結論：2016年3月〜2017年4月当時、高田馬場駅徒歩5分以内の事務所は41〜50m²の募集が最多（159件）で、m²単価は約4,000〜5,000円が中心でした。
なぜ重要か：20m²以下の小さな事務所は物件数が少なく、築年数も古めです。
次にすべきこと：
- 広さと徒歩分数に幅を持たせて探す
- 保証金は3ヶ月分ほど見込む
高田馬場駅の近くで事務所を借りるときの家賃相場は、2016年3月から2017年4月に募集があった物件で見ると、m²あたり約4,000〜5,000円が中心でした。駅から徒歩5分以内では41〜50m²の広さの募集が一番多く、平均賃料は17.6万円でした。反対に、10m²や20m²までの小さな事務所は募集がとても少ないのが特徴です。
こんにちは。高田馬場で不動産会社をしている暮らしっく不動産の徳留です。住まいの賃貸だけでなく、アクセスの良い山手線の内側で事務所を探している人もいると思います。業種にもよりますが、起業するときに事務所の場所はけっこう頭を悩ませるポイントです。地元の不動産会社として、高田馬場駅のまわりの事務所物件の相場を、業者向けの物件データからまとめてみました。
この記事の数字は、すべて2016年3月から2017年4月に募集があった物件のものです。今の相場とは違う場合があるので、目安として見てください。
高田馬場駅から徒歩5分以内の事務所物件の相場
| 項目 | 1〜10m² | 11〜20m² | 21〜30m² | 31〜40m² | 41〜50m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件数（件） | 5 | 66 | 122 | 150 | 159 |
| 平均賃料（万円） | 10.8 | 8.4 | 10.9 | 16.9 | 17.6 |
| 平均単価（1m²あたり・万円） | 3.33 | 0.5 | 0.41 | 0.48 | 0.38 |
| 平均面積（m²） | 3.24 | 16.88 | 26.8 | 34.89 | 46.19 |
| 築年数（年） | 44.6 | 35.68 | 36.07 | 37.59 | 38.51 |
| 徒歩分数（分） | 4.4 | 3.89 | 3.04 | 2.84 | 2.77 |
| 保証金（ヶ月） | 0.0 | 0.7 | 0.88 | 1.9 | 1.69 |
※業者向けの物件情報サイトとレインズのデータをもとに、暮らしっく不動産でまとめたもの。2016年3月から2017年4月に募集があった物件（当時）。
上の表は、高田馬場駅から徒歩5分以内の事務所物件を、広さごとにまとめたものです。ここからは項目ごとに見ていきます。
物件数：41〜50m²の募集が一番多い
業種や働き方によって必要な広さは違いますが、徒歩5分以内で一番募集が多かったのは41〜50m²でした。1年間で159件の募集が出ています。一人暮らし向けの居室6帖の1Kが大体20m²ほどなので、その倍くらいの広さの募集が多いことになります。
反対に、机を一つ置ければいい10m²ほどの広さや、1Kくらいの20m²までの広さは募集が少なめです。「とにかく安く、狭くていい」と思っても、そもそも物件数が少ないのが現実です。
平均賃料とm²単価：1m²あたり約4,000〜4,800円
次に平均賃料と1m²あたりの単価です。1〜10m²は物件数がとても少ないので、参考にはしにくい数字です。それ以外の広さでは、1m²あたり4,000〜4,800円ほどで推移していると考えておくとよいでしょう。
高田馬場は池袋にも新宿にも出やすく、山手線、西武線、東西線が通り、バスの便も良い街です。アクセスの良い場所は事務所としての需要も多いので、このくらいの価格帯になります。
築年数：どの広さも古めの建物が多い
高田馬場の事業用物件は、どの広さも築年数が比較的古いものが多いです。建物の耐震性を考えるときの一つの目安が1981年6月です。この時期より後に建築の申請が出された建物は「新耐震」、それより前は「旧耐震」と呼ばれます。表の平均築年数を見ると、当時の時点で旧耐震の時期に建てられた建物も多く含まれていることがわかります。
「やはり新耐震の建物がいい」と思う方も多いと思いますが、築年数が浅いほど賃料は上がります。都心部では古い建物でも需要があるので賃料が下がりにくいです。これは都心部の一番のメリットでもあり、借りる側にとっての壁でもあります。気になる建物は、いつ建てられたかを不動産会社に確認してみてください。
徒歩分数：広い物件ほど駅に近い
徒歩5分以内の物件で比べると、広い物件ほど駅に近いことがわかります。反対に「狭くていいから駅近で」という物件はあまり多くありません。会社はアクセスが良く駅に近い場所に、とは誰でも思うことですが、ある程度の広さを借りないと実現しにくそうです。
保証金：50m²までなら2ヶ月以内が多い
事業用の物件では、多くの場合、最初に「保証金」と呼ばれるお金を預けます。保証金は解約するときに返ってくるのが通常ですが、物件によっては「解約時に保証金を◯◯%償却」という条件がついています。たとえば償却20%なら、預けた保証金のうち20%は戻ってきません。当時のデータでは、50m²までの物件は保証金が2ヶ月以内のものが多いようでした。
高田馬場駅から徒歩6〜10分の事務所物件の相場
| 項目 | 1〜10m² | 11〜20m² | 21〜30m² | 31〜40m² | 41〜50m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件数（件） | 4 | 10 | 26 | 52 | 57 |
