2017/11/06

部屋探しのタイミングと計画

部屋探し
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こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
早いもので今年も残り二ヶ月となりました。
この前、紅白歌合戦をテレビで見たような気もしますが、あっという間ですね。

さて、10月あたりからお部屋探しのオーダーも増え始めてきたような印象。
不動産賃貸の一番の繁忙期である1,2,3月の気配を徐々に感じている今日このごろです。
というわけで今日は部屋探しをいつからはじめたらいいのかという"タイミングと計画"について書いてみたいと思います。

1.時期の見極めは大丈夫?

参考カレンダー:yahooカレンダー

【Q】賃料発生日はどのぐらい伸ばせる?

例えばこの記事を書いている11/2に物件に対する申込みを行うと、どれぐらいまで賃料発生日を待ってもらえるでしょうか?


【A】原則2週間

物件や管理会社にもよるのですが多くの物件では物件に申し込みをしてから原則2週間というところが多いです。
交渉次第では伸ばせても3週間。
1ヶ月は待ってくれないことがほとんどです。
ということは、11/2ベースで考えると、11/16や11/23あたりが賃料発生日となる可能性が高いです。少し厳し目の物件だと10日以内というところもあります。

【ポイント】

1月や2月に入居したいと考えている場合、この時期に出ている物件を見ていたとしても、1月や2月にはその物件はなくなっている可能性が非常に高いです。大事なのは時期の見極め。
住みたい時期の3ヶ月ぐらい前から情報収集をはじめ、1ヶ月前ぐらいから不動産屋に話をしてみたり内見に行くと丁度良いと思います。
部屋探しは早すぎても遅すぎてもダメなのです。鮮度が大事。
実際に暮らしっく不動産の部屋探しサービスを利用された方の平均値を見てみると、最初のお問い合わせから1ヶ月と2週間程度で入居されている方が多いです。



2.資金は大丈夫?

いい物件が見つかった!と思ってもどうしても外せないのが初期費用。
入居する月の日割り家賃や物件によっても多少差がありますが、初期費用としては管理費込みの賃料の5から6ヶ月分の初期費用を考えておくとある程度の物件に対応ができます。
どうして1ヶ月分もの差があるのかといえば、入居する月の日割りの賃料に差が出てくるからです。
11/2に入居するのと11/28に入居するのでは11/30までの賃料が異なってきます。

  • 管理費込みの家賃が7万円→35万円から42万円
  • 管理費込みの家賃が8万円→40万円から48万円
  • 管理費込みの家賃が10万円→50万円から60万円

これに新しく買う家具・家電、引越し屋さんの料金がかかってくるのでしっかりとした資金計画が必要です。

ポイント

貯蓄が無い場合は敷金や礼金がゼロの物件を利用するという方法もあります。ですが、数ある物件の中から敷金礼金ゼロを選ぶということは選べる数が少なくなることを意味します。特に東京は家賃が高いので実際に住みたい希望の部屋と現実に出せる予算に差があることが多く、選べる物件数(分母の数)が少ない傾向にあります。
その中で少しでも希望に近い物件を見つけようと思った場合は選択肢を広げる手段を持っておく必要があります。

ちなみに敷金や礼金がゼロの物件というのは下記のような傾向があります。

  • 解約予告が早い(2ヶ月前など)
  • 抗菌防臭オプションなどが必須
  • 退去時のクリーニング費用が高め
  • 短期解約違約金がついている

つまり最初の費用は安くするけど、出る時は相場よりも少し高めになりますよ。というイメージ。
携帯のプランと少し似ているかもしれません。実質ゼロ円で機種変更はできるけど、解約する時にお金がかかるパターンですね。(最近は減ってきてるらしいですが)

3.アクセス重視 or 設備や広さ重視?

参考:google map

もう一つ考えておきたいのが自分自身の軸となる部分。

いいところがあったら住みたいなぁ

たまにこういうリクエストをいただきます。
同一の予算もしくは安い予算で今よりスペックの高い物件で都心部までのアクセス短い物件というのはやはり値段が上がります。今より安くていい物件というのは今よりも郊外に行かないと物件が出てこないのが東京都心部の物件事情。
自分の中で今回の引越しの目的をはっきりさせておくことが重要です。

  • 通勤時間を短くする
  • 広い部屋に住む
  • ◯◯が付いている(設備)部屋に住む

この一つでも全部でもいいのですが、リクエスト項目が増えると予算は多くかかるというのを認識しておく必要があります。

ポイント 相場を知る

スムーズな部屋探しに欠かせないのが家賃相場を知ることです。
インターネットで探すと大体の家賃相場を知ることが出来ます。
もちろん暮らしつく不動産でもいくつかのエリアは分析しているので事前に調べておくと良いと思います。

暮らしっく不動産 家賃相場
https://www.kurachic.jp/search/?query=%E5%AE%B6%E8%B3%83%E7%9B%B8%E5%A0%B4&&tag=1&limit=37

スーモやathomeやホームズなどのサイトでついつい間取り図を見てしまうかと思うのですが、情報収集の最初は間取り図ではなくて家賃相場を調べること。現実とまずは向き合うことが大切です。
その後で間取り図などをみると極端に安い物件を見つけてしまうことがあるかもしれませんが、そこには殆どの場合、なんらかのからくりがあったり"おとり物件"だったりするので気をつけましょう。

さいごに

部屋探しはタイミングと家賃相場を抑えておけば比較的スムーズに進みます。
これから部屋を探そうと思っている方、参考にしていただければと思います。

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著者
徳留康矩
徳留康矩

2015年秋より暮らしっく不動産のメンバーとして参加。 戸建住宅営業、IT屋、工事現場職人をしてきており異色の経歴の持ち主でもある。 そのかたわら、音楽制作も行っており2015年には自主制作アルバムを配信した。

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