家賃が高いところには殿様がいた？都心の江戸藩邸の跡地と今の家賃相場

こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

山手線の内側など、都心で家賃が高いエリアを調べてみると、江戸時代に大名の屋敷（江戸藩邸）があった場所が多いことがわかりました。殿様が住んでいた場所は、今も家賃が高い傾向にあります。この記事では、江戸藩邸がどこにあったのか、その跡地の今の家賃相場はどれくらいかを、当時集めたデータで紹介します。

暮らしっく不動産には、たくさんのお客様から家探しのご相談が届きます。都心部に職場がある方、地方から上京される方など、事情は人それぞれです。東京の家賃相場がわからない方からは「テレビで聞いたことのある街なら便利だろう」ということで、有名な街をリクエストいただくこともあります。

家賃相場がわからない人でも、「山手線の内側は値段が高い」という話は聞いたことがあるかもしれません。大きなビルやランドマーク、歴史のある公園。便利で環境の整った場所には誰もが憧れますが、そうした場所がもともと何だったのかを考えてみました。

江戸藩邸とは

出典：Wikimedia Commons「江戸藩邸 松平忠昌上屋敷（龍ノ口屋敷）模型」（著者：Gryffindor stitched by Marku1988）

調べてみると、今のランドマークや有名な建物、公園の多くは、江戸時代に江戸藩邸だったことがわかりました。

江戸時代、徳川家は江戸城（今の皇居）に住んでいて、そのまわりには徳川家の親戚をはじめ、各地の藩の屋敷がありました。藩の屋敷には、参勤交代で地方から来た大名が住む屋敷としての役割や、人質が住む場所としての役割があったといわれています。

上屋敷・中屋敷・下屋敷

屋敷は江戸城に近いほうから、上屋敷・中屋敷・下屋敷とランクがつけられていました。藩の規模によって、上屋敷だけの藩もあれば、上・中・下の3つの屋敷を持っていた藩もあったようです。

地方の大名とはいえ、江戸に来たときにはそれなりの場所に住むのが大名です。つまり、江戸城に近い一等地に多くの屋敷が集まっていました。

江戸藩邸はどこにあったの？

Wikipediaの「江戸藩邸」の項目に載っていた藩邸を地図に落とし込んでみたところ、江戸城を中心に、千代田区、港区、目黒区、文京区に多く点在していました（くわしい位置がわからない場所は、おおまかな位置で見ています）。

跡地の今の姿をいくつか挙げると、次のような場所があります。

屋敷の種類	今の場所（例）
上屋敷	迎賓館、小石川後楽園、東京大学本郷キャンパス、霞が関の官庁街、最高裁判所、東京駅、丸の内のオフィス街、汐留
中屋敷	国会議事堂、紀尾井町のホテル街、赤坂・六本木の大型複合施設、各国の大使館
下屋敷	明治神宮、新宿御苑、六義園、有栖川宮記念公園、清澄庭園、白金台の庭園

官庁、大学、大使館、ホテル、大きな公園や庭園など、まとまった広い土地が必要な施設が多いのが特徴です。上屋敷は千代田区の丸の内・霞が関・永田町あたり、中屋敷は港区の赤坂・三田・六本木あたり、下屋敷はもう少し外側の渋谷区・新宿区・文京区・品川区などにも広がっています。都内でも南側に多く点在しているのがわかります。

江戸藩邸の跡地の家賃相場はどれくらい？

では、江戸藩邸があったエリアの家賃相場は、実際どうなのでしょうか。下屋敷と上屋敷から1か所ずつ、1Kの家賃相場を調べました。

※レインズ（国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営）、ATBBのデータを暮らしっく不動産でまとめたものです。分析日は2017年3月30日、2016年3月〜2017年2月に募集があった物件が対象です。今の相場とは違う可能性があります。

下屋敷：薩摩藩島津家下屋敷（港区白金台）

今の鹿児島県にあたる薩摩藩の下屋敷は、白金台の庭園のあたりにあったそうです。最寄り駅でいうと「白金台」のエリアです。白金台1丁目から5丁目の1Kの家賃相場は、次のとおりでした。

項目	白金台1〜5丁目の1K（当時）
平均賃料（管理費込み）	12.2万円
平均の広さ	25.98㎡
1㎡あたりの平均単価	4,700円

1㎡あたり4,700円なので、少し狭めの20㎡の部屋を借りても94,000円です。鹿児島県の田舎であれば、広い一戸建てが2軒くらい借りられるかもしれません。

上屋敷：仙台藩伊達家上屋敷（港区東新橋）

今の宮城県にあたる仙台藩の上屋敷は、汐留のあたりにあったそうです。最寄り駅でいうと「汐留」や「新橋」のエリアです。東新橋1丁目と2丁目の1Kの家賃相場は、次のとおりでした。

項目	東新橋1〜2丁目の1K（当時）
平均賃料（管理費込み）	16.7万円
平均の広さ	38.57㎡
1㎡あたりの平均単価	4,300円

1㎡あたり4,300円なので、少し狭めの20㎡の部屋を借りても86,000円です。このあたりは大きなビルが多く、物件の数はあまり多くありませんが、1㎡あたりの平均単価が4,000円を超えるエリアです。

家賃を比べるときは、このように1㎡あたりの単価で見ると、広さの違う部屋どうしでも比べやすくなります。㎡と畳の関係は㎡と畳と坪の記事で説明しています。

結論：殿様が住んでいた場所は家賃が高い

やはり、殿様が住んでいた場所は家賃相場が高いですね。地方から出てきて、お金がないまま江戸城の近くに住みたいと思っても、お金がないと住めない。そんな結果のような気がします。

また、有名な殿様や徳川家に関係する土地の多くは、国の施設になったり、大きな企業に払い下げられたりしたようです。そのため、住まいとして借りられる物件が少ないという傾向もあります。

格安の物件があったら理由を確かめる

たとえば、新入社員や新入学生が、世の中のふつうの家賃で住みたいと思っても住めないのがこのエリアです。もし格安の物件があったとしても、築年数がとても古い、とても狭い、設備が傷んでいる、といった傾向があります。相場より安い理由は、内見や不動産屋さんへの質問で確かめておきましょう。

場所と設備、どちらを優先するか

場所を重視するか、設備を重視するかは人それぞれです。都心にこだわらず、少し外側の駅にすると、同じ家賃でも広さや設備の選択肢が広がることがあります。東京の家賃相場の全体像は、上京する人に知ってもらいたい東京の家賃相場や2026年の家賃相場も参考にしてください。

さいごに

歴史をひもといてみると、その土地の値段が高い理由が見えてくることがあります。住みたい街を選ぶときは、家賃の数字だけでなく、その街がどんな成り立ちなのかを調べてみるのもおもしろいですよ。部屋探しの参考になればうれしいです。