結論：賃貸の広さ（専有面積）にも、間取り図の「◯畳」にも、バルコニーやベランダは含まれません。バルコニーは共用部分の扱いだからです。
ここが大事：面積に「約」がつく図面では、バルコニー分が足されていることがあります。
まずはここから！
- 図面の面積に「約」がついていないか見る
- 内見で実際の広さを自分の目で確かめる
こんにちは。暮らしっく不動産の門伝です。
「20㎡以上で探しています」「6畳以上の部屋は絶対」など、部屋探しの大事な基準になるのが「広さ」です。
先に答えを書くと、賃貸の広さ表記（専有面積）には、バルコニーやベランダは含まれません。バルコニーやベランダは、専有部分ではなく共用部分の扱いになっているからです。
広さの表し方は本来きちんとルールが決まっています。ところが賃貸では、このあたりがかなりあいまいです。バルコニーの面積を足して書いている図面も見かけます。
この記事では、専有面積とは何か、何が含まれて何が含まれないのかを整理し、実際にバルコニーを含めて表示していた図面の例で説明します。
賃貸の広さは「専有面積」で書かれます
不動産で「部屋の広さ」と言ったら、専有面積のことを指します。「専有部分」の床の面積が「専有面積」です。
「専有部分って何？」という方も多いと思うので、少しだけ説明します。
専有部分と共用部分
アパートやマンションのような集合住宅は、専有部分と共用部分からできています。
- 専有部分：自分専用で使える部分。アパート・マンションでいえば、自分が借りている部屋のことです（自由に使えるといっても、もちろん使い方のルールはあります）
- 共用部分：廊下、階段、自転車置き場、ゴミ置き場など、ほかの住人と一緒に使う部分です
専有部分という言葉は、もともと分譲マンションの各部屋のように、部屋ごとに持ち主がいる建物で使われる考え方です。賃貸で「広さ」と書かれているのも、この専有部分の床面積です。
専有面積に入るもの・入らないもの
よく質問をいただくものを表にしました。「物件による」としたものは、建物の造りや図面の書き方で変わるので、気になるときは不動産会社に確認してください。
| 場所 | 専有面積に入るか | 補足 |
|---|---|---|
| 居室・キッチン・浴室・トイレ・洗面所 | 入る | 部屋の中の床です |
| 部屋の中の廊下・玄関の土間 | 入る | 玄関ドアの内側は部屋の一部です |
| クローゼット・押入れなどの収納 | 入る | 部屋の中にある収納です |
| バルコニー・ベランダ | 入らない | 共用部分の扱いです。自分の部屋の前にあっても専有面積には含みません |
| ルーフバルコニー・専用庭 | 入らない（ことが多い） | その部屋の人だけが使えても、専有面積とは別に書かれるのが一般的です |
| 玄関ポーチ・アルコーブ（玄関ドアの外のくぼみ） | 入らない（ことが多い） | 玄関ドアの外側にあるためです |
| メーターボックス（MB）・パイプスペース（PS） | 物件による | 部屋の外の廊下側にあるものと、部屋の中にあるものがあります |
| ロフト | 物件による | 専有面積と別に「ロフト○㎡」と書かれていることもあります |
| 共用廊下・階段・エントランス・自転車置き場・ゴミ置き場 | 入らない | 共用部分です |
メーターボックスやパイプスペースが何のためのスペースなのかは、間取り図のPS・MBとは？パイプスペースとメーターボックスの意味で写真つきで紹介しています。
壁芯（へきしん）と内法（うちのり）
専有面積の計算のしかたは2つあります。壁芯計算と内法計算です。
- 壁芯：壁の厚みの真ん中の線を境にして計算する方法
- 内法：壁の内側（実際に見える壁の面）を境にして計算する方法
一般的には、壁芯で計算した数字が不動産の「専有面積」として使われています。壁芯は壁の厚みの半分まで面積に入るので、同じ部屋でも内法で計算した数字より大きくなります。つまり、実際に家具を置ける床の広さは、書かれている専有面積より少し狭いと考えておくと安心です。
壁芯と内法で面積がどれくらい変わるかは、壁芯と内法の違いの記事で計算例を紹介しています。
と、やや難しい話になりましたが、難しいのはここまでです。
バルコニーは専有面積に含まれません
広さ表記は「専有面積」で書くことになっています。ベランダやバルコニーがあっても、その面積は専有面積に含みません。バルコニーやベランダは「共用部分」とされているからです。
ただ、賃貸の世界ではこのあたりがかなりあいまいです。バルコニーの面積を平気で入れて書いてくる不動産会社もあります。
バルコニーの広さを知りたいときは、専有面積とは別に「バルコニー面積○㎡」と書かれているかを見てください。書かれていなければ、不動産会社に聞いてみましょう。
間取り図の「◯畳」にバルコニーは入る？
間取り図には、洋室6畳、キッチン2畳のように、部屋ごとに畳数（帖数）が書かれています。この畳数にも、バルコニーは入りません。畳数は、その部屋の中の広さをあらわす数字だからです。
不動産広告のルールでは、部屋の広さを畳数で書くときは、1畳あたり1.62㎡以上の広さがあるという意味で使うことになっています。1.62㎡は、その部屋の面積（壁芯で計算したもの）を畳数で割った数字です。バルコニーは部屋の外にあるので、この計算には入りません。
間取り図にバルコニーが描かれていても、それは「部屋の外にこういうスペースがある」という意味です。専有面積や部屋の畳数に足して考えないようにしましょう。
早見表：専有面積と部屋の畳数に入るもの
「間取り図のどこまでが広さに入るの？」という質問が多いので、専有面積と部屋の畳数に分けて整理しました。間取り図の書き方は物件によって違うので、気になるときは不動産会社に確認してください。
