2016/09/25

空室対策プロジェクト ロフト付きのSOHOオフィスのリノベーションをプロデュース

大家
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ロフト付きのSOHO空間

暮らし不動産が空室対策プロジェクトとして手がけた「SOHO+LOFT」を紹介していきたいと思います。

今回の事例、2年以上空室で不動産屋にもほぼ放置されていたという物件です。
築年数の経った事務所の空室率な結構深刻な問題になっています。 
セキュリティーや築年数の古さから来るイメージが「会社のイメージ合わない」という理由で見送られることが多いです。

今回もそのような物件でした。

立地は高田馬場から徒歩5分と悪くない、賃料も相場並。むしろ駐車場付きなので相場より割安で、お得感も髙い。
なのに決まらない。

「何とかならないか」ということで、オーナーさんより相談を受けました。

下見。そして市場調査。

まずは下見に。 驚きました。
「天井が髙い!」、天高が3.2mもあるんです。
元々オーナーさんが工務店を営んでいた時に材木置場として使用して為、この高さがあるとのことでした。
この物件の強みになると確信。

下見を終え、市場調査に移ります。
わたしたちの市場調査は、通常の不動産業者が市場調査の他に、ビックデータを活用した独自の情報収集を行っています。

ここで「近隣で個性的なSOHO物件の成約事例が数件ある」という情報を得ました。


これを踏まえて2つの対策を提案。

1. 他には無い個性的なリノベーションをする。 施工費用に関しては、リノベーション効果により賃料UPで回収。
2. 現状維持 契約条件を柔軟に設定し、広告を工夫する。 (天高については以前の不動産屋は広告に入れて無かった)

今回は市場調査で得た成約事例の情報もあり、リノベーションをするということで決定。
近隣で個性的なSOHOオフィスの制約事例が数件あったので、ここは思い切ったリノベーションを行おうということで意見が合致。
ここからスタートしました。

個性を大切にしたリノベーション

<リノベーション前>

暮らし不動産が考える賃貸リノベーションは、個性的なデザインです。
「個性」をどう出すか、というところに一番力を入れています。

なぜ「個性」なのか。
今までの単純に新しいものと入れ替えるといった一般的なリフォームは、世の中に溢れすぎています。
新しいものに入替えても、新築の物件などには敵いません。
こうなってくると後は価格で勝負するしかなくなってしまいます。
最近は空室も増えてきていて、ただ価格を下げるだけでは決まりにくい状況です。

このような状況を打破するために、「個性」が必要だと私たちは考えます。
「おしゃれな」とか「派手に」ということを単に単純で作られた個性ではなく、その物件に見合った個性。
 
立地、周辺環境、間取り、既存の設備。
いろいろな事を、いろいろな角度からみてその物件を再発掘。 
その個性を磨き上げてリノベーションに反映させていくのが、ラインズマンのリノベーションです。


今回の物件は、天高3.2mという個性に着目してリノベーションを創り上げました。

遊び心のあるSOHOオフィス リノベーションの施工内容とアイディア

今回の施工事例主な内容です。

1. 天高3.2mを活かしたLOFT

部屋の容積率を活用し、開放感を失わないように有効スペースを広げました。
土台に工夫がしてあって、延長出来るようにも設計しています。 

2. 元工務店のストーリーを活かす

元々が工務店の材木置場だったということで、木の存在感を意識したリノベーションを施しました。

LOFTの土台になる箇所は、通常の構造計算から導きだされるものより一回り太い木材を使用しています。
太くすることで木材の存在感が出てきます。

フローリングはオークの無垢材、蜜蝋ワックス仕上げで木の風味が感じられるよう仕上げました。


3. SOHO利用を考え生活も出来る設備

高田馬場駅から徒歩5分という立地を考え、SOHO利用も出来るように生活出来る水回りを完備。

4. 仕上げ トータルバランスとデザイン

間取り、カラーバランスなどを考えてバランスを取っていきます。

あまり散らかり過ぎたりしていると折角の開放感も損なわれます。
だからといって細かくやり過ぎると一般的なリフォームのようになり面白みがなくなってしまいます。
この辺りは現場の職人さんとの連携がとても大切です。


暮らし不動産では、店舗改装工事なども手がける経験値の高い工務店、職人と連携して、クォリティの高い賃貸リノベーションを提供しています。

ターゲットを考えて、広告をする


<リノベーション前に依頼していた不動産の図面。 魅力が伝わりにくい>


リノベーション完成後は、広告です。


今回の物件は、かなり個性的な物件ということもあり、広告にも工夫しました。
通常のこうような変わった物件は、一般的な不動産屋は得意としていません。
「築年数」「駅からの利便性」などを優先する一般的な不動産広告では、この魅力は伝わらないのです。

そこで今回はこのような物件を得意としている不動産会社「東京R不動産」「R-STORE」へ掲載し広告展開していきました。

こういう物件に関してはインターネットでの宣伝が効果的です。
特にこのような特殊な物件を数多く扱う「東京R不動産」は、インターネット上で多くの顧客を抱えており宣伝効果は抜群です。

他の不動産会社へ情報を流さない、囲い込みは募集の足かせとなります。
リノベーションと広告はセットで考えるべきです。



広告開始後わずか10日で、10組以上の方が内見にいらして下さいました。
最終的には、3組のお申込みを頂き大盛況の中で無事完結を迎えました。

価値を見出し魅力的な物件へ

<募集時に使った図面。 デザインを重視し、今までの不動産図面とは違うものでデザイン。>

この物件、以前の不動産屋では2年間で申込みが1件のみ、そして更なる賃料の値下げ交渉があったとのことです。

今回の空室対策リノベーションで、2年間ほとんど注目されなかった物件が、わずか10日で成約してしまうほどの人気物件に生まれ変わりました。
さらに付加価値をつけるリノベーションで、賃料価値を40%ほど上げることに成功しました。

見せ方を変えることで、不動産の価値は大きく変わります。

人気の無い物件・不動産にも、何かしらの特徴はあります。
普通の不動産の視点では拾いきれない魅力を拾い上げ魅力を引き出す。

今までの不動産屋の視点では無かったのいろいろな視点で。
いろいろな角度で考えて空室対策リノベーションをしていくことが大切です。

<2013年7月11日付けラインズマンの記事を、2016年9月25日に移動しました>

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暮らしっく編集部
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不動産業界についての情報をタブーなくお届けする編集部スタッフです。

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