014年からのデータを見てみると、79,000円で設定できるのもそう長くは無さそうだということが見えてきます。

投資用物件の売買はその場取引なので、そこまで細かいデータ分析はしてくれません。
細かいデータを出してきても、売るのに都合の良いことしか書いていなかったります。
これ最近相談を受けるていて多く見られます。

さいごに

投資用の不動産を買うということは、買う人もいち事業者として見られます。
それなりに不動産事情に詳しくないと、ハズレくじを引くこともあります。

買うときは慎重に、でも大胆に。
普段のからいろいろと調査をしておくことをおすすめします。

それではまた。