2017/07/21

コワーキングスペース、シェアオフィスってどうなの? CASE Shinjukuを借りて、普通の事務所と比べてみた。

暮 life
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こんにちは。
起業して4年と1ヶ月、暮らしっく不動産の門伝です。
 

最近起業する人が増えてきたなという印象があります。
起業したい人にとって事務所をするのか、これは大きな悩みの一つだと思います。

家賃、予算だったり、利便性だったり。
いろいろと悩むことは多いです。

希望の場所で、希望の物件となるとなかなか見つからないことも多いです。

今日は、最近増えてきたコワーキングスペースとシェアオフィスの話をしたいと思います。

実は2月半ばから4月末まで、暮らしっく不動産のサテライトオフィスで、高田馬場にあるコワーキングスペース「Case Shinjuku」さんを借りていました。
宣伝でなく、実費です!

自分で事務所も借りてますし、起業もしています。(起業4年、事務所も4年)
そしてCase Shinjukuさんを借りてみました。(こちらは2ヶ月)

ということで、不動産屋目線でコワーキングとオフィスと普通の事務所を比べた実体験を書いていきたい思います。

1. 事務所の初期費用ってどれくらいかかるの?

まずは普通に事務所を借りることを考えてみましょう。
不動産屋に行って、普通の事務所を借りるとこのような初期費用がかかります。

  1. 保証金(敷金)
  2. 礼金
  3. 仲介手数料
  4. 火災保険代
  5. 保証料(保証会社)

ちなみに高田馬場周辺の家賃相場は、1㎡あたり4,000円から4,800円ほどです。

高田馬場の事務所物件の家賃相場(暮らしっく不動産)
https://www.kurachic.jp/column/1724/

では初期費用について、少し掘り下げて解説していきたいと思います。

1. 保証金(敷金)

部屋を借りるときと同じで、担保するお金を払います。
敷金、保証金と言われます。

小さめの事務所(10坪前後)の東京都内の保証金(敷金)の相場は、3ヶ月くらい。
うちのある新宿区高田馬場駅の近くで相場データを出してみましたが、高田馬場では2ヶ月くらいが相場です。

2. 礼金

実は礼金ってないことが多いです。
「お!ラッキー!」と思う人多いかもしれませんが、実はカラクリがあって「償却」というルールで、保証金から差し引いたりするケースが多いです。

礼金 ゼロ
保証金 3ヶ月(1ヶ月償却)

このように書いてあるとすると、保証金から1ヶ月分が戻ってこないということになります。

実質、礼金があるようなかたちです。

3. 仲介手数料

毎度お馴染み、不動産屋に払う手数料です。
これは住居の場合と同じく1ヶ月です。

ときどき「仲介手数料無料!」なんていうのもありますが、これは人気なかったり、他のところで取っていたりということが多いです。
そうじゃないこともありますが、見極めは難しいでしょう。

基本的に1ヶ月分がかかるとみておきましょう。
ちなみに別途で消費税がかかります。

4. 火災保険

掛け捨ての火災保険も加入義務があります。
1年で1万円くらいが相場です。
安いところもあるんですが、これは不動産屋のいろいろな事情で結構高く設定しているところが多いです。

5. 保証料(保証会社)

連帯保証人を立てられない場合や、保証会社を使うことが必須になっている物件の場合、保証料を払うことになります。

事務所(事業用)の保証料は、賃料の100%が相場です。
10万円の家賃で、保証料10万円。(更新時にも30%から50%がかかります)
これも戻ってこないお金です。

ざっとみて、普通に事務所を借りるとこれくらいの初期費用がかかります。

家賃10万円だとして、初期費用で50万円から60万円がかかることになります。
しかもそのうちの20-30万円は返ってこないお金。
結構かかるんです。

また別で書きますが、審査もあります。
これがまた厳しい関門で、起業してはじめに借りる事務所の審査は突破が難しいです。
やれ「残高見せろ」とか、世の中の目は冷たいです。
これはかなり長くなるので、別テーマで書きたいと思います。

あ、それから机とか椅子も買わないといけないです。窓がある場合はブラインドなども。
一通り揃えると考えると結構かかります。

2. 初期費用はどう?

次にコワーキングスペースの初期費用を見てみましょう。

実際に借りていたCASE Shinjukuさんで見ていきます。

参考:CASE Shinjuku利用料金一覧
https://case-shinjuku.com/system#hstyle01

月額料金の1ヶ月分が基本です。

ちなみに暮らしっく不動産では、シェアデスクというものを借りていました。
(コワーキングスペースも使える権利付き)

こんな感じのところです。

ここを借りる場合の初期費用は、

  • 入会金 27,000円
  • 当月の利用料日割り計算(最小で870円)
  • 翌月の利用料 27,000円

の合計となり、最小だと54,870円となります。



普通の事務所の10分の1。
かなり安いです。 登記もできます。

保証金くらいはかかると思っていたのですが、無し。
火災保険もないとのことでした。

これかなり安いです。

保険と、保証金がないのは意外でした。
初期費用は、シェアデスクの圧勝です。

ちなみに家賃も安いんです。
同じ家賃でどのくらいのスペックになるのかという記事はこちら。

事務所物件48,000円で借りられる物件は?(暮らしっく不動産)
https://www.kurachic.jp/column/1729/

3. 固定費(ランニングコスト)

