2014/01/18

部屋探しのポイント #2 インターネットでの物件情報の探し方

部屋探し
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本日は部屋探し「実際の情報収集について」綴っていきたいと思います。

「インターネットに掲載されている物件は余りものか?」という声もたまに聞きますが、最近は情報もオープンになって来ているのでそんなこともないです。
今日髪を切ってくれた美容師さんもちょうど部屋を探してるということで「いい物件ってなかなか出してくれなくて何回も通わないと行けないって思ってるんですよ」と話してました。
今はそんな時代じゃないです。 空室率もどんどん上がって来ていますし。

今回は、インターネットでどのように情報収集していくかを、紹介していきたいと思います。

まずはポータルサイトで情報収集

賃貸物件の空き状況が確認できるホームページは大きく分けて以下の3つになります。

  1. ポータルサイト SUUMOやアットホームなど。 売買物件、賃貸物件など多くの情報が掲載されている
  2. 各不動産会社のサイト 各不動産会社も独自のホームページで物件を掲載し宣伝しています。 
  3. セレクトショップ的な不動産サイト 東京R不動産、R-Storeのような、独自セレクトの物件を掲載する新しい不動産屋スタイルのサイト
  4. 各不動産会社のサイトについては、きちんと情報整理されていれば良いのですが、残念ながらそういうサイトはあまり多くありません。
  5. セレクトショップ的な新しい不動産サービスのサイト 特徴的な物件などに住みたければ絶対これをお勧めしますが、世の中そのような生活スタイルな人ばかりではありません。

「一般的に物件を探すには」という視点でみるとやはりポータルサイトは情報集めに優れていると言えるのではないでしょうか。

ポータルサイトの良いところは何と言っても「情報量」です。
逆に悪いところは「おとり物件」の存在。 
今は少なくなったと言われますが、まだまだ存在します。 (詳しくは以前のブログをご覧ください。 ブログ記事「おとり物件」


ポータルサイトは、ヤフオクと似ている。

ポータルサイトは、上位表示(上の方に表示されてくる)させるには、課金が必要になります。
上の方に表示されているからといって、良い物件という訳ではないのです。 
根気よく下の方まで、探しましょう。
太文字になってなかったり、表示が寂しいものの方が、良い物件の可能性があったります。

仕組みは、ヤフオクと同じようなものです。 ご利用の方は、仕組みが良くわかるのではないかと思います。
オプションを購入すれば目立つ!

しかし目立っている物件が、良い物件とは限りません。
派手さなどに惑わされず、しっかりと内容をみていきましょう。

次は物件の見方です。

物件の「詳細項目」の見方

実際に物件を探していくわけですが、「駅からの距離・広さ・築年数・設備」、費用に関しては「家賃・敷金・礼金」を中心に見て「良い!悪い・・・」を判断している方が多いと思います。
実際に払うのは、それだけではありません。 その他にも細かい初期費用がかかる物件もあります。 

ここでは、もう少し踏み込んだ見方を紹介していきたいと思います。

契約期間

契約期間をチェックしましょう。

居住用の賃貸借契約は2年間が多いです。  「普通賃貸借契約」という一般的な賃貸の契約です。
更新も出来ます。

一方これは別に「定期借家契約」というのがあります。
これは契約の更新が出来ない契約で、契約が終わったら出て行かなくてはならない契約です。

定期借家契約は、悪い契約ではありません。
取壊しが決まっていたり、オーナーさんの利用が決まっていたりする場合に、この定期借家契約を使う場合があります。

ただこれを逆手に取った「おとり物件」があるので、注意しましょう。

「あ!安くていいな!」って見つけたら、理不尽な内容の定期借家契約というのは結構あります。 
新しいのおとり物件の手口でもあります。

気をつけましょう。


おとり物件 定期借家の事例


このような記載があるのが、おとり定期借家の物件です。(これ今日、某ポータルサイトにあったものです)
一応再契約が出来る記載はありますが、3ヶ月毎更新料がかかります。 
初めの家賃は3万円くらいですが、3ヶ月後の再契約時には家賃が4万円にUP。
これ一番下の方にちょこっと記載があるのみです。 
「敷金0ヶ月・礼金0ヶ月!」大きく宣伝しいて・・・、これです。

こういう契約内容を掲げるところは、退出時の費用もどうなるかわかりません。
こういうことをやる不動産屋がいるから不動産屋のイメージが悪くなるんでしょうね。

こういうのもあるので、気をつけましょう!

