定期借家とは？読み方・普通借家との違いと、再契約・家賃・説明書面の注意点

こんにちは。暮らしっく不動産の門傳です。

定期借家（定期借家契約）とは、契約の更新ができない賃貸借契約のことです。期間を決めて貸し、期間が終わったら契約が終わる、という内容の契約です。

「分かりにくい不動産を分かりやすく」が暮らしっく不動産のコンセプトです。この記事では、借家・貸家・定借といった言葉の意味と読み方から、定期借家がどんなときに使われるのか、再契約や家賃の実際、契約書で気をつけることまで、実務の感覚もまじえて説明します。おとり物件についてはおとり物件の見分け方をどうぞ。

借家・貸家・定借の意味と読み方

まず、よく似た言葉を整理しておきます。

言葉	読み方	意味
借家	しゃくや	人から借りて住む家。借りる側から見た呼び方
貸家	かしや	人に貸すための家。貸す側から見た呼び方
普通借家	ふつうしゃくや	更新ができる、一般的な賃貸借契約
定期借家	ていきしゃくや	更新ができない、期間の決まった賃貸借契約
定借	ていしゃく	定期借家（または定期借地）を短くした呼び方。賃貸の募集図面では定期借家のことが多い

「借家」と「賃貸」の違いを聞かれることもありますが、どちらも家賃を払って借りる住まいのことで、中身は同じです。「借家」は借りる側の言葉、「賃貸」は貸し借りの取引そのものを指す言葉、という違いです。アパートやマンションの一室も、法律の上では「借家」にあたります。

定期借家とは？普通借家との違い

法律上の正式な名前は「定期建物賃貸借契約」といい、一般的には「定期借家契約」と呼ばれています。2000年3月から使えるようになった契約の形で、一般的な賃貸借契約（普通借家契約）とは違い、契約の更新ができない契約になっています。

	普通借家契約	定期借家契約
契約の更新	更新できる	更新できない
期間が終わったら	更新して住み続けられる	契約は終わる。再契約の保証はない（貸主と借主が合意すれば再契約できる）
契約の方法	口頭でも成り立つ	書面（電子契約も可）で結び、契約書とは別に説明の書面が必要
貸主と借主のどちらに有利か	借主が守られやすい	貸主に有利な部分が多い

2022年5月からは、定期借家の契約書や説明の書面も、借主が承諾すれば電子データでやりとりできるようになりました。

どんな物件が定期借家になる？

実務で定期借家になりやすいのは、次のような物件です。

• 転勤中の持ち主が貸す分譲マンション：転勤などの期間だけ貸し出すケースで、契約期間は3年などと決まっていることが多いです
• 取り壊しが決まった、または取り壊しの可能性がある建物：取り壊しの話が出てきそうな段階で、前もって定期借家にしておくことが多いです

また、定期借家は更新がなく、再契約するかどうかも貸主の判断になるなど、「貸主に有利」な部分が多くあります。普通借家では、どんなに困った入居者が入っても、出ていってもらうのは大変です。こうした事態を避けたいという理由で、大家さんが定期借家にする場合もあります。

再契約は約束されたものではない

定期借家契約では、借主が希望しても、再契約が保証されるわけではありません。再契約は、貸主と借主の両方が合意したときにだけできます。

私たちが定期借家の物件を紹介するときに必ずお伝えしているのは、「再契約可」とあっても約束されるものではなく、あくまで貸主側の都合で決まるということです。入居のときに「再契約できますよ」と聞いていても、契約書に書いてあっても、貸主が「NO」と言えば再契約はできません。

実務での再契約の傾向

私の実務の感覚では、物件のタイプによって再契約のなりやすさがはっきり分かれます。

物件のタイプ	再契約の傾向	注意点
単身向けの賃貸物件	再契約になることが多い印象	再契約のときに家賃の値上げの対象になりやすい
ファミリー向けの分譲マンション（転勤などで貸し出し）	再契約されないことが多い	持ち主が戻る、売却するなど、終わりが決まっているケースがある

とくに注意したいのが、ファミリー向けの分譲マンションです。ポータルサイトの広告では、定期借家であることや契約期間の記載が抜けていることがあります。気に入った物件が見つかったら、契約の種類と期間を必ず確認しましょう。

再契約のときにかかる費用

再契約になった場合、更新料と同じように家賃の1か月分ほどの手数料がかかることが多いです。普通借家の更新料と同じくらいの出費を見込んでおくと安心です。金額や名前（再契約手数料、事務手数料など）は物件によって違うので、契約前に確認してください。

定期借家の家賃は安い？借りる側のメリットと注意点

転勤などで終わりが決まっている物件の場合、同じような普通借家の物件より2〜3割ほど家賃が安いのが私の実感です。住む期間が決まっている方には、よい選択肢になります。

メリット	注意点
家賃が相場より安めのことがある	期間が終わったら出ていく必要がある
分譲マンションなど、ふだん賃貸に出ない設備のよい部屋に住めることがある	再契約できても、家賃の値上げや手数料がかかることがある
住む期間が決まっている人には、条件がかみ合いやすい	長く住みたい人には向かない

たとえば、2年だけの単身赴任や、子どもの進学までの数年間など、住む期間がはっきりしている方には向いています。逆に、長く住みたい方は普通借家の物件と比べて選びましょう。

