賃貸の備考欄の落とし穴とは？同じ物件でも不動産屋で初期費用が変わる良い契約と悪い契約

こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

内見に行って「この部屋に住みたい！」と思っても、その物件の管理会社や契約の内容が良いかどうかは、また別の問題です。

同じ物件でも、どの不動産屋で契約するかによって、初期費用が数万円変わることがあります。その差が出やすいのが、募集図面の「備考」の部分です。この記事では、実際に同じ物件を3つの不動産屋が募集していた例をもとに、備考欄のどこを見ればいいのかを説明します。

ネットでめぼしい物件を見つけてから不動産屋に連絡しようと思っている方にも、参考にしていただける内容です。

不動産屋が紹介する物件は2種類

ご存じの方も多いと思いますが、まずは基本のしくみから説明します。賃貸物件には、不動産屋から見て2つの種類があります。

1. 自社物件（管理物件）

その不動産屋が大家さんから頼まれて募集している物件です。「自社物件」「管理物件」と呼ばれます。

物件を持っているのは大家さんですが、契約の更新や入居者の募集などを管理会社にまかせているパターンです。大家さんは、少しでも収益が上がる会社や信頼できる会社、または面倒なことを全部まかせられる会社を選んでお願いすることがあります。

不動産屋によっては、自社物件を強くすすめてくることがあります。暮らしっく不動産ではそういうことはしていません。

暮らしっく不動産も、管理物件の募集を行っています。なお、暮らしっく不動産はこのコラムを含めたweb部門の名前で、不動産部門は株式会社ラインズマンです。

2015年12月27日時点の、暮らしっく不動産の管理物件の一部です。これらの物件は、募集から契約、管理まで行っている物件です。

2. 他社物件

ほかの会社が募集している物件です。このコラムでも何度か書いていますが、レインズや、アットホームが運営しているATBBといった業者専用の検索システムを使って探し出す物件です。

実際に契約までするのは難しいですが、全国の物件を探すことができます。東京の業者が沖縄の物件を探すこともできます。

ほとんどの不動産業者が使っているシステムなので、どこの不動産屋から見ても、見ている情報は同じです。A店に行ってもB店に行っても、同じ条件なら同じ物件が出てきます。くわしいしくみはネットや複数の不動産屋で同じ物件が出てくる仕組みで説明しています。

暮らしっく不動産に部屋を探しに来ていただいた場合は、その人に合う物件を探します。自社物件を強くすすめることはありません。

同じ物件でも不動産屋によって費用が違う例

物件によっては、大家さんが複数の会社に入居者の募集をお願いしていることがあります。広告をあまり出さない不動産屋も多いので、複数の会社に頼んで、広告を出してもらう機会を増やすやり方です。

次の3つは、どれも同じ物件の募集図面です。どの不動産屋で契約すると、初期費用を安くおさえられるでしょうか。

A店の募集図面

B店の募集図面

C店の募集図面

備考欄を見比べてみる

A店の備考

見ていただきたいのは、備考の部分です。A店は次のとおりでした。

• 24時間サポート：15,000円
• 契約事務手数料：5,000円
• 賃貸保証：加入が必要（賃料・管理費の40%から）

B店の備考

B店には24時間サポートがありません。契約事務手数料もなさそうに見えますが、確認したところ2,160円かかるとのことでした。保証会社への加入は必須ではなさそうです。

C店の備考

C店は、簡易消火器代が5,980円。賃貸保証には加入しなくてはいけないようです。保証料は、家賃の50%＋1年ごとに1万円、さらに毎月の収納手数料として300円＋消費税でした。

3店の費用を比べると最大45,840円の差

3店の備考欄の費用をまとめると、次のようになります（2015年12月時点の例）。

	事務手数料	保証会社	その他	合計
A店	5,000円	28,000円	24時間サポート15,000円	48,000円
B店	2,160円	0円	0円	2,160円
C店	0円	35,000円	簡易消火器代5,980円	40,980円

同じ物件でも、A店とB店では45,840円もの差が出ました。これだけあれば、一人用の洗濯機が買えてしまいます。

「契約事務手数料」には注意

初期費用の見積もりに「契約事務手数料（書類作成費）」という項目がある場合、注意が必要です。宅地建物取引業法（第46条）により、不動産仲介会社が受け取れる報酬の上限は「最大で家賃の1ヶ月分＋税」と定められています。

すでに上限の仲介手数料が計上されているにもかかわらず、仲介会社が別名目で「契約事務手数料」を上乗せして請求することは、宅建業法違反にあたります（ただし、仲介手数料と合算して家賃1ヶ月分以内に収まっている場合や、受取人が大家さん［貸主］である場合は違法になりません）。

今回のA店・B店のように見積もりに事務手数料が入っていたら、「仲介手数料とは別のお金ですか？」「誰が受け取るお金ですか？」と確かめてみましょう。仲介手数料の仕組みは仲介手数料無料のからくりでも説明しています。

24時間サポートは本当に必要？

付加価値として最近よく見かけるのが24時間サポートです。内容は、鍵をなくしたときの対応、提携している引越し業者を10%オフで紹介、水道・電気・ガスのトラブル時の対応といったものが多いです。

ですが、鍵をなくしたときに「24時間サポートに電話しよう」と思いつく人はどれくらいいるでしょうか。自分でネットで業者を探して、実費を払うことが多いと思います。引越し業者も、自分で探したほうが安いことが多いのではないでしょうか。

もちろん、あったほうが安心です。おまじないのように、とりあえずつけておけば安心という考え方もあるので、一概に悪いとは言えません。ただ、ただでさえお金のかかる引越しですから、少しでも安くしたいものです。

備考欄で見ておきたいポイント

今回の例から、募集図面の備考欄では次のような項目を見ておくとよいでしょう。

• 事務手数料：「契約事務手数料」などの名前で書かれていないか。書かれていなくても、かかる場合があるので確認を
• 保証会社：加入が必須かどうか。保証料は家賃の何%か、毎年や毎月かかる費用はあるか
• 24時間サポートなどのサービス：加入が必要か、内容に見合う金額か
• 消火器代などのその他の費用：何の費用なのか、ほかの不動産屋でもかかるのか

備考欄に書かれていない費用もあるので、申し込む前に見積もりをもらって、内訳を一つずつ確認するのが安心です。初期費用の見方は初期費用の記事で、契約前に受ける説明については重要事項説明書の記事でくわしく説明しています。

大家さんが決めた礼金より多く請求される「礼金の上乗せ」については、礼金の上乗せ（のっけ）とは？で説明しています。

見積もりに「消毒代」が入っているときの考え方は、入居時の消毒代の記事で紹介しています。

また、入居するときだけでなく、退去するときの費用も契約の内容で変わります。退去費用の記事もあわせて読んでみてください。

どの費用がかかるか、外せるかどうかは、物件や管理会社によって違うので確認してください。

まとめ

不動産会社は、仲介手数料だけでなく、こうした付加価値サービスをつけて「お客様のため」と言っていることが多いです。すべてが悪いわけではありませんが、こうしたところに目をつけて、気に入った物件を少しでも安く契約することも、部屋探しの大事なポイントです。

部屋を探すときは、ぜひ備考欄にも目を向けてみてください。暮らしっく不動産では、こうした費用のことも分かりやすく説明しながら物件探しをしています。