2017/07/15

不動産の仲介手数料とは? 賃貸と売買と計算方法。

お金
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こんにちは。暮らしっく編集部です。

本日のテーマは、仲介手数料。

"仲介手数料っていくらですか?"

という質問をよくいただきます。


賃貸と売買では仲介手数料が異なるの項目を分けて書いていきたいと思います。

仲介手数料はいくら?(賃貸編)

計算方法は?


賃貸の場合の仲介手数料は下記の計算式で算出できます。

家賃×1.08(消費税)
※2017年7月の税率8%で計算しています。

例を出してみます。
・家賃68,000円管理費5,000円の物件の場合

68,000円×1.08=73,440円
73,440円が仲介手数料です。

・家賃100,000円 管理費9,000円の物件の場合

100,000円×1.08=108,000円
108,000円が仲介手数料です。

上記の例のように家賃に消費税である1.08をかけたものが仲介手数料です。(2017年7月の税率です。)
仲介手数料に管理費は関係ないですよ。というのがポイントです。

※事業用の場合は家賃が変わるよというお話

居住用ではなく事務所などの事業用物件の場合、家賃が異なってきます。
事業用の場合の多くの物件は毎月の家賃に消費税がかかってきます。

・事業用家賃価格73,440円 管理費5,000円
68,000円×1.08=73,440円

73,440円が仲介手数料です。

事業用の場合、消費税を除いた価格が基準になります。
73,440円にさらに消費税がかかることはありません。


・事業用家賃価格108,000円 管理費9,000円
100,000円×1.08=108,000円

こちらの場合は108,000円が仲介手数料。


事業用の場合は、賃料の税抜き価格からの計算となります。

誰に払っている?

仲介手数料は物件を紹介した不動産屋さんに支払うお金です。
数ある物件の中から物件を見つけ、内見に行き、管理会社とコネクトし、交渉、契約をした報酬となります。

いつ払う?

契約の成約時です。(多くの場合、契約の前段階の初期費用入金の時)
つまり、その契約がうまくいかなければ仲介した不動産屋の収入は何件紹介しようが、何件内見に行こうがゼロ円です。

仲介会社を通さずに管理会社に見つけてもらった場合でも発生する?

発生します。

この場合、管理会社が数ある物件の中から自社物件を紹介したということになるので、管理会社が仲介会社の役割を兼ねていることになります。
よって管理会社に仲介手数料を払うことになります。

いわゆる両手仲介というものです。

仲介手数料ゼロ円のところもあるが、お得?

お得かどうかはエンドユーザーであるお客さんの感じ方次第といえます。


仲介手数料をゼロ円で行っている多くの企業は別のところから収入を得ているので成り立つビジネスモデルです。
ビジネスモデルとしては、ADと呼ばれる報酬が管理会社や募集会社から出る物件のみを紹介する形です。
AD物件に限定しているので紹介される物件の分母の数は少ないので選択肢は狭まりますが、どうしても初期費用が出せない人にとってはお得な場合もあります。


個人的な感覚ですが、仲介手数料ゼロ円の会社は、ADの何割かが個人にバックされるビジネスモデルをとっているところも多いので、スタッフの営業がしつこい場合が多いと感じています。

またこれはお客様からの話ですが、個人情報が売られる場合もあります。
引越屋、インターネット回線屋、ウォーターサーバーなど。
成約しなくても1件3,000円前後で個人が取引されているようです。

仲介手数料はゼロだったけど、消毒代、高額な鍵交換費用、意味不明のサポート料金契約など、で実は高かったということも少なくありません。

仲介手数料ゼロの裏側もしっかり考えて見極めましょう。

仲介手数料はいくら?(売買編)

計算方法は?

売買価格 200万円以下の金額

5%

売買価格 200万円を超え400万円以下の金額 4%+2万円
売買価格 400万円を超える金額

3%+6万円

都心部などでは、400万円以上の物件がほとんでしょうから3%+6万円が一般的です。
これに消費税を加えた金額となります。

例  500万円の物件の場合

500万円✕3% +6万円
= 21万円

21万円✕消費税

226,800円(税込)


+6万円の謎についてはこちらを。

誰に払っている?

