2016/09/30

家賃保証が早くも崩壊? 空室率悪化で30年一括借上にトラブルも

大家
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こんにちは暮らしっく不動産の門伝です。

今日の日経新聞で「家賃保証問題」が取り上げられていました。

アパート空室率悪化、泣くオーナー(真相深層)【2016年9月30日 日経新聞】
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO07811810Q6A930C1EA1000/


内容を簡単にまとめます。

  1. 人口が減っている日本でなぜかアパートが増えている
  2. 2015年夏頃から空室率が高くなってきている
  3. 節税対策でアパートを建て大家さんが苦しんでいる

「30年一括借上げ!家賃保証で安心!!」
こんなCM見た人多いと思いますが、早速綻びが出始めているようです。

1. 日本は人口が減ります

少し前にNHKでも人口減少問題が特集されていて、大きな反響を生みました。

NHKスペシャルの「縮小ニッポン」の衝撃の内容に、絶望の声が相次ぐ(マイナビニュース)
http://news.mynavi.jp/articles/2016/09/26/shrink/


見逃した方はオンデマンドで配信しているようなので、そちらを。

NHKスペシャル「縮小ニッポンの衝撃」(NHK)
http://www.nhk.or.jp/docudocu/program/46/2586829/

この通りで、今後の日本は人口減少の可能性がかなり高いということになっています。

今日、自民党の小泉さんも人口減少について発言されていました。

「人口減を悔やむ発想から早く飛び出せ」 自民・小泉氏(朝日新聞デジタル)
http://www.asahi.com/articles/ASJ9X516BJ9XUTFK00F.html


それなのに、節税対策というワードに惑わされ、アパートを建てる人がなんとも多いこと。
弊社のある高田馬場でもいくつか建っています。

この手の相談をつい最近も受けましたが、アパート建設請負業者の持ってくる賃貸事業計画は信じてはいけません。
夢のようなプランで10年先、20年先まで計画していますが、その数字には根拠がないものも多いです。
少し分析すれば、その金額で回らないのはすぐにわかります。

それでも節税対策、家賃保証を信じて建てる人も多いようです。

2.  空室率は上がってます

(データ提供:アットホーム株式会社、 分析:株式会社タス  賃貸住宅市場レポート 2016年9月版)
※2016年10月1日 レポートグラフを新しいものに差し替えました。

このように、空室率はここ1年でかなり高くなってきています。
ほとんどのエリアで空室率が悪化してきています。 

人が入らない場合は、家賃の見直しで手を打つのがまずはじめの対策。 しかし無理な賃貸事業計画を立てていると、資金繰りが苦しくなります。

今回の日経新聞の記事によると、アパート建設請負業者が持ってくる「当てにならない賃貸事業計画」を信じたオーナーは早速厳しくなっているようです。

3. 銀行も困って貸しすぎている

銀行もかなり貸してくれる印象があります。
地方の銀行では土地だけ持っていれば、建物の建設費は全て貸してくれるところもあります。
ゼロ金利でお金を貸す先がなくて困った銀行が、あまりリスクを考えずに突っ走ってしまった印象も。

賃貸事業が回らなくなったとき=人が入らなくて家賃が回収できずに、借金を返済できなくなったとき、大きな社会問題になるのではないかと思います。

さいごに

サブリース問題は以前からトラブルが多く社会問題となっています。
これからもっと大きな問題になっていきそうな感じもあり、注目したいと思います。


大家業はそんなに簡単なものではありません。 様々なリスクがあります。
これから参入しようと考えている人は甘い言葉に乗らず、自分でもよく考えて実行するのが良いかと思います。
空室率など、賃貸市場は調査したレポートも出ています。
TAS 賃貸住宅市場レポート(2016年7月版)
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol79_Vol51residential20160728.pdf

賃貸事業計画は必ず自分で分析して計画を立てましょう。
それではまた。

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著者
門傳義文
門傳義文

(株)ラインズマン 代表取締役 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級 「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。 メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの “プロ”として活動している。 趣味はサッカーと音楽(ベーシスト)。ベースの教則本も執筆している。

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