家賃交渉はいくら下がる？目安は2〜5%｜うざいと思われない言い方と交渉しやすい時期

「少しでも家賃を下げたい」。部屋探しをする人なら誰もが思うことです。ただ、家賃は大家さんが周りの相場や建物にかけたお金から慎重に決めているもので、交渉すれば下がるとは限りません。

この記事では、賃貸の管理と仲介をしている暮らしっく不動産が、実際の交渉の例とデータをもとに、家賃交渉がどこまでできるのか、どんな部屋なら通りやすいのか、どう伝えればよいのかをまとめます。

この記事を書いた人

門傳 義文（暮らしっく不動産 代表）。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士。公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所 委員。部屋を貸す側と借りる側の両方の立場から、賃貸の相談を受けています。

家賃交渉でいくら下がる？

家賃の値下げがうまくいった場合でも、下がるのは家賃の2〜5%ほどが目安です。家賃6万円なら1,200〜3,000円くらいです。

実際の例：約7ヶ月空いていた部屋（家賃69,000円・管理費4,100円、月73,100円）で、近くで募集している部屋と比べたうえで交渉し、月71,100円で契約になりました。月2,000円、約2.7%の値下げです。

2〜5%を家賃ごとに計算すると、次のくらいです。

今の家賃	2%下がった場合	5%下がった場合
6万円	月1,200円	月3,000円
8万円	月1,600円	月4,000円
10万円	月2,000円	月5,000円

月の金額は小さく見えますが、2年住めば24ヶ月分になります。家賃8万円で月2,000円下がれば、2年で48,000円の差です。

そもそも、家賃の交渉が入ること自体が多くありません。私たちの実感では、多くても10件に1件ほどです。ネットには「どんな部屋でも下がる」という記事もありますが、実際には下がらない部屋のほうがずっと多いと考えてください。

知恵袋などで「1万円下がった」という体験談を見かけることもありますが、長く空いていた、同じ建物に空室が多かったなど、その部屋ならではの事情があったと考えるのが自然です。体験談の金額をそのまま目標にせず、下の「通りやすい部屋」に当てはまるかを先に確かめましょう。

今は家賃交渉が通りにくい時期

2023年以降、賃貸の市場は大家さん側が有利な「貸し手市場」が続いています。日本賃貸住宅管理協会の調査「日管協短観」でも、成約した家賃が前の年より上がったと答えた管理会社が、下がったと答えた会社を大きく上回っています。建築費や物価が上がるなかで、大家さんはむしろ家賃を上げたいと考えているのが現状です。東京の最近の家賃の動きは「2026年の東京の家賃相場」でまとめています。

都心では、ハウスメーカー系の賃貸ブランドや、大手企業・REIT（不動産投資信託）が持つ物件も多くあります。こうした物件は、家賃の条件を会社として一律に決めていることが多く、現場の担当者に値下げを決める権限がないため、家賃そのものの交渉はまず通りません。

大家さんが数千円の値下げを嫌がる理由

投資用の不動産の価格は、「年間の家賃収入 ÷ 利回り」で計算されることが一般的です。利回り5%の物件で月2,000円家賃を下げると、年間の収入は24,000円減り、物件の価値は24,000円 ÷ 5% ＝ 48万円下がる計算になります。大家さんにとって、月2,000円の値下げは「売るときの値段が48万円下がる」のと同じ意味を持つのです。

表面利回りと実質利回りの違いは、不動産投資の「利回り」表示はなぜ気をつけるべき？で説明しています。

交渉が通りやすい部屋・通りにくい部屋

通りやすい部屋	通りにくい部屋
3ヶ月以上空いている部屋	空いてすぐ決まる人気の部屋
同じ建物で空室が2部屋以上ある	山手線の内側やターミナル駅など人気のエリア
1階など、人気が出にくい条件の部屋	日当たりのよい上の階
築10年を超えた物件	新築・築浅（築10年以内）、リフォーム直後
個人の大家さんの物件	法人・大手・REITの物件、ハウスメーカー系の賃貸ブランド
引越しの少ない時期（6〜8月、11〜12月）	1〜3月の繁忙期

個人の大家さんは自分で決められるので、話が通りやすくなります。会社が持つ物件は、社内の決裁を通す必要があり、担当者の段階で断られることがほとんどです。繁忙期を避けて探すメリットは「2月の部屋探しは混む？」で紹介しています。

