こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
梅雨も始まったばかりだというのに暑さは夏のようです。
ここのところ連日、内見に出ていますが外の日差しが容赦なく照りつけています。
暮らしっく不動産では基本的に予約制でお客様の対応をさせていただいているのですが、いざ部屋を見てみたいなぁと思った時にすぐ見れるものなのでしょうか。実は内見をするのにもそれなりの準備が必要なのです。
今日はその裏側について書きたいと思います。
見たい物件はどれ？
事前にメールなどでやりとりさせていただいたり、ご来店いただいてから内見したい物件を絞り込んだとします。
例えば4件の内見をしたいなぁと思った場合で考えてみます。
上記の写真の例で言えば、青井、綾瀬、王子、赤坂見附というエリアにある物件ですね。
1.管理会社に連絡
定休日もいろいろ
まずはこの物件を管理している各管理会社に暮らしっく不動産のスタッフは連絡をします。
以前にも書きましたが不動産屋さんは水曜日がお休みが多いので、水曜日の内見は見れる物件数が圧倒的に少ないです。
管理会社に連絡をして最新の在庫確認をすることができないからです。
上記の写真の例でいえば、第一、第三火曜日、水曜日、というところもありますね。ということは第一、第三火曜日に運悪く部屋を見たいなぁと思った場合、内見をすることができないのです。
不動産屋に行くなら何曜日がいい？
https://www.kurachic.jp/column/684/
日曜がお休みのところもあります
上記の写真。
定休日が日曜、水曜日、祝日とありますね。
こういう管理会社だと普通のサラリーマンの人が見れるチャンスは土曜日しかありません。街づくりまで行うような大きな会社だとこういう定休日パターンも多いです。扱ってる物件の価格帯としても非常に高額な場合。
または老舗の不動産屋さんで自社の物件管理がメインのところだと土日祝日休みというところもあります。
このように様々なお休みの形態があります。
不動産屋が休みの確率が高い水曜日は避けたほうがいいというのはこういう理由です。
2.内見ができるかどうかを確認
多くの物件の場合、前の入居者が退去の意思を管理会社に伝えるとすぐに募集が始まります。内見はできないけど募集中というケースです。
上記の写真の場合、現況"居住中"、入居日"相談"となっています。
もしくは現況"居住中"、入居日"◯月／末"と書いている場合もあります。
居住者の方にお願いして自宅を見せてください。というのはできないので住んでいる場合は見れません。運がいいと"昨日退去したのでクリーニングは完了していませんが見れます。"ということもあります。このあたりは業者用検索サイトには反映されていないので管理外に電話をして直接聞く必要があります。
図面に6/末入居可と書いてあっても前の入居者の引越し日がずれこんで6/末退去、7/中旬入居可となっている場合もあり、結局は電話で詳細を確認しないといけません。
3.予約方法は?