3-1. 普通の事務所でかかる固定費

続いて固定費(ランニングコスト)です。
普通に事務所を借りていると結構いろいろとかかります。

電気、ガス、水道、インターネット、電話代など。

ちなみにうちの場合でみると、1ヶ月にこれくらいかかっています。
事務所の広さは10坪(30平米)くらいです。

電気 6,000円から8,000円
ガス 1,000円
水道 2,000円
インターネット 6,000円くらい
電話 非公開

※電話代については、不動産屋ということでかなり電話代が多く、他業種の参考にしにくいので除外しました。

おおよそ2万円くらいはかかりますという感じです。

これにトイレットペーパーやティッシュなどの消耗品もかかります。

それからプリンター、紙、インク代。
文房具で、ボールペン、サインペン、のりとか、ホッチキスとか、はさみとか。
意外と揃えると費用かかりますし、消耗もします。

こういう消耗品も含めると、3万円から5万円(月額計算で)くらいが固定費でかかる計算になります。

事務所を借りて4年になりますが、結構いろいろとかかるんですよ。
今年繁忙期前にプリンターが壊れてちょっとショックでした・・・。

3-2. シェアオフィスでかかる固定費

シェアオフィスを2ヶ月借りての固定費はありませんでした。

電気、水道、ガスは無料。
文房具も一通り揃ってます。
トイレットペーパー代も、トイレ掃除も不要です。

ドリンクコーナーもありました。
これも無料。


普通に事務所を借りている身からすると「いいな~」という感じです。
ウォーターサーバーも1本(12L)で1,000円くらい。 小規模オフィスで2,3人だとして、月に2,3本。約2,3千円かかります。
水道でいいじゃん、と思う人もいうかもしれませんが、これお湯もすぐに出て便利なんです。
ウォーターサーバー、うちも去年から使ってます。(アクアクララ社)

固定費もシェアオフィスの勝ちです。

4. 居心地

シェアオフィスという、他人が仕事しているとこで仕事するのはどうなんだろう?
うるさいんじゃないか、と思っていましたが、すごく静かでした。

この写真はコワーキングスペース側のスペースですが、皆さん行儀もよく、良い雰囲気。

しかしみんながいるところで、大事な話は・・・。
と思いましたが、会議室も完備されていました。

この会議室を使って打ち合わせする機会がありましたが、良かったです。
秘密漏れなしです。

番外  昼寝してる人がいる

それからびっくりしたのが、たまに寝ている人を結構見かけました。

※写真はイメージ図

「え!?」っとびっくりしましたが、まぁありですよね。

仕事っていうと、朝から晩まで必死に働かないといけない、というイメージがまだ強い世の中ですが、ここにいる人たちは違います。(働いていないという訳ではなくて)
ここにいる人たちは、起業家。
きちんと仕事をして、結果を出せばいいんです。
グーグルも昼寝OKという話も聞きます。 昼寝は午後の仕事を効率化させるということなので、本当の意味での仕事を考えれば昼寝はありですよね。

変にギツギツしていなくて、昼寝もOK。(但し周りの人に迷惑をかけない)
結構いい雰囲気なところだな、と思いました。

さいごに

ファイナンシャルプランナー的視点から見ても、このシェアオフィスはすごくいいです。

起業してすぐ「仕事をがんばろう!」という思う人多いと思いますが、固定費など経費の節約もかなり重要です。
経費をどのように使っていくか。起業したら経費のコントロールも自分で出来るということを認識しておくと良いかと思います。

10万円の経費分を仕事しようと思ったら、10万円でなく、少なくても15、20万円は稼がないといけません。(仕事には自分の人件費、その他費用がかかっているため)
うまく経費削減することも、大きな仕事の一つです。

不動産屋の視点から見ても、機能性など申し分なくいいです。 普通に使えます。


うちも使いたい!
と思ったのですが、不動産ルールである宅建業法の関係でシェアオフィスやコワーキングスペースでは「不動産の業務」はできないことになっています。
例えばこんなルール。

他の部屋とは壁で隔てられていて、独自の出入り口があること
独自の出入り口がないときは、それと同様の構造であること

業法が変われば、身軽にコワーキングスペース、シェアオフィスで不動産業やってみたいんですが。 残念です。


どーんと事務所を構えなくても、最近はこういうオフィスもあります。
業務上に問題なければ、こういうコワーキングスペース、シェアオフィスを選択するのもありだと思います。(なによりも経費削減になる!)

それでは今日はこのあたりで。

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著者
門傳義文
門傳義文

(株)ラインズマン 代表取締役 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級 「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。 メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの “プロ”として活動している。 趣味はサッカーと音楽(ベーシスト)。ベースの教則本も執筆している。

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