これは賃貸と同じで、物件を案内し、契約まで手伝ってくれた不動産屋さんです。

物件の選別、不動産の調査、現地調査(用途地域、建築基準法、道路、近隣の権利関係、水道管埋設状況など)、交渉、契約、ローンのお手伝い、引渡しなど、仕事の報酬です。

いつ払う?

契約締結時に、半分。
決済時(物件の引渡し)に半分。

これが一般的です。

買う時 契約締結時の状況

現金で支払うことが多いです。
契約締結後となるので、振込はNGなことが多いです。
手付金も同じく契約締結後になるので、手付金と仲介手数料の半金を現金で契約手続きをするところまで持っていかなければならないという事態になります。
今どき何百万円も現金を持ち歩くなんて物騒ですが、そのような状況になっています。

「今日来る時、すごくドキドキしましたー!」なんて言う声をよくいただきます。

買う時 決済時の状況

買う場合、決済時は銀行から引き出して支払います。
現金だったり、振込だったりします。

買うときはこの仲介手数料の他に、残代金を売主へ、司法書士さんへ税金と手数料、固定資産税の精算など、いくつかに支払います。
また残代金のうち、3000万円は振込、50万円は現金でと、支払いを指定されたりもします。
これは売主が、売主側の不動産会社に支払う仲介手数料を用意するため。

誰に何をいくら払うのか。
これは仲介手数料を支払っている不動産屋さんが決済時にまでに分かりやすく紙にまとめてきてくれます。
この少し複雑なところも仲介手数料の仕事に含まれているということです。

しかし、ときどき間違いもあるので、自分でもしっかり計算することをおすすめします。

宅建業法での解釈

仲介手数料については、宅建業法でもきちんと決められています。

「報酬」というものが、仲介手数料にあたります。

ここではもう少し詳しく、宅建業法の角度からでも見てみましょう。


宅建業法の46条です。

(報酬)

第四十六条  宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。

 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

出典:宅地建物取引業法 46条より(2017年7月15日現在)


またこれも固い文章なので、もう少し分かりやすく説明したいと思います。
報酬は仲介手数料に置き換えて説明します。

  1. 売買、賃貸の仲介手数料が、国土交通省が決めた金額です。
  2. 不動産屋は、国土交通省が決めた金額より高いのはダメです。
  3. もしも不動産屋がズルをして仲介手数料を多くとっていたら、国土交通省がバツとして公表しますよ。
  4. 不動産屋は、そのお店の見やすいところに国土交通省が決めた金額を貼っておくこと。

少しゆるく書きすぎましたが、大ざっぱに分かりやすく書くとこんな感じです。

国土交通省が決めた仲介手数料っていくら?

不動産屋に払う手数料は、「仲介手数料」と言うのが一般的ですが、宅建業法では「報酬」という言葉がそれにあたります。

仲介手数料 = 報酬

ということです。
これから先は報酬という言葉が仲介手数料になりますので、気をつけて見てみてください。

それでは戻ります。

国土交通省が決めた報酬(仲介手数料)の金額は、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」というものにまとめられています。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/common/001029348.pdf


まさかの縦書きで見づらいと思うので、横書きヴァージョンもご紹介します。

大阪府 宅地建物取引業者の報酬額(大阪府)
http://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/takuchitatemonotorih/housyuugakuhyouno.html

それれは賃貸と売買に分けて説明していきましょう。

【宅建業法】賃貸の仲介手数料(報酬)

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬 の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地 又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るも のである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・〇八 倍に相当する金額以内とする。
この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依 頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

出典:国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

賃貸の場合、大家さんと借りる人からもらえる金額は、最大で賃料の1ヶ月分です。
片方からもらう金額は0.5ヶ月が限度です。

※消費税が別途かかります。 課税後の金額は、1ヶ月は1.08ヶ月、0.5ヶ月は0.54ヶ月となります。

これが宅建業法の解釈です。

ここで「あれ!?オカシイ!」と思う人多いと思います。
世の中では賃貸の仲介手数料は1ヶ月が主流です。

これはどういうことかというと。
「当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」

という文章があるからです。

分かりにくい文章なので、簡単に訳すと。

「本人たちがイイと言っているなら、片方の人が1ヶ月払う形もいいですよ」

という例外もあるということなんです。
今はこの例外が主流になって仲介手数料は1ヶ月(税別)、借りる人が払う形になっています。

「ルール違反だから0.5ヶ月にしろ!」という人もいると思いますが、これはもう市場がそうなってしまっているのでなかなか難しいのが現状。
この仲介手数料の問題だけではありませんが、本来のルールから少しズレていることは多いです、この不動産業界。