| 平均賃料（万円） | 4.3 | 7.5 | 14.6 | 13.8 | 19.9 |
| 平均単価（1m²あたり・万円） | 0.49 | 0.5 | 0.55 | 0.37 | 0.46 |
| 平均面積（m²） | 8.64 | 15.09 | 26.55 | 37.39 | 43.25 |
| 築年数（年） | 45.24 | 36 | 36.77 | 29.06 | 34.54 |
| 徒歩分数（分） | 7.75 | 7.8 | 6.81 | 8.29 | 6.42 |
| 保証金（ヶ月） | 0 | 0 | 2.79 | 1.55 | 1.97 |
※業者向けの物件情報サイトとレインズのデータをもとに、暮らしっく不動産でまとめたもの。2016年3月から2017年4月に募集があった物件（当時）。
こちらは駅から徒歩6〜10分の事務所物件をまとめた表です。徒歩5分以内と比べるとどう違うのかを見てみます。
物件数：駅から離れると募集は半分以下に
駅から離れても、31m²以上の物件が多いという傾向は徒歩5分以内とあまり変わりません。住まいでいえば1DKくらいの広さです。狭い物件を探すのはやはり難しいことがわかります。
| 物件数（件） | 1〜10m² | 11〜20m² | 21〜30m² | 31〜40m² | 41〜50m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 徒歩5分以内 | 5 | 66 | 122 | 150 | 159 |
| 徒歩6〜10分 | 4 | 10 | 26 | 52 | 57 |
物件数で比べると、ほとんどの広さで徒歩5分以内の半分以下です。駅から離れるほど住宅のエリアが増えてくるため、このような結果になると考えられます。
平均賃料とm²単価：1m²あたり4,000〜5,000円ほど
徒歩5分以内とは物件数が大きく違うので一概にはいえませんが、単価で見ると1m²あたり4,000〜5,000円ほどの物件が多いようです。
| 平均単価（1m²あたり・万円） | 1〜10m² | 11〜20m² | 21〜30m² | 31〜40m² | 41〜50m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 徒歩5分以内 | 3.33 | 0.5 | 0.41 | 0.48 | 0.38 |
| 徒歩6〜10分 | 0.49 | 0.5 | 0.55 | 0.37 | 0.46 |
駅から少し離れても、単価はそれほど下がっていません。1m²あたり3,000円の予算で考えると、高田馬場で物件を見つけるのは難しそうです。物件探しで大切なのは、どれだけ相場感を持っているかです。
築年数：こちらも古めの建物が中心
徒歩6〜10分のエリアも、徒歩5分以内と同じく築年数は古めです。高田馬場は全体的に築年数が古めのビルやマンションが多いことがよくわかる結果です。こちらも、新耐震か旧耐震かを確かめながら選ぶと安心です。
徒歩分数：検索の条件は「10分以内」がおすすめ
徒歩6〜10分のエリアの物件は、平均すると駅から7.4分でした。駅の近くに事務所を置きたい気持ちはわかりますが、ネットなどで調べるときは条件に幅を持たせるのがポイントです。徒歩分数の条件は「10分以内」にするのがよいと考えます。
ただし、東京の都心部では「徒歩15分以内」にすると、多くの場合となりの駅のエリアに入ってしまいます。長くしすぎても意味がないこともあるので、10分くらいを目安にしてください。
保証金：3ヶ月分くらいを見込んでおく
保証金を見ると、21〜30m²で2.79ヶ月という数字が出てきました。物件にもよりますが、初めて事務所を探す人は、このあたりに余裕を持っておくといいです。ギリギリの予算で考えると、けっこう苦労します。「保証金は3ヶ月分くらいかかるんだな」と思っておくといいでしょう。
高田馬場で事務所を探すときのポイント
当時のデータから見えたことを、探すときのポイントとしてまとめます。
- 20m²以下の小さな事務所は募集が少ないので、見つけたら早めに動く
- m²単価4,000〜5,000円ほどを目安に、広さと予算のバランスを考える
- 徒歩分数は「10分以内」くらいの幅で探す
- 築年数が古めの建物が多いので、建てられた時期を確認する
- 保証金は3ヶ月分くらいを見込み、償却があるかも確認する
このほか、契約の前に次の点も確認しておくと安心です。どれも物件や管理会社によって違うので、不動産会社に確認してください。
- 賃料のほかに共益費・管理費がかかるか
- 保証金の償却の割合と、戻ってくるタイミング
- 考えている業種で使えるか、看板を出せるか
- 床の配線や内装をどこまで変えてよいか
事務所の床の配線については、OAフロアのしくみとメリットの記事で写真つきで説明しています。
まとめ
住まいの家賃相場はよくまとめていますが、今回は高田馬場の事業用物件の相場をまとめてみました。2016年3月から2017年4月当時のデータでは、駅から徒歩5分以内でも徒歩6〜10分でも、1m²あたり4,000〜5,000円ほどが中心でした。初めて起業する人や事務所の移転を考えている人は、参考にしていただければと思います。
一人で、安く仕事の場所がほしい人は、コワーキングスペースやシェアオフィスを使うのも一つの方法です。また、事務所を住まいと兼ねたSOHOのような使い方もあります。空いていた事務所をロフト付きのSOHOオフィスにした例は事務所をSOHOオフィスにしたリノベーション事例で紹介しています。高田馬場で住まいを探している方は高田馬場の家賃相場もあわせてご覧ください。
