礼金の上乗せ（のっけ）とは？法人契約で起きやすい理由と見積もりでの見分け方

こんにちは。暮らしっく不動産の門伝です。

※この記事は、ラインズマンのブログ（2013年12月16日）から移転した記事をもとに書き直したものです。

「礼金の上乗せ」「礼金のっけ」という言葉を聞いて、心配になって調べている方もいると思います。

先に答えを書くと、礼金の上乗せ（のっけ）とは、大家さんが決めた礼金より多い金額を、間に入った不動産会社が借りる人に請求することです。たとえば本当は礼金1ヶ月なのに2ヶ月と書き換えて、増やした分を不動産会社が受け取ります。もちろん許される行為ではありません。

この記事では、上乗せがどうして起きるのか、法人契約で気をつけたいこと、見積もりの段階で気づく方法と、不動産会社への聞き方を紹介します。

不動産業界にも「偽装」はあるのか

この記事を最初に書いた2013年当時、レストランのメニュー偽装が大きなニュースになっていました。そのころ「不動産業界にも偽装はあるんじゃないの？」と質問を受けることがありました。

正直に答えると、「一部の会社はやっている」です。その具体例のひとつが、賃貸の礼金の偽装、つまり礼金の「上乗せ」「のっけ」です。

礼金の上乗せ（のっけ）の仕組み

礼金の金額は、本来は大家さんが決めるものです。ところが、不動産会社同士が裏で話を合わせれば、借りる人に見せる礼金を大家さんの条件より多く書けてしまいます。

不動産会社どうしでやりとりする業者用の募集図面に「礼金上乗せ可」「のっけ可」と書いてある物件が、そのような物件です。この図面は業者向けなので、部屋を借りる人は見ることができません。

下の募集図面がその例です（実際に中央線沿線の不動産会社で募集されていた物件です）。上乗せされた分は、不動産会社の収入になります。

たとえるなら、本当は10,000円の商品を、値段を知らないお客さんに20,000円で売るようなものです。そう、ぼったくりです。はっきり言って、詐欺行為と言っても過言ではないと思います。

暮らしっく不動産ではこうしたことはしません。それでも、ときどき「礼金を上乗せしてもいいですか？」と持ちかけてくる会社があります。この記事を書いた当時も、ある不動産会社からそういう話を受けて、あきれたことがありました。

不動産業界には、こうした表示の偽装のほかにも「情報を囲い込む」「借りる人の不利益で会社が得をする」といった、ほかの業界では考えにくい慣習が残っています。だましてやろうと思えばだませてしまう世界だからこそ、モラルを大事にしたいと考えています。

一番多いのは「礼金ゼロ」を「1ヶ月」にするケース

礼金の上乗せで一番多いのが、本当は礼金ゼロの物件を「礼金1ヶ月」として出すやり方です。

この記事を書いた2013年当時は「礼金1ヶ月」の物件が多かったため、見積もりに1ヶ月と書かれていても「普通かな」と見過ごしてしまいやすい点でした。

契約する予定の物件は、申し込みの前、契約の前にもう一度調べましょう。何食わぬ顔でこうしたことをする不動産会社は、少なからずあります。

礼金ゼロの物件そのものの注意点は、敷金礼金ゼロは怪しい？本当の注意点と、損しない物件の見分け方で説明しています。

法人契約で上乗せが起きやすいのはなぜ？

会社が借り主になる法人契約や、会社の社宅として借りる場合は、礼金の上乗せに特に気をつけたいところです。理由として、次のようなことが考えられます。

• 住む本人が金額を細かく見ないことがある：費用を会社が払うので、住む人が見積もりの中身まで確かめないことがあります
• 会社の担当者も大家さんの条件までは知らない：会社の担当者は届いた見積もりをもとに手続きを進めるので、礼金が大家さんの条件どおりかまでは調べないことがあります
• 間に入る会社が増える：会社と不動産会社の間に、社宅の手続きを代わりに行う会社が入ることもあります。関わる会社が多いほど、誰がどの金額を決めたのかが見えにくくなります

一方で、大家さんが法人契約向けに、個人のときとは別の条件を決めていることもあります。その場合は上乗せではなく、大家さんの募集条件です。どちらなのかわからないときは、次の章の方法で確かめてください。

法人契約での上乗せの話は、仲介手数料無料のからくりとは？広告料（AD）の仕組みと注意点でも触れています。

正しい礼金かどうか見積もりで確かめる方法

今はインターネットに多くの物件情報が載っています。契約する前に、インターネットで同じ物件を調べておくことを強くおすすめします。「おかしいな？」と思ったときはもちろん、おかしくないと思ったときも、情報を集めておきましょう。

募集図面・ネットの掲載と見積書を並べて比べる

1. 見積書（初期費用の明細）をもらう：申し込みの前に、礼金・敷金・仲介手数料などの金額がわかる見積書をもらいます
2. もらった募集図面やネットの掲載を用意する：同じ物件の情報を、ほかのポータルサイトやほかの不動産会社の掲載でも探します
3. 礼金の「ヶ月数」を比べる：図面やネットでは礼金ゼロなのに見積書では1ヶ月、図面では1ヶ月なのに見積書では2ヶ月、となっていないかを見ます
4. 違っていたら理由を聞く：大家さんが条件を変えたのか、不動産会社が足したのかを確かめます

同じ物件でも、サイトや会社によって掲載の時期や内容が違うことがあります。複数のサイトの見比べ方はポータルサイト比較の記事を、見積書の見方は初期費用の記事を参考にしてください。契約の前には、重要事項説明書でも礼金の金額を確認できます（重要事項説明書の記事）。

不動産会社への聞き方の例

聞くのは気が引けるかもしれませんが、金額を確かめるのは借りる人として当然のことです。次のように聞いてみてください。

• 「ネットの掲載では礼金ゼロになっていましたが、見積書では1ヶ月になっています。理由を教えていただけますか？」
• 「この礼金は、大家さんの募集条件どおりの金額ですか？」
• 「礼金は全額、大家さんにお支払いするものですか？」
• （法人契約の場合）「会社に出す見積もりなので、大家さんの募集条件どおりか確認させてください」

はっきりした説明がない、答えをはぐらかされるといったときは、その会社で契約するかを考え直してよいと思います。

家賃交渉と礼金の関係

家賃の交渉をしたときに、大家さんが「家賃を下げる代わりに礼金を増やしたい」と条件を変えることもあります。これは大家さんが決めた条件の変更なので、上乗せとは別の話です。ただ、見積書だけを見ても区別がつきにくいので、礼金が変わったときは「大家さんからの条件変更ですか？」と確かめておきましょう。家賃交渉については家賃交渉の記事で詳しく書いています。

上乗せに気づいたら

礼金が上乗せされているとわかったら、その不動産会社との取引はやめておくことを強くおすすめします。借りる人をだまして平気な会社と契約するのは危なすぎます。同じ物件を、ほかの不動産会社で扱っていないか探してみてください。

賃貸の部屋探し、特に一人暮らしを始める人の多くは「不動産初心者」です。それにつけこむ悪い会社は本当に多いです。

情報を知らないまま契約しないことが、何より大切です。見積もりをもらったら、ネットの掲載と比べる。違っていたら聞く。この2つだけでも、上乗せに気づきやすくなります。

見積もりに「消毒代」がある場合の考え方は、賃貸の消毒代の記事で紹介しています。