こんにちは暮らしっく不動産の門伝です。
新型コロナウイルスはすぐには収まりそうにありませんね。
休業要請なども出て厳しいテナントさんも多いかと思います。
以前、仲介したテナントさんからも相談を受けています。
「売上がないので、家賃が払えない」と。
さて、どうすればいいのか。 どう進めればいいのか。
ちょっと書いていきたいと思います。
【追記 2020/4/20】
飲食店も経営する不動産会社社長の井出さんが、家賃減額交渉の心得を書いてくれました。
参考になる内容かと思います。
大家さんに家賃値下げをお願いする前に知っておきたいこと（暮らしっく不動産）
https://www.kurachic.jp/column/2069/
まずは相談！
まずは相談です！
話をしないとはじまりません。
いろいろ考えるよりも行動。 まずは相談をしましょう。
都内の老舗不動産業者では、
「オーナに直接打診して。 要望書で正式にね。」という塩対応なところもあるようです。
ということで、とあるお客様の要望書を作ったついでに、雛形をシェアしたいと思います。
文章はイマイチなところもあると思いますのですが、ご容赦ください。
- 支払期限の猶予
- 賃料減額
この2パターンがあります。
Google Driveにありますので、こちらよりダウンロード、カスタマイズして使っていればと。
（ただし、この書面使用による責任等は持てませんので、ご承知おきください）
https://drive.google.com/drive/folders/16LfkqHWl_WH9_2jFo-z9mnELm8RVAK8a?usp=sharing
（追記 4月24日）
Google Drive からのダウンロードが出来ない方もいるようなので、PDFを用意しました。
参考にしていただければと思います。
（追記以上）
これも一つの交渉ですので、こっちの要望ばかりではまず通りません。
ビルオーナーも借入（借金）があったりして、相手方のことも考えましょう。
なので、まずは相談するための書面がこれです。
ご自身も苦しいと思いますが、実はビルオーナーも苦しかったりもします。
まずはお話をしましょう！
減額交渉する場合の交渉ライン
交渉はまず相手あってのことです。
相手を知りましょう。
苦しいから「半額にしろ！」なんていう交渉は大体通らないと思います。
まずは相手方の懐事情、借入金がどのくらいあって、月の返済がどのくらいあるのか、調べてましょう。
これは建物の登記簿謄本を取ればなんとなく分かります。
とはいえ、普通のテナントさんは取るの大変でしょうから、仲介してくれた不動産屋さんなどに相談すると良いかと思います。
（心良い不動産屋であれば手伝ってくれるはず！ ネットですぐ取れますから 登記情報サービス）
ここで、権利部の（乙区）というところを見てみましょう。
ビルオーナが賃貸経営で借入金があれば、ここに「抵当権設定」が記載されています。
例えばこんな感じです。
借入の期間までは分かりませんが、ここでは２０年と仮定しておきます。
この例でビルオーナーの毎月の返済予測してみると。
借入金 2億3,000万円
金利 0.65％
期間 20年
約100万円が月々の返済となります。（あくまで予測）
このビルが4F建て、ワンフロアーに１つのテナント。
仮にそれぞれの家賃がこのように設定されているとします。
| 階数 | 賃料（万円） |
| 4F | 31 |
| 3F | 33 |
| 2F | 38 |
| 1F | 48 |
150万円が家賃収入となります。
月々の返済額が100万円として、48万円が利益です。（ざっくりなので諸経費除く）
これがすべてのテナントさんから、半額交渉受けたとすると。
150 50％ = 75
返済額がありますので、15万円の赤字となってしまいます。
このようにデッドラインもある程度予測して、減額交渉することをおすすめしたいです。
（そうなるとだいたい2-3割の減額交渉となる物件が多くなる気もします）
ちなみにこの「抵当権設定」がない物件もあります。
借金がない大家さんです。
この場合は比較的相談しやすいかと思います。
しかし、くれぐれも丁重に。
「下げなければ出ていくぞ！」的な交渉は、結構嫌な印象になっているようです。（最近この手の話をよく聞くきます）
それからこんな報道もありました。
入居事業者からの賃料減免なら損金として計上可能に 国交省、法人税負担を軽減(SankeiBIZ ）
https://www.sankeibiz.jp/macro/news/200410/mca2004101123011-n1.htm
今後の国交省、財務省の発表に注目ですね。
これが本当であれば、かなりの好材料になるかと思います。
さいごに
いやー本当にまさか、こんな日がくるなんて。
そう思っている方も多いかと思います。
自粛して時を待つまでではありますが、家賃の支払い期日はやってきます。
なんとか、なんとかしてこの苦難をしのいで、乗り越えていければと思い、この記事をシェアしたいと思います。
まずは相談を！
相談は書面でと言われてしまったら、この書面をカスタマイズして役立てていただければと思います。
今回のブログがどなたかのお役に立てればと思います。
それではまた。
