こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
(2018年2月17日一部加筆修正)
9月に入ってからというもの毎日のように外に出ています。
お客さんの内見で行くことはもちろんのこと、内見の手配のために管理会社に鍵を取りに行ったりと準備のために動くことも多いです。
さて、そんな合間をぬって今年1年間の暮らしっく不動産のデータ分析も行っています。(細かな数字は現在分析中)
契約になったお客さんのデータを見てみると、「なかなか物件が見つからない」という人は、要素にはいくつかの特徴があることがわかりました。
目次
1.引越しの理由や時期が曖昧
物件が見つかる多くは引越し時期や理由が明確です。
例えばすぐに物件が見つかる人達はこんな理由をもっていたりします。
- ◯月に更新の時期を迎えるから、それを期に職場に近い所へ引っ越したい。
- 近所にこんな迷惑な人がいて耐えられないので今すぐに引っ越したい。
- 転勤で◯月までには引越しを完了させなければいけない。
上記に挙げられる例でいえば引っ越さなければならない"明確な動機"と"いつまでに"という具体的な数字が出てきます。
締め切りが決まっているからこそ現実的な予算と現実的なスペックで物件を探すことができます。
賃貸物件は流動的です。
「もっといい物件がある」と思って探していると、いい物件を逃したりもします。
"いい物件があったら引っ越したい"は危険
たまにいただくのですが"いい物件があったら引越したい"という理由の場合は決まらないことが多いです。更新時期に差し迫ったわけでもなく、今の家にすごく不満なわけではない。なんとなく今の家に飽きたし、環境を変えてみたいなぁというやつです。
気持ちはわからなくもないですが、"もう少し待ったらスペックの高い物件が出てくるんじゃないか？"という期待感を持ってしまうので、なかなか見つかりません。
予算と場所で物件のスペックは大体決まってくるので、待っていても100%満足のいく物件は出てこないことが多いです。
打開策
引越しをする動機づけをしましょう。
また、ある程度の期限を決めておくといいかもしれません。◯月までに引越しを完了させるでもいいと思います。
長く待ったからといって希望の物件が出て来るわけではありません。
物件が出てこないのには何らかの理由があるからです。(相場と希望のズレなど)
引越しをする動機づけは何でもいいと思います。
通勤時間を短くしたい、進学のために学校に近いところがいい、家賃を安くしたい、家族が増えるので広いところに引越したい。
それなりの理由を見つけることです。
つまりここの部分の動機づけや理由が曖昧だと何のために引越しをしたいのかという目的(問題点や課題)が見えず、複数の物件が出てきたとしても決め手に欠けるという事が起きてしまいます。
2.希望スペックが相場とずれている
職場のある◯◯駅まで30分以内、最寄駅徒歩5分以内、築5年以内、風呂・トイレ別、オートロック、2F以上、独立洗面台、追い炊き、宅配BOX、駐輪場etc大家さんからの借り物である賃貸ですが、皆様からの要望は非常に高いです。
自由設計で自分好みの家を建ててしまったほうが話が早いような気がする条件もあったりするのですが、人が企画、設計した家で全ての条件を満たすのは非常に難しいです。
都心部からアクセスが悪いところ、駅から遠いところは人があまり来たがらないので設備のスペックを豪華にし、設備のスペックが低かったり古くても駅が近ければ家賃は高いのです。
このような現実なのですが、例えば同じ9万円という家賃でもアクセスの悪いところは設備が良く、アクセスのいいところは古い場合が多いです。
設備が良くて、アクセスのいいところの予算は？となればもちろん相場からお伝えするのですが、多くの場合、ちょっと予算をあげたぐらいではどうにもならないことが多いです。9万円の予算なのに相場は14万円とかそういうイメージでしょうか。
ここで納得してもらった方は知らなかっただけなので物件はすぐに見つかります。
しかし"不動産屋のいうことだからあてにならない"、"今日契約させたいから適当なことを言っている"、"スーモやathomeにはあったもん"と思っている人は、なかなか物件が見つからないことが多いです。
スーモやathomeのおとり物件の罠にはまっている人はけっこう多いです。
値段相応なスペック
天ぷらそば1杯500 円の立ち食い蕎麦屋と、天ぷらそば1杯1,500円の蕎麦屋と比較して文句言う人はいないと思います。
しかし不動産の場合だと、価格相場を知らない人が多いです。 6万円の家に、10万円クラスのスペックを求めていたりするとなかなか物件は見つかりません。
打開策
優先順位を決めておきましょう。
相場と合っていない場合、優先順位が決められていない事が多いです。
限られた予算で引越しをするには、今回の引越しの目的が何で、何を優先したいのかというのを考えるといいかもしれません。
1.家賃
2.職場までの通勤時間
3.バス、トイレ別などの設備
という人もいるかもしれません。
1.バス・トイレ別
2.家賃
3.職場までの通勤時間
という人もいるでしょう。
この軸で見ていくと圧倒的に家賃という方が多いのですが、もう少し現実的な部分で見ていくと設備面で相場とのズレで悩まれている方が多いように感じています。
1.バス・トイレ別
2.独立洗面台
3.オートロック
この内の一つでも叶えば良いのか、それとも全部必須なのかによって(設備重視の場合)ある程度エリアが絞り込まれてきます。
3.値段ありき
- フリーレント
- 敷金・礼金ゼロゼロの物件のみ
- カード決済できる物件のみ
- 礼金ゼロにしてほしい
- 家賃5,000円下げてほしい
- 管理費分下げてほしい
少しでも安く住みたいという気持ちは誰しもありますが、賃貸の金額というのは根拠があって値付けされています。
"1Fで長く空いている"、"相場から比べると高い"等のきちんとした根拠があれば家賃も下がる可能性はありますが、そのような物件はあまり多くありません。要は会社間の取引やサラリーマンの営業さんが経験しているであろう大型契約のように値引き交渉のようなものはあまり現実的ではありません。
また、初期費用を払うお金が無いからという理由で敷金・礼金ゼロゼロ物件のみで探している人も結果的に契約にいたらないケースがあります。
敷金・礼金ゼロゼロという物件にありがちなのが、その分、解約予告が早かったり、24hサポート必須、保証会社必須、クリーニング代高めと相場から比べて付随するサービスの値段が高かったり、条件っが厳しいことが多いのです。安くなった！ラッキーと思っていたら初期費用の概算や契約条件を見て納得できない→期待値を下回ったので契約にならない。というケースがあるように思います。
無駄な付随するサービスにお金を払う計算をしたら、敷金・礼金が普通にあって相場通りの物件と二年間で支払う費用がそんなに変わらなかった。なんてこともあります。
大家さんや管理会社は契約期間でいくら回収できるのか？ということを考えています。
打開策
"安い"理由を考えてみよう。
本来かかるはずの費用を安くできるということは何らかの理由があります。
紹介できる物件がある程度限定されているから安いのか、それとも何らかの必須オプションに加入することが条件だから安いのか、短期解約違約金や、解約予告が早めだからなのか、更新料が高いから家賃が安いのかなどです。
自分にあったサービスや自分にあったお店を選ぶのがポイントとなってきます。
さいごに
「なかなか物件が見つからない」と悩んでいる人は、今日の３点を少し考えてみるとよいかもしれません。
条件の見直し、妥協点の模索、理由や時期の明確化をしないと、なかなか物件は見つかりません。
不動産ってこれでもかってってくらい現実的です。
良い物件が見つかりますように。
それでは！
