こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
内見などでお客さんと接していると"家賃下がらないですか？"と聞かれることがあります。
個人的な印象だと10人に1人ぐらいでしょうか。ビジネスでいうところの取引ですが、家賃はビジネスのように交渉すれば下がるというものでもありません。なぜなら元々の値付けがかなり厳密に計算されているからです。
家賃交渉については以前、門伝の方で一度記事にしています。
家賃交渉 交渉が残念な人の８の特徴
https://www.kurachic.jp/column/520/
今日はこれに追記する形で書いていきます。
1.人気エリアは難しい
アクセスの良い街や住環境が良い街というのは誰しもが住みたいところ。
誰しもが住みたいから家賃も高いわけですが、そういう人気エリアでの家賃交渉は難しいと考えましょう。
"家賃を下げなくても人気のエリアなので物件は決まる。"
多くの大家さんは考えています。
家賃を下げる理由がまったくないのです。
人気のエリアに安く住みたいという気持ちはわかりますが、良いものをお人好しで家賃を下げるほど世の中甘くありません。
都内でいえば山手線の内側に属するような駅、複数路線が入っているターミナル駅、あとは誰しもが一度は憧れて住みたくなるような名前の区は下がらないと思ったほうがいいです。
ちなみに上記写真の武蔵小杉がある川崎市の多くのエリアで人口が10%以上増加しています。
みんな住みたいと思っているということですね。
2.上層階は難しい
- 日当たり良好
- 風通しがいい
こういう条件は皆さんが求めている条件。都内であれば必然的に上階になります。
上階の需要は非常に高いのです。
逆に1階というのはあまり人気がないです。防犯面や日当たりの面で気にされる方が多いように感じます。
(エレベーターを待たなくて良かったり、騒音の面で階下に気を使わなくていいのでメリットもあるのですが。)
ということは1階はなかなか埋まりづらいという現実があります。
誰しもに需要があるような上階での家賃交渉は成功率が低いと考えておきましょう。
3.築年数の10年以内は難しい
最初の段階で築年数は◯◯年以内でと条件の中で指定されるお客さんもいます。
一つの目安になるのが"築10年以内"という方が多い印象です。
築年数が浅い物件というのはやはり需要があるものです。こういうケースも家賃交渉は難しいです。
住宅の外壁や屋根、設備機器等10年を目安に設計されているものも多く、この時期に修繕をするのが理想的なのですが、お金のかかることなので壊れるまで使うという方が多いのも事実。
そのような場合、大家さんとしても築10年を越すと家賃を見直す方もいらっしゃるようです。
4.大家は個人？法人？
世の中には色々なオーナーさんがいらっしゃいます。
賃貸物件の場合、個人オーナと会社オーナーとの２つがあります。
会社がオーナーの場合は稟議書の作成や上司のハンコが必要になり、家賃の値下げの最終決定権者まで話を持っていかなければいけないことが多いので、最終決定権者にいく前に断られるケースが多いです。
個人オーナーの場合は、決定権はその人だけ。
突破する壁が少ないだけ、不動産屋の担当者も直接交渉ができます。
その分可能性は上がります。
さいごに
需要があるところや話の経路が複雑なところは家賃が下がらないことが多いです。
上記の話をまとめてみると家賃が下げられるかもしれない要素は下記のようになります。
- そこまで人気がないエリア
- 1階
- 築10年以上
- 個人オーナー
この４つの要素があると比較的交渉の成功率もUPするのではないかと思います。
それでは！
