2017/07/17

都市計画道路がやってきた?  

不動産売買
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こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

とある日、自宅に帰ると"事業及び測量説明会のお知らせ"が入っていました。
どうやら道路の改造計画があるようで、それに伴う測量を行うための説明会のようです。

都市計画道路環状第5の1号線(西巣鴨)


都市計画道路環状第5の1号線というのは一部の明治通りのことを指しています。
今回はその中でも上池袋の交差点から西巣鴨の交差点までの800mについての測量のお知らせです。

都市計画道路とは何か?


wikipediaによれば下記のようになっています。


良好な市街地環境を整備する都市計画と一体となって整備される道路のことで、都市施設の一つとして計画決定された都市計画道路の整備を、都市計画法に基づく認可または承認を経て都市計画道路事業として実施される。市街地の中の道路は街路といい、都市計画道路事業は別名、街路整備事業、街路事業ともよばれ、都道府県または市町村によって実施される。ただし例外的に、都市計画法によらず、道路法による事業として実施される路線もある。都市計画決定された道路の建設予定地には、恒久的な建物が建てられない都市計画制限がかけられる


出典:wikipedia 都市計画道路 概要
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%83%BD%E5%B8%82%E8%A8%88%E7%94%BB%E9%81%93%E8%B7%AF

都市計画と一体となって整備される道路のことのようです。
ということは、このお知らせ、なんらかの都市計画があるのでまずは測量します。
その説明会開きます。
というお知らせのようです。


調べてみると都市計画道路環状第5の1号線こと"環状5の1号線"の西巣鴨ー上池袋間は下記のような計画のようです。



放射9号線及び環状5の1号線の整備にあたり、歩行者空間の拡大や街路樹の整備などを東京都へ働きかけます。

出典:豊島区役所 地域別まちづくり方針2 巣鴨・西巣鴨地域
https://www.city.toshima.lg.jp/295/machizukuri/toshikekaku/toshikekaku/documents/6syou_2.pdf

歩行者空間を広げ、街路樹を植えたいようですね。

都市計画道路一覧はネットで見れる

出典:東京都都市整備局
都市計画情報等インターネット提供サービス
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/map.asp?pixx=735&pixy=192&dtp=2

東京に限って言えば、東京都都市整備局のホームページでどの道路が都市計画道路なのかをインターネットで見ることができます。
自分に関係のないことだとあまり意識しませんが、きちんと情報公開されているというのがポイントです。

都市計画道路の目的と問題

目的

都市計画道路は先ほど記述したような歩道を広げたり街路樹を植えたりという快適なまちづくりという側面の他に、防災の観点もあります。
木造住宅が密集しているような地域ですと、いざ、火事が起こった時に周りの家にも燃え広がりやすくなるリスクがあります。また、道が狭いと消防車が入っていけず消化までに時間がかかってしまうリスクも考えられます。
そのような観点から、道路を広く整備したいという発想があります。

問題点

問題点としては用地取得の問題です。
道路を広げるということはそこに住んでいる人達にはよそに移動してもらう必要があります。
都道府県が移動してもらう人達から土地を購入して道路にする必要があるわけです。

もちろん、将来のためにという気持ちで売られる方もいらっしゃいますが、お金の問題じゃない!となかなか首を縦にふらない方も多いのだとか。(計画よりも前からその土地に住んでいる方だと納得できない方もいるようです。)
一人でも首を縦にふらない方がいると当然道路はできませんので、何十年という長い時間がかかる一大事業になります。

不動産的の価値が変わる可能性も

例えば現在高さの低い住宅しか立っていない地域に、大きな道路ができあがると都市計画道路に面していなかった土地の不動産の価値が変わる可能性があります。


大きな道路ができたことにより店舗ができあがる、用途地域が変わることにより以前よりも大型の建物が建てられるようになるといったことが考えられます。
個人が住む程度の規模の家しか建てられなかった場所が、何十世帯も住めるようなマンションになる可能性もあります。
当然そうなれば不動産の価値は変わります。

ちなみにですが、都市計画道路の範囲内にある土地には計画決定の段階では以下の条件で建築物を建てることができます。(東京都の例)


 当該建築物が、次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、又は除却することができるものであること。

ⅰ 市街地開発事業(区画整理・再開発など)等の支障にならないこと。
ⅱ 階数が3、高さが10m以下であり、かつ地階を有しないこと。
ⅲ 主要構造部が、木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること。
ⅳ 建築物が都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、将来において、都市計画道路区域内に存する部分を分離することができるよう、設計上の配慮をすること。

出典:東京都 都市整備局 新たな建築制限緩和の基準
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seibihosin/kenchiku-kanwa-kijun.htm

立退料

話は戻って近所の環状第5の1号線。
今回のお知らせは工事をするための測量のようです。
舗道を拡張することにより用地にかかってくる場所もあるようで、お知らせには下記のような記述がありました。

※マンションの用地補償の進め方については、別途個別にご説明いたします。

ちなみに補償は土地売買代金と物件移転保証金で構成されています。
土地売買の価格は、下記の要領で算出されます。



地価公示法に基づく公示価格、近隣の取引価格、及び不動産鑑定士による鑑定価格等を参考にして決定します。この価格は、毎年見直しを行います。

出典:東京都建設局 事業用地取得の概要
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/land/hosho/index.html#land03

話し合いによって土地取得ができない場合は?

話し合いによって土地取得が困難な場合もあるようですが、その際の対処法も記載されています。

都の用地取得は、話合いによって任意に土地をお譲りいただくことを原則としています。しかし、土地建物等について争いがあるなど、話合いが整わないときや、補償金等に合意が得られないなど、ご理解いただけない場合には、既にご協力いただいた多くの方々との公平性の確保の観点や、事業の状況等を考えあわせて、土地収用法の定める手続によって、土地を取得させていただく場合もあります。

出典:東京都建設局 事業用地取得の概要
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/land/hosho/index.html#land03

土地や建物を買う時には気をつけましょう

出典:東京都 都市整備局
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/map.asp?pixx=735&pixy=192&dtp=2

未実行の都市計画道路の範囲内にある土地や建物は値段が安い場合もあります。
何も調べずに、安い!という理由だけで買ってしまって立ち退かなくてはいけなくなる場合もありますので要注意です。公的機関の情報をよく見てみるというのが大切なことです。

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著者
徳留康矩
徳留康矩

2015年秋より暮らしっく不動産のメンバーとして参加。 戸建住宅営業、IT屋、工事現場職人をしてきており異色の経歴の持ち主でもある。 そのかたわら、音楽制作も行っており2015年には自主制作アルバムを配信した。

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