こんばんは暮らしっく不動産の門傳です。

さて、今日の話題は事故物件です。
インターネットのお陰でグレーだった不動産情報も少しづつ透明になりつつあります。
どこに事故物件があるか分かってしまうサイトなども存在しています。

今回は、実際の事故物件の事情、「事故物件ってホントのところどうなの?」というところについて解説していきたいと思います。

1. 事故物件とは

その部屋で人が亡くなっていた、同じマンション内に暴力団的な人が住んでいる、部屋に大きな問題があり通常住むのに困難があるなど。 
このようなが事故物件と言われています。

大きく分けると2種類あります。

1-1. 心理的瑕疵物件

前に住んでいた人が、部屋又は敷地内で自殺、病死、殺人などで亡くなっている。
同じマンション内に暴力団事務所がある、宗教施設がある。

このように住むにあたって心理的悪影響を及ぼす可能性があるものを、心理的瑕疵物件と分類します。
一般的に「事故物件」といわれるのがこちらの方です。

1-2. 物理的瑕疵物件

構造上修理が不可能な雨漏り、欠陥などがある住宅、部屋。

断定は出来ませんが、通常の使用上で問題があると言われている、中銀カプセルタワービル(銀座)はこの部類に入ると思います。


2. 告知義務

事故物件と言われる物件は、通常使用に問題があると考えられることから「告知義務」があります。
もし大家さんが事故物件を告知せずに貸した場合は、言わなかった詐欺として「告知義務違反」に当たります。(民法96条1項)
この場合は、入居者は契約を取り消すことが出来ます。
また引越しにかかった費用なども、損害賠償として請求できる可能性もあります。

宅地建物取引業法
47条1号「重要な事項」の告知義務について

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に 対し、次に掲げる行為をしてはならない。

一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約について勧誘をする に際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは宅地建物取引業に関する取 引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項に ついて、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

イ 第35条第1項各号又は第二号各号に掲げる事項

ロ 第35条の2各号に掲げる事項

ハ 第37条第1項各号又は第2項各号(第1号を除く。)に掲げる事項

ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、 形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借 賃等対価の額若しくは支払方法、その他の取引条件又は宅地建物取引業 者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

少し難しくなってきましたが、ニ.「判断に重要な影響を及ぼす事項」というところに、「暴力団事務所」、「自殺物件」等の心理的瑕疵に関する事項というのも入るとされています。

※ 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 2007年 「宅建業法等の平成18年度改正と 重要事項説明について 」 
調査研究部 研究課長 村川 隆生
http://www.retio.or.jp/attach/archive/66-004.pdf



簡単に説明すると、「自殺」「暴力団事務所」などの心理的なものでも、重要なことなので説明しないといけません。 
このような解釈になります。

「自殺と物件と知っていたら契約しなかった」と思うのは当たり前ですよね。 (民法95条)
隠し事は禁止されています。

3. 事故物件の判例

東京地裁 平成19年8月10日判決

自殺があった物件に住むのは心理的に良くないものです。
大家さんが事情を知りながら貸す場合は、入居者に対してきちんと説明しないといけません。

との判決が出ています。

4. 今日の東京都内の事故物件

本日、平成26年12月13日現在の東京の事故物件は24件あります。

※(公財)東日本不動産流通機構 レインズより 暮らしっく不動産調べ

5. 実際の募集図面

不動産広告について、事故物件であることを表示しなければいけない義務はありません。
この図面は親切な不動産屋さんの例ですが、小さく「告知事項あり」との記載があります。

「告知事項あり」が、事故物件です。



6. 事故物件 検索サイト「大島てる」

事故物件がどこにあるか、Google Mapと連動して紹介しているサイトがあります。

大島てる
http://www.oshimaland.co.jp


名前も少しおどろおどろしいです。

このようにちょっと怖い「人霊」を使って事故物件の場所を紹介しています。


全部を網羅しているかと言うと、そうでもないです。
ここに載っていない事故物件も数多く存在します。

さいごに

幽霊を信じるかどうかは本人次第です。
暮らしっく不動産に部屋探しを相談しに来た人で、事故物件に住んでいる人がいます。
予算の都合で「安い物件をどうしても探して欲しい」ということで、事故物件に入居しました。
もう1年半ほど経ちますが、特に問題があったという連絡はありません。

いろいろな情報から自分で判断するのが良いと思います。

今日はこの辺りで!