こんにちは。暮らしっく不動産 福岡オフィスの西村です。
今回は最近相談が多く寄せられている不動産の「買い替え」について説明します。
優先順位のジレンマ
購入が先か、売却が先か。不動産買い替えには「優先順位のジレンマ」が潜んでいます。
結論から先に申し上げると、資金的・時間的ロスを最小限に抑えるには「売却と購入を同時に進める」ことが有効です。
しかしながら、一般的には、購入したい物件の手続きを先に進め、続けて売却先を探すケースが多いようです。
それぞれを優先した場合のデメリット
購入を優先した場合
短期間で無事に売却先が見つかれば資金の流出を防げますが、もし何ヶ月も売却先が見つからなかった場合は新旧両方の負債を抱えることになります。
一時的に二重のローンを支払う必要に迫られますので、現時点での資産状況やローン残債などを検証し、その体力があるかどうかを見極めることが重要です。
売却を優先した場合
売却を先に進めますと成約時に現在のローンを精算できますので、資金面でのリスクは大きく軽減されるでしょう。
しかしながら、購入したい物件が見つからない場合は、長期間に渡る仮住まいでの生活を余儀なくされます。資金面でのリスクは抑えたはずなのに、仮住まいへの引越費用や月々の賃貸料金など、購入までの出費が嵩んでしまう場合があります。
売却と購入を同時に進めるメリット
メリット１ 二重でローンを支払う必要がない
不動産の買い替えでもっとも理想的な資金の流れは、同じ日にまず売却の引渡しを行い、続けて購入の引受けを行うことです。
売却で得た資金でローンを清算し、残金を購入物件の頭金とすることで、資金と時間の両方を節約することが可能です。
とはいえ、どちらも相手のある手続きですので、現実的には同日の引渡しと引受けが難しいこともあります。
その際には、買主の合意のもと売却物件に対して「最大で10日の引渡し猶予期間を設ける」などの特例を得られれば、短期間での売却と購入が可能です。
メリット２ 仮住まいの必要がない
売却と購入を同時に行うわけですから、双方の成約時期や資金のバランスなどを見ながら進めることが可能になります。
もし売却が先行してしまい、続けて購入という流れになりますと、仮住まいの家賃負担が発生し、敷金礼金、引越代金など、金銭的な部分での無駄が増えてしまいます。
また、何度も引越し作業を行うことも大変な労力ですし、公共機関や金融機関などへの届出や変更手続きも大きな手間になってしまいます。
まとめ
一番理想的な方法は、売却と購入を同じに進める事ですが、どちらも相手方がいる事なのでなかなか都合通りに進める事は難しいでしょう。担当の営業マンに現在の状況や希望を相談し、交渉していただく事が重要かと思います。
では本日がこのへんで。