なるべくお得に借りたい人へ

次はなるべくお得に借りたい、と思っている人へ確認をしてもらいたいポイントです。


初期費用の項目

初期費用が良心的な物件を選ぶことをお勧めします。
理不尽な初期費用がある物件は、退去時にも理不尽な費用がかかる可能性が大きいです。

以下のようなものは特に要注意です。

・消毒費用
・事務手数料

これらの費用に関しては「要りません!」と言ってみましょう。 無くなる場合が多いです。
以前ぼくが担当したケースでは、交渉してナシにしてもらってます。 確率はは9割ほどで。
自分で言うのもなんですが、とても良い担当者、交渉人だと思います。(笑)
この交渉は、相手の側の不動産会社には結構煙たがられます。 


部屋探しは、ただ見つけて契約すればよいのではない、と僕は考えています。
「希望の部屋を、良い契約条件で契約する」これが大事です。
「部屋見つけて、契約するだけ」なんて誰でも出来ます。

これらの費用は、普通に考えて必要のないと思います。

「消毒代って・・・」と呆れて笑われたことがあります。
普通に考えればその通りですよね。
清掃業者が入ってルームクリーニングしているのに、更に消毒代ってどんな部屋なんですか?(笑)
これが必須費用に入っているの要注意です。

事務手数料については、不要なものです。
従来仲介手数料の中に含まれるものです。 これは宅建業法にもそのような記載があります。
事務手数料は、交渉すればなくなる場合がほとんどです。 これは担当者にお願いしましょう。



更新料をチェック

更新料が家賃の1ヶ月以上取られるのは、要注意です。
「更新時に事務手数料として家賃の0.25ヶ月分」という記載が時々見られます。
多いところは0.5ヶ月なんてところもあります。

2年以内に引越しの予定がある人は別ですが、2年後には更新があります。
トータルで考えて費用計算をしましょう。

保証会社

保証会社というのは、「連帯保証人の代わりに保証会社がその責任を負ってくれる」サービスです。

初期設定の費用で、賃料の総額の30%?100%がかかります。
これは戻ってきません。
更に更新時に、保証会社にも更新手数料が必要になります。 

連帯保証人が立てられる人は、使わないほうが初期費用を抑えられます。 
なるべくなら使わない方がいいのです。

ただ物件によっては「保証会社利用必須」というのがあります。
これは「保証会社に加入しないと契約できませんよ。」ということです。

これに対して「保証会社利用可」というのもあります。
これは「連帯保証人が入れば大丈夫ですけど、保証会社を使ってもいいですよ。」といことです。

紛らわしいのですが、抑えておきたいポイントです。

これによって初期費用が変わってきます。 確認しておきましょう!

鍵交換費用

15,000円?30,000円、鍵交換費用の価格帯です。
これも納得いかない人も多いと思いますが、ほとんどのケースで初期費用に乗ってきます。

先日、中小企業庁へ資料する機会があって、このことについて調べたのですが、約60%の物件(新宿区内の居住用物件)に鍵交換費用がかかります。(2013年8月 レインズよりラインズマン調べ)

高いですよね。
うちが管理している物件は、これがかからないように工夫して、ほとんどの物件を「鍵交換費用なし」で募集しています。

鍵交換費用も戻ってこない費用です。
ここも確認しましょう。

普通に考える

普通に考えましょう。 
不動産だからと言って「分からないから、多分書いてあるとおりなんだろうなぁ。」とか思わないことです。
友だちとの話で「これおかしいと思ったんだけど、やっぱりそうだったんだ!」と言われることは良くあります。

上記で紹介した項目ほとんどは、普通に考えればおかしいことばかりです。

普通に考えておかしい!と思ったことはどんどん担当者にぶつけましょう。

オカシイな?と思ったら相談を!

東京都都市整備局の中に「不動産相談」の電話サービスがあります。
ここの「賃貸ホットライン」に電話すると正しいことを教えてくれます。

賃貸ホットライン 

賃貸不動産会社の担当者の「大丈夫っすよ」「しょーがないんですよねー。」みたいなことは、後のトラブルにもつながったりするので、ちょっとでも疑問に思ったらすぐ相談を。
優しい担当者が親切に教えてくれます。 相談料は無料、電話代のみです。

ちなみに電話はいつも混み合っています。
それだけ賃貸のトラブルが多いということなのでしょうか・・。

まとめ

1. 不動産ポータルサイトで物件を探す!
2. 物件詳細もしっかり確認して、見極める!
3. 普通に考えて。
4. 賃貸ホットラインに相談する!



今回は物件詳細の見方について紹介いたしました。
これで物件を見る力が付いたと思います。

まだまだ続きます。 次回もお楽しみに!

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著者
門傳義文
門傳義文

(株)ラインズマン 代表取締役 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級 「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。 メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの “プロ”として活動している。 趣味はサッカーと音楽(ベーシスト)。ベースの教則本も執筆している。

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