家賃交渉がしやすい時期・しにくい時期

家賃交渉がしやすいかどうかは、「その部屋を他に申し込む人がいるかどうか」で決まります。

しにくい時期：1〜3月の繁忙期

進学や就職、転勤で部屋を探す人が一年でいちばん多い時期です。人気の部屋はすぐに申込みが入るので、値下げを求める人より、条件どおりに申し込む人が優先されます。この時期は家賃そのものの交渉は難しいと考え、家賃の開始日や設備の相談にとどめるのが無難です。

しやすい時期：引越しの少ない時期と、繁忙期に決まらなかった部屋

6〜8月や11〜12月など、部屋を探す人が少ない時期は、空室が長引きやすく、大家さんも条件を見直しやすくなります。特に、繁忙期を過ぎても空いたままの部屋は、次の繁忙期まで空く可能性があるため、相談に乗ってもらえることがあります。

ただし、時期より大事なのは、その部屋がどれだけ空いているかです。閑散期でも、空いてすぐの部屋や人気の部屋は交渉が通りにくいので、次の「交渉の前に調べること」もあわせて確認してください。

交渉の前に調べること：「いつから空いているか」と「過去の家賃」

家賃交渉でいちばん大事なのは、その部屋の状況を知ることです。

空いている期間

東京の賃貸の平均の募集期間は、約3ヶ月という分析があります（2016年、株式会社タス）。3ヶ月を超えて空いている部屋は、大家さんも条件を見直したいと考え始める時期です。家賃8万円の部屋が3ヶ月空けば、大家さんは24万円の収入を失っています。

不動産会社は、業者向けの物件情報システム（レインズなど）で、その部屋がいつから募集されているかを確認できます。「この部屋はいつから空いていますか？」と担当者に聞いてみましょう。

過去の募集家賃

同じ部屋が過去いくらで募集されていたかも、交渉の大きな手がかりになります。私たちの管理物件では、2008年から2014年の間に募集家賃が68,000円から61,000円へ、約10%下がった部屋もありました。過去に安く募集されていた部屋なら、今の家賃との差が交渉の余地になります。逆に、ずっと同じ家賃で決まっている部屋は、交渉の余地はほとんどありません。

過去の家賃のデータを持っていない不動産会社もあるので、交渉を考えているなら、調べられるかどうかを先に聞いておくとよいでしょう。

周りの相場

ポータルサイトで、駅からの距離・築年数・広さ・構造・設備が近い部屋を探し、家賃や礼金を比べます。「近くの似た部屋より5,000円高い」「同じ条件の部屋は礼金なしだった」という具体的な事実が、交渉の根拠になります。サイトごとの違いは「不動産ポータルサイト比較：SUUMO・ホームズ・アットホームの違い」で説明しています。

家賃より通りやすい交渉

家賃そのものは下がらなくても、次のような条件なら相談に乗ってもらえることがあります。大家さんにとって、毎月の家賃を下げるより負担が小さいからです。

• 礼金：1ヶ月分の減額や免除
• 家賃の開始日：数日〜1週間ほど後ろにずらす（くわしくは「契約日・入居日・契約開始日の違い」）
• フリーレント：入居後しばらくの家賃を無料に
• 設備：古いエアコンの交換、照明やカーテンレールの設置など

交渉のタイミングと言い方

タイミング

内見をして「この部屋に決めたい」と思ったときに、入居申込書を出す直前か、出すのと同時に相談します。審査が通ったあとや、契約の直前に条件を持ち出すのは、後出しになるので避けましょう。

交渉の相手は不動産会社の担当者

大家さんと直接話すことはほとんどなく、担当者を通して伝えてもらいます。担当者が「この人なら大家さんに話を通したい」と思えるよう、根拠と、条件が合えば決めるという意思をはっきり伝えましょう。申込書を丁寧に、空欄なく書き、必要な書類をすぐに出せるようにしておくことも、信頼につながります。担当者との距離感は「不動産の営業マンとの上手なつきあい方」も参考にしてください。

そのまま使える言い方の例

設備の相談：「とても気に入りました。一点だけ、エアコンが2005年製で古いのが気になります。大家さんの負担で交換していただけるなら、今日申し込みたいと思います。ご相談いただけますか。」

礼金の相談：「ぜひ進めたいのですが、ご相談です。近くの同じような条件の部屋は礼金1ヶ月だったので、こちらも1ヶ月にしていただけるなら、すぐに審査をお願いしたいです。」