続いては売買のお話です。

【宅建業法】売買の仲介手数料(報酬)

200万円以下の金額

100分の5.4

200万円を超え400万円以下の金額 100分の4.32
400万円を超える金額 100分の3.24

見たことある人も多いと思います。
これが売買のときの仲介手数料の金額です。
(消費税込み表示)



3%くらい、と思っている人も多いと思いますが、実は金額で区分分けされています。
ただこれも古い規定、東京で400万円以下の取引なんてほとんどありません。
よく使うのは「400万円を超える金額」での計算となります。

ただこれも見づらい。
速算式というのがあって、一般的にはこれを使って計算します。
宅建の試験などではおなじみの計算方法です。

売買価格 200万円以下の金額

5%

売買価格 200万円を超え400万円以下の金額 4%+2万円
売買価格 400万円を超える金額 3%+6万円

※消費税別の表示

このようになります。

+6万ってなに?

+6万円って怪しい数字はなんですか?という質問をときどき受けます。
3%なら3%でいいでしょう、と思うのですがこれは計算方法の違いからです。
+6万円の謎にも迫ってみたいと思います。
3%+6万円というのは、あくまで速算式。
きちんとした計算は、冒頭で説明したこれを使います。
200万円以下の金額

100分の5.4

200万円を超え400万円以下の金額 100分の4.32
400万円を超える金額 100分の3.24
例として、500万円の土地で計算してみます。
500万円の物件の仲介手数料の計算方法、実は金額で区分計算します。

このような形です。
500万円でまとめて計算するのではなく、国土交通省が決めた金額区分でそれぞれ計算する。
これが正しい計算方法です。

200万円以下の金額

100分の5.4

200万円を超え400万円以下の金額 100分の4.32
400万円を超える金額

100分の3.24

何度も登場しますが、この区分です。
500万円をそれぞれ区分で計算します。
500万円を3%だけで計算すると。
15万円となり、6万円合わない合計となります。
速算式の+6万円を足すと。
先ほど区分分けで計算した数字と同じになります。
これが+6万円の謎です。
ご理解いただけますでしょうか。
ただこれは上限額であって、これ以下の仲介手数料でも大丈夫です。
不動産取引はいろいろなケースがあるので、それによって調整したりします。
大きい取引だったりすると2%でお願いしますとか、新築の業者売主だったりすると売主から手数料が出るので買うお客様には仲介手数料無料でするとか、いろいろな取引があります。

いろいろとありますが大きくは「この上限金額で行ってください」というのが国土交通省、宅建業法での取り決めです。

売買価格 200万円以下の金額

5%

売買価格 200万円を超え400万円以下の金額 4%+2万円
売買価格 400万円を超える金額 3%+6万円
この表(速算式)に消費税をかける、と覚えておくと良いと思います。

仲介手数料って何に使ってるの?

仲介手数料の使い道は以下のようなものが一般的です。
  1. 広告費
  2. 現場調査費用
  3. 不動産調査費用
  4. 契約手続き費用
  5. その他会社運営費
主にこのような形です。
こちらに関しては別の機会で解説したいと思います。

さいごに

いかがでしょうか。
仲介手数料、高い、安い。いろいろな声があります。

賃貸の不動産屋などの声では「安すぎる」という声。
お客様からでは「部屋を案内しただけで??」という声なども。

国土交通省、宅建業法で決められているのは、あくまで上限の金額です。
その取引ごとに、お客様と不動産屋が納得のいく価格になるのが本来のかたちです。
仲介手数料に関しての取り決めは「古い」という声もあり、今後は改定される可能があります。
世の中の声を反映して、みんなが住みよい形になるような改定があると良いと思います。


それでは今日はこのあたりで。

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