期間が終わるときの通知と、途中での解約

貸主からの終了の通知

契約期間が1年以上の定期借家では、貸主は、期間が終わる1年前から6か月前までの間に「期間が終わると契約も終わります」と借主に通知する必要があります。この通知がないと、貸主は期間が来ても、すぐには借主に出ていってもらうよう求められません（通知が遅れた場合は、通知から6か月たつと終わりを主張できます）。

借主からの途中での解約

定期借家は、原則として期間の途中で解約できません。ただし、床面積が200㎡未満の住まいでは、転勤、療養、親族の介護などやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなった場合、借主から解約を申し入れることができ、申し入れから1か月で契約が終わります。また、契約書に「途中で解約できる」という特約があれば、それに従います。

定期借家に関する裁判の判例

定期借家に慣れていない不動産屋さんも多いです。定期借家契約のつもりで作った契約書が、「定期借家契約とは認められない」というケースもあります。

参考に、定期借家で有名な判例をひとつ紹介します。

• 事件名：建物明渡請求事件
• 裁判日：平成24年9月13日

かんたんに説明すると、「定期借家だと思って契約していたら、契約の手続き（必要な書面の交付）に不備があった」という内容です。判決文は裁判所のウェブサイトで読めます。

この判決でとくに大事なのは、借地借家法38条3項（判決当時は38条2項）で決められている書面について、次のように判断した部分です。

• その書面は、契約書とは別の、独立した書面でなければならない
• 入居者が「更新がなく、期間が終わったら契約が終わる」とわかっていたかどうかには関係ない

契約書とは別の「説明の書面」があるか

以前、定期借家契約について相談を受けたときも、判例と同じような契約書でした。

ここでいう「38条3項（判決当時は38条2項）で決められている書面」とは、次のようなものです。

定期借家契約を結んでいても、この書面が抜けている場合があります。シェアハウスなど、契約の件数が多い物件ではとくに注意が必要です。

定期借家だと知らずに契約した入居者の方も、少なからずいると思います。そういうときは、この書面があるかないかを確認しましょう。この書面がなければ、定期借家ではなく普通借家契約とみなされ、更新できる可能性があります。

大家さんからの相談：普通借家から定期借家への切り替え

最近は、大家さん側からの相談もありました。将来、建物を取り壊す可能性が出てきたため、普通借家で貸していた部屋を、次の更新のタイミングで定期借家に切り替えてもらったというケースです。

切り替えには、入居者の方の納得と合意が欠かせません。今の契約をいったん終わらせて新しく定期借家契約を結ぶ形になるので、契約書とは別の説明の書面も、あらためて必要です。なお、2000年3月より前に結ばれた住まいの普通借家契約は、当分の間、定期借家に切り替えられないことになっています。

入居者の側から見ると、更新の案内で「定期借家に切り替えたい」と言われることもある、ということです。その場合は、期間が終わったあとどうなるのか、再契約の見込みはあるのかを、納得できるまで確認してから応じましょう。

定期借家の物件を借りる前に確認すること

ここまでの内容をふまえて、定期借家の物件を借りるときに確認しておきたい点をまとめます。

1. 募集図面や広告の表記：「定期借家」と書いてあるか、契約期間はいつまでかを見ます。広告で抜けていることもあるので、不動産屋さんに直接聞くのが確実です
2. 「再契約可」の意味：書いてあっても約束ではないと考え、再契約のときの家賃や手数料も聞いておきます
3. 貸し出しの理由：転勤中の持ち主の物件か、取り壊し予定の建物かなどで、再契約の見込みが変わります
4. 契約書とは別の説明の書面：契約書とは別に、更新がないことを説明する書面を受け取ったかを確かめます
5. 重要事項説明と契約書：契約の種類や期間、途中解約の特約が、重要事項説明書や契約書にどう書かれているかを確認します

重要事項説明書の見方は賃貸の重要事項説明書の記事、契約書で注意したい点は賃貸借契約書で注意すべきポイントの記事で説明しています。書面の扱いなど細かいところは物件や管理会社によって違うので、わからない点は契約前に不動産屋さんに確認してください。

よくある質問

Q. 定期借家の読み方は？

A. 「ていきしゃくや」と読みます。「定借（ていしゃく）」と略されることもあります。

Q. 定期借家は借りる側にとって損ですか？

A. 一概に損とはいえません。転勤などで終わりが決まっている物件では、普通借家より家賃が2〜3割ほど安いこともあります。住む期間が決まっている方には向いていますが、長く住みたい方には不向きです。

Q. 期間が終わったら、必ず出ていかないといけませんか？

A. 契約は期間で終わります。貸主と借主の両方が合意すれば再契約できますが、約束されたものではありません。期間が1年以上なら、貸主から終わる1年前〜6か月前に通知があるのが決まりです。

Q. 再契約するとお金はかかりますか？

A. 更新料と同じように、家賃の1か月分ほどの手数料がかかることが多いです。再契約のときに家賃が上がることもあります。

Q. 定期借家でも途中で解約できますか？

A. 原則はできませんが、床面積200㎡未満の住まいで、転勤や療養などやむを得ない事情があれば、申し入れから1か月で解約できます。途中解約の特約があればそれに従います。

さいごに

定期借家は、住む期間が決まっている人にとっては、家賃を抑えて条件のよい部屋に住めることもある契約です。一方で、「再契約可」の言葉を信じて長く住むつもりでいると、思わぬ引越しが必要になることもあります。

トラブルに巻き込まれないためにも、契約の種類と期間、説明の書面を契約前にしっかり確認しましょう。

この記事の執筆者

執筆：門傳 義文（株式会社ラインズマン 代表取締役／宅地建物取引士／FP2級）