図面の種類とは？平面図・立面図・竣工図と不動産屋の間取り図の違い

図面と一言でいっても、建物を建てるときには用途ごとにたくさんの種類があります。部屋の配置を示す平面図、外観を示す立面図、完成した建物の正確な記録である竣工図などです。一方、不動産屋でもらえる物件の図面（間取り図）は、多くの場合、部屋のイメージを伝えるために不動産会社が作った簡易な図です。正確な設計図ではないと考えておきましょう。

不動産屋でもらう図面は「イメージ図」

不動産屋でもらえる物件の図面は、業者のあいだでは「マイソク」や「インフォシート」と呼んだりします。このブログで何度か書いているように、縮尺や書き方は業者によってバラバラです。

• 縦横の比率が合っていない
• 左右が反転している
• 別の部屋の間取り図が載っている

このように、ある程度のイメージ図でしかないというのは有名な話です。多くのお店では、設計や工事の経験・知識がない営業スタッフや事務スタッフが書いているのが現状です。間取り図の注意点は賃貸の間取り図は信じてはいけない？でもくわしく書いています。

建物を建てるときに使う図面の種類

では、設計や工事の人たちが家やビルを建てるときには、どんな種類の図面があるのでしょうか。建物の規模や設計・建築会社によっても違いますが、次のような種類があります。

名称	概要
案内図	周辺の環境がわかる地図
配置図	敷地内の建物の配置を示す図。隣地までの距離や駐車場の位置、方角がわかる
平面図	部屋、階段、廊下、柱などの配置を示す図。いわゆる間取り図
断面図	部屋の天井の高さ、床の高さ、開口部の高さなどを示す図
立面図	建物の外観、屋根の勾配、開口部の位置などを示す図
展開図	窓やドアの位置、設備機器の位置など、部屋の内部を示す図
天井伏図	天井の形状や照明の位置など、天井面を示す図
屋根伏図	建物を真上から見た屋根面の図。屋根の形状や寸法を示す
詳細図	階段や家具などの詳細が書き込まれた図
矩計図（かなばかりず）	壁の内部、小屋裏、床下など、完成後は見えない内部を詳しく示した図
建具表	建具の姿図、仕上げ、寸法などを示した図
仕上表	建物内外の表面の仕上げや使用材が書かれている
面積図	建築面積、床面積など、敷地や建物の面積計算が書かれている
仕様書	工法、使用材、等級などが書かれている
基礎伏図	基礎を真上から見た図。基礎の形状、アンカーボルトの位置などを示す
床伏図	各階の床を真上から見た図。柱、梁などの位置や間隔を示す
小屋伏図	屋根を外した状態で真上から見た図。小屋裏の構造、部材の大きさ、位置などを示す
軸組図	木材の骨組みを立面で見た図。柱、筋交いの位置を示す
柱・梁材のリスト	各部材が使われている場所、寸法、種類を示す
筋交い計算表	建物の強度計算を表している
給排水・衛生設備図	給排水の系統図。配管と関連機器類の接続関係を示す
空調設備図	空調の系統図。給気口・排気口と関連機器類の接続を示す
電気設備図	電気の系統図。電気配線と関連機器類の接続を示す

参考文献：『建築設備が一番わかる』（菊地至 著、技術評論社）

全体の図面と、部分・機能・作業ごとの図面がある、と考えておくとわかりやすいかもしれません。

立面図：建物の外観を示す図

これは立面図の例です。現場では多くの場合、CAD（キャド）と呼ばれるソフトを使って書きます。この写真は、私が研修のときに手書きで書いたものです。

平面図：いわゆる間取り図

こちらがいわゆる平面図です。建て替えなどのお客さんには、平面図や立面図がいちばんイメージしてもらいやすい図面です。ハウスメーカーによって対応はまちまちですが、お客さんのイメージを聞き、平面図程度ならその場で修正して形にするスキルが求められます。

面積図：面積は細かい精度で出す

面積はこのくらいの精度で出したりします。この例だと小数点第六位までです。専門家がレーザーで測るから実現できる精度です。

設備図と施工図：職人さんが使う図面

電気設備図は電気の職人さんが作業をするときに使い、空調設備図は空調の職人さんが使う図面です。実際にはこのあとに施工図というものが作られ、施工に役立つように細かい寸法が書き込まれます。プラモデルでいえば説明書のような位置づけ、といえばわかりやすいかもしれません。

竣工図：完成した建物のいちばん正確な図面

最後に竣工図ができて、図面は完成です。竣工図は、その建物が最終的にこういう寸法・こういう仕様になりました、という証拠の図面です。あとでリフォームや改修工事をするときに必要になります。

建築図面と不動産屋の間取り図の違いは、建築図面と間取り図面の違いでも紹介しています。

不動産屋の手元に正確な図面がないことが多い理由

竣工図があればいちばん正確な図面になるのですが、不動産屋が管理を始めるころには図面がないことがほとんどです。理由は次のようなものです。

• リフォームを何度もしている
• オーナーチェンジで持ち主が変わった
• そもそも大家さんが図面をなくした
• あるはずだけど、どこにあるか思い出せない

そのため不動産屋は、物件を見に行ってできる範囲で採寸したり、オーナーさんが引いてくれた図面をもとにしたりして、部屋のイメージがわかる図面（または部屋に近いイメージの図面）を作っています。

この仕事をしていると、不動産屋さんが作った図面を毎日のように目にします。内見に行ったときに、図面と違いすぎてびっくりすることもまれにあります。過去に建て替えや工事の仕事をしてきて、いちばん驚いたのはそこかもしれません。

一枚の図面を作るのに数万円、先ほど紹介した図面を全部作ると10万円や20万円の費用がかかります（2017年当時の目安）。家賃が数万円の物件にそこまで費用をかけられないのが現実です。皆さんが不動産屋で見ている図面は、正確には「図面のような何か」だと思っておくといいかもしれません。

間取り図を見るときのポイント

間取り図が簡易な図だとわかったうえで、部屋探しでは次のように使うのがおすすめです。

• 部屋の数や配置、水回りの位置など、おおまかなイメージをつかむために使う
• 帖数や寸法は目安と考え、気になる部屋は内見で確かめる
• 家具や家電を置きたい場所は、内見のときにメジャーで測る
• 窓の位置や方角が図面と合っているか、現地で見ておく
• わからない記号や項目は、不動産会社の担当者に聞く

現地での部屋の方角の確かめ方は、別の記事で紹介しています。

採寸する場所は引越し前の採寸はどこを測っておくといい？にまとめています。図面のどこまで正確かは物件や作った会社によって違うので、大事な寸法は必ず現地で確認してください。

間取り図によく出てくる「PS」（パイプスペース）などの略語も、覚えておくと図面が読みやすくなります。