電話で予約のみでOK
数としてはあまりありませんが、大手の会社が管理会社の場合、電話だけで内見予約を受け付けてくれる場合があります。
これは仲介業者の立場からすると非常にありがたいです。
外注でコールセンターを持っているような管理会社の場合が多く、滅多にお目にかかれません。
名刺FAX
95%ぐらいの割合で一番多いのがこのパターン。
このような内見依頼書を管理会社にFAXで送付します。
えっ？いまだにFAX？と思われる方も多いでしょうが、不動産業会はまだまだFAXが業界のメインツールになっていたりもします。送信に時間がかかるうえに受信にも時間がかかり、画像も汚いので暮らしっく不動産のスタッフとしては一刻も早くこの常識がなくなればいいのにと思っているのですがこの業界のこの常識が変わるのはあと何十年もかかるんじゃないかなと思います。
これに変わる画期的な方法を業界に提唱できたらきっとそこにはビジネスチャンスがありそうですね。
4.内見方法は？
管理会社の営業マン立会い
個人的な感覚だと2割ぐらいはこの方法です。
時間に物件で待ち合わせをして管理会社の担当の人とおちあい、鍵を開けてもらって説明してもらうパターンです。
一人暮らし程度の広さの場合、6畳程度の居室に、お客さん、仲介会社のスタッフ、管理会社の担当と3人もいることになるので、なんだかむさくるしい構図になります。
メリットとしては管理会社の人がいるので物件の初期費用についての細かい話などを直接聞けるポイントがあげられます。
デメリットとしては少々むさくるしいのと、何かセールストークをされるんじゃないか？という一抹の不安を持つことになります。
どんな担当さんが来るかは僕らでもわかりません。
すごく親切で気持ちいい人もいれば、今日ははずれかも。。。と思うことも正直あります。
キーBOX設置
一番多いパターンだと思います。
物件のどこかしらに上記の写真のようなキーBOXが設置されていて、その中に部屋の鍵が入っています。内見依頼書を送付した後に電話で解除番号を教えてくれる管理会社もありますが、現地からTELしてください。といわれる場合もあります。
※キーBOXにかぎらず部屋に南京錠がついている場合もあります。
これですんなりいけばいいのですが。。。
よくある問題点として、複数の管理会社が管理している物件の場合だとそこかしこにキーBOXが設置してあり、しかもどれも似たようなキーBOXなので電話で聞いている番号で開かないケースや、設置場所が電話で聞いている場所と異なっていたり、担当に間違えた番号を教えられたり、現地からTELしてください。と言われてTELしたのに電話が繋がらなくて番号が教えてもらえない。といったことがたまに起きます。
鍵取り
キーBOXの次に多いような気がするのがこのパターン。
鍵取りと呼ばれる方法です。
物件を管理している管理会社や近隣の不動産会社に鍵を取りにきてくださいというパターンです。
物件の近くに鍵を管理している会社があればいいのですが、そうではないことも多々あります。先日は物件は神保町近辺にも関わらず鍵は新宿にある。という物件がありました。
1日鍵を借りられればいいのですが、こういうところは鍵の貸し出しは1時間や2時間以内であることが多く、複数の物件を効率良く内見しようと思うプランが立てづらいです。
上記の写真でいえば、新宿の不動産屋に寄る→神保町の物件を見る→新宿の不動産屋に鍵を返す。→また神保町に戻って別の物件を見に行く。というルートになりますね。
鍵取りが複数続くと時間のロスが大きくなりますので回れる物件数が少なくなります。
5.ルーティング
物件をまわる順番を決めます。
なるべく一筆書きでいけるように組みたいのですが、エリアがバラけていると時間が読みづらいうえに、お客さんが一部屋に対して何分ぐらいかけるのかも人によってマチマチなので予定が組みづらかったりします。一部屋を5分で終わるお客さんもいれば50分ぐらいかけて見るお客さんもいます。鍵取りが多いと時間のロスが多くなり、立会いが多いと約束の時間までに行かないといけないですから時間の制約が出てきます。
上記の写真のように綾瀬、小石川、神保町、新宿のようにエリアがバラけすぎていると時間は本当に読めなくなります。仮に上記の写真のようなルーティングになってしまった場合があったとします。
何度もブログで書いていますが、土地によって家賃相場は決まっているので求める設備に応じて住めるエリアも限定されてきます。それにも関わらずこれだけ広範囲で内見に行っているということは設備も決めきれないエリアも絞りこめないまま内見に行っているパターンです。職場までの経路や家賃に出せる予算をしっかり考えていけば見るエリアは本当は絞り込めることが多いです。
手当たり次第に内見に行っても住むところは一つですよ。
暮らしっく不動産では内見する物件の順番は効率のいい順番です。
https://www.kurachic.jp/column/1126/
さいごに
あっ、部屋みたいな！と思っていきなり部屋が見れるわけではないということがおわかりいただけたでしょうか。それなりの準備と手配が必要なのです。
物件に対する内見予約は基本的に前日の夕方か当日しかできません。
一週間後の内見予約というのは管理会社が受け付けてくれないのです。（その一週間で物件が埋まる可能性があるため）
それでは。