| 場所 | 専有面積 | 部屋の畳数（◯畳） |
|---|---|---|
| 洋室・和室などの居室 | 入る | 入る（その部屋の広さとして書かれる） |
| ワンルームのキッチン部分 | 入る | 図面によっては居室の畳数に含まれていることがある |
| クローゼット・押入れ | 入る | 部屋の畳数とは別に書かれることが多い（物件による） |
| ロフト | 物件による | 居室の畳数とは別に「ロフト◯畳」と書かれることが多い |
| パイプスペース（PS）・メーターボックス（MB） | 物件による | 入らない |
| バルコニー・ベランダ | 入らない | 入らない |
ワンルームでキッチン部分まで畳数に入っていた例は、17平米の一人暮らしは狭い？の記事で、当社スタッフの失敗談として紹介しています。1Rと1Kで畳数の見え方がどう違うかは1Rと1Kの違いも参考にしてください。
間取り図の「DK」「LDK」の表示の基準は、LDKとDKの違いで紹介しています。
バルコニーを含んで表示している例
実際にあった例を見てみましょう。
赤で囲ってある部分に、この物件の面積が書かれています。「面積 約24.30㎡」。
ん？「約」？
このように面積に「約」と書いてある場合は、少し怪しいと思ってよいです。不動産業界では、面積に「約」はあまり使いません。
面積は値段に大きく関わるからです。2015年にこの記事を書いた時点の東京のマンションの例でいうと、1㎡の違いで、売買では50万円、100万円、賃貸でも1㎡で3,000円、5,000円ほど変わることがありました。賃貸では「約」をときどき見かけますが、売買ではまずありえません。
分譲マンションならパンフレットの平面図で確かめられます
分譲マンションであれば、分譲販売のときのパンフレットに平面図が入っています。この物件は分譲マンションだったので、その資料もありました。
右上のあたりに、住居部分の面積「住居専有面積」が書かれています。このマンションのワンルームは、基本的に「E1タイプ」か「E2タイプ」です。そのため、専有面積は21.58㎡と書くのが不動産広告のルールになります。
先ほどの図面の「約24.30㎡」は、この21.58㎡よりも広く書かれていました。バルコニーなど専有部分ではない場所まで含めた数字と考えられます。
このことから、「約」と書かれていた図面は「虚偽表示」、つまりうその記載ということになります。賃貸ではこうしたことが結構多いです。
本来の正しい書き方
本来は、このように書きます。
当時、暮らしっく不動産で実際に募集していた図面です（この物件の募集はすでに終了しています）。
広さ表記で損をしないためのチェック
図面の広さを見るときは、次の点を確かめてください。
- 面積に「約」がついていないか：ついていたら、正しい専有面積を不動産会社に聞いてみましょう
- バルコニー面積が別に書かれているか：専有面積と別に書いてあれば、専有面積にはバルコニーが入っていないと読めます
- 同じ建物のほかの図面と比べる：同じ間取りタイプなのに、図面によって面積が違うときは理由を聞きましょう
- 契約前の書類で確かめる：契約の前には重要事項説明書で面積を確認できます。読み方は重要事項説明書の記事を参考にしてください
- 内見で実際に見る：数字だけで決めず、置きたい家具が入るかを自分の目で確かめましょう。測る場所は引越し前の採寸の記事にまとめています
「㎡」と「畳」の換算や、何㎡ならどのくらいの広さなのかは、㎡（m2）の読み方は？平米・畳・坪の違いと部屋の広さの目安で説明しています。また、間取り図の寸法がどこまで正確かは賃貸の間取り図は正確じゃない？も参考になります。
よくある質問
賃貸の専有面積にバルコニーは含まれますか？
含まれません。バルコニーやベランダは共用部分の扱いなので、専有面積とは別に考えます。図面に「バルコニー面積◯㎡」と別に書かれていることもあります。
間取り図の「6畳」にベランダは入っていますか？
入っていません。部屋の畳数は、その部屋の中の広さを1畳あたり1.62㎡以上として書くものです。ベランダは部屋の外なので数えません。
ロフトや収納は専有面積に入りますか？
部屋の中にあるクローゼットや押入れは、専有面積に入ります。ロフトは物件によって扱いが違い、「ロフト◯㎡」「ロフト◯畳」と別に書かれていることもあります。気になるときは不動産会社に確認しましょう。
専有面積のわりに部屋が狭く感じるのはなぜですか？
専有面積は、ふつう壁芯（壁の厚みの真ん中）で計算するので、実際に家具を置ける床は少し狭くなります。柱や梁、細長い形の部屋も、使える広さを小さくします。くわしくは壁芯と内法の違いの記事をどうぞ。
面積に「約」がついている図面は、どうすればいいですか？
正しい専有面積を不動産会社に聞いてみてください。この記事の例のように、バルコニーなどを足して広く書いていることがあります。契約の前には、重要事項説明書でも面積を確かめられます。
最後に
不動産広告のルールはきちんと決められています。それでも賃貸では、今回のようにルールを守っていない図面が少なくありません。
内見をして「あれ？思ったより狭いな」と感じたときは、基本的に自分の感覚を信じたほうがよいと思います。それだけ、賃貸の広さ表記はあいまいなものが多いです。
Don't think. Feel!
by Bruce Lee
「考えるな、感じろ！」。ブルース・リーの名言です。
面積の数字が大きくても、柱や梁、細長い形などで、実際に使える広さ（有効面積）は小さいこともあります。図面の数字をうのみにせず、「考えるな、感じろ！」の言葉どおり、内見で自分の感覚も使って選べるとよいと思います。
今日はこのあたりで！