家賃の開始日の相談：「今の部屋の退去が○月○日なので、二重家賃を避けるために、家賃の開始を○月○日からにしていただくことはできますか。」

長く空いている部屋の家賃の相談：「この部屋は○ヶ月ほど募集されていると伺いました。近くの似た部屋は○万円台なので、○○円にしていただけるなら申し込みます。」

交渉は「うざい」と思われる？

根拠を添えて、丁寧に一度相談するだけなら、不動産会社も大家さんも普通のこととして受け止めます。印象が悪くなるのは、次のような交渉です。

• 根拠がなく「安くしてほしい」とだけ言う
• 断られたあとも何度も値下げを求める
• 条件が通っても申し込まない
• 審査が通ってから条件を持ち出す

うざいと思われない交渉のコツ

1. お願いは1つに絞る：家賃も礼金も設備も、と全部求めると印象が悪くなります。いちばん大事な条件を1つ選びましょう。
2. 根拠を添える：「長く空いている」「近くの似た部屋の家賃」「設備が古い」など、事実を1つ添えます。
3. 決める意思を先に伝える：「この条件なら申し込みます」と言える状態で相談します。
4. 断られたら引き下がる：一度断られた条件を、何度もくり返し求めないことです。

大家さんは「家賃をきちんと払い、長く住んでくれる人か」を見ています。無理な交渉をくり返すと、それ自体が審査で不利になることもあります。断られたら引き下がるのも、交渉のうちです。

更新のときに家賃交渉はできる？

住み続けている部屋でも、更新のタイミングで家賃の相談をすることはできます。可能性があるのは、次のような場合です。

• 同じ建物の空室が、自分の家賃より安く募集されている
• 空室が2部屋以上あり、3ヶ月以上埋まっていない
• リフォームがされず、設備が古くなっている
• 築10年・20年の節目を越えた、近くに新しい物件ができた

同じ建物の募集家賃をポータルサイトで調べて、根拠として伝えましょう。一方で、物価や建築費の上昇を理由に、大家さんの側から更新時の値上げを求められるケースも増えています。

よくある質問

家賃交渉は何回までしていいですか？

入居前の交渉は、申込みの直前に一度だけが基本です。断られた条件をくり返し求めると、担当者も大家さんに話を通しにくくなります。別の条件に切り替えて相談するのは構いませんが、その場合もお願いは1つに絞りましょう。

住んでいない期間の家賃（空家賃）も交渉できますか？

入居日より前に家賃が発生する場合は、「家賃の開始日」を後ろにずらしてもらえないか相談できます。家賃そのものの値下げより通りやすい相談の一つです。今の部屋の退去日が決まっているなら、二重家賃を避けたいという理由をそのまま伝えましょう。日付の考え方は「契約日・入居日・契約開始日の違い」で説明しています。

家賃交渉をすると、審査に落ちますか？

根拠を添えて一度ていねいに相談するくらいなら、それだけで審査に影響することは少ないと考えています。ただ、強い口調で何度も値下げを求めたり、審査が通ってから条件を持ち出したりすると、「入居後もトラブルになりそう」と受け取られることがあります。

繁忙期（1〜3月）でも交渉できますか？

家賃そのものの値下げは、ほとんど通りません。他に申し込みたい人がいるからです。家賃の開始日を数日ずらす、古い設備を交換してもらうといった相談なら、物件によっては応じてもらえることがあります。

交渉は電話やメールでもいいですか？

構いません。交渉は不動産会社の担当者を通して大家さんに伝わるので、手段より中身が大事です。根拠となる近くの部屋の情報などは、メールで送ると担当者が大家さんに伝えやすくなります。

まとめ

• 家賃交渉で下がるのは、うまくいっても2〜5%ほど。交渉が入ること自体が少ない
• 今は貸し手市場。大手・法人・ハウスメーカー系の物件は家賃そのものの交渉は通りにくい
• 3ヶ月以上空いている、空室が多い、個人の大家さん、閑散期の部屋は可能性がある。1〜3月の繁忙期は家賃そのものの交渉は難しい
• 家賃より、礼金・家賃の開始日・設備のほうが通りやすい
• 根拠と「条件が合えば決める」意思を添えて、申込みの直前に一度だけ相談する

どの部屋なら交渉の余地があるか、暮らしっく不動産でも一緒にお調べします。お気軽にご相談ください。