山手線圏内の高級住宅地。文京区と豊島区の第一種低層住居専用地域8か所と土地・家賃の相場

こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

山手線の内側で、静かな住宅街に住めるところはあるのでしょうか。答えは「あります。ただし、とても少ない」です。この記事では、文京区と豊島区にある第一種低層住居専用地域（以下、第一種低層）を8か所紹介し、土地・戸建て・賃貸の相場と、人口や年収のデータをまとめました。データはすべて2016年1月の記事作成時点に集計したものです。

都内に戸建てがほしいと思っても、お金や土地の広さの問題で、希望の場所に住めないという方は多いと思います。特に山手線の内側は、お店が多かったり、高いマンションが建っていたり、隣の家との距離が近かったりします。

行政は、街の環境を整えるために「用途地域」という決まりで、建てられる建物を地域ごとに制限しています。その中で一番制限が厳しいのが、第一種低層です。

品川区と渋谷区の第一種低層は、続きの記事「山手線圏内の高級住宅地。品川区と渋谷区の第一種低層住居専用地域」で紹介しています。

文京区・豊島区の第一種低層 8地域の比較（当時）

まずは8地域を一覧にします。土地は売買の平均単価、賃貸は1R・1Kなどの募集の平均賃料です。地域ごとの集計期間や件数は、下の各地域の表をご覧ください。

地域	土地の平均単価	1R・1Kなどの平均賃料（管理費・共益費込み）	平均年収（万円）
文京区本駒込6丁目	113.00万円/㎡（約372.9万円/坪）	8.6万円	750.81
文京区千石2丁目,白山4丁目付近	90.89万円/㎡（約299万円/坪）	7.7万円	655.53
文京区西片1丁目、2丁目付近	79.90万円/㎡（約263万円/坪）	8.6万円	709.55
文京区小日向1丁目、2丁目付近	93.19万円/㎡（約307.52万円/坪）	7.3万円	733.07
文京区関口3丁目	82.48万円/㎡（約272.18万円/坪）	8.2万円	742.80
文京区関口2丁目	61.77万円/㎡（約203.84万円/坪）	8.4万円	695.79
文京区目白台1丁目	95.69万円/㎡（約315.77万円/坪）	7.1万円	547.45
豊島区目白2丁目	81.29万円/㎡（約268.25万円/坪）	8.2万円	543.43

※平均年収は、各地域の「国勢調査のデータ」として記事に載せていた数字です。

土地の単価がいちばん高かったのは本駒込6丁目、いちばん低かったのは関口2丁目でした。ただ、取引件数が数件しかない地域もあるので、平均の数字はあくまで目安として見てください。

第一種低層住居専用地域とは

第一種低層は、低い住宅の良い住環境を守るための地域です。用途地域の中で一番制限が厳しい地域です。

建てられるもの・建てられないもの

建てられるものと建てられないものを、一部ですが表にしました。

建物の種類	建てられるか
住宅	◯
兼用住宅（小さな店舗を併設しているようなもの）	◯（制限あり）
店舗	×
ホテル	×
運動施設	×
幼稚園、小学校、中学校、高等学校	◯
大学、高等専門学校、専修学校など	×
神社、寺院、教会など	◯
病院（診療所をのぞく）	×
税務署、警察署、保健所、消防署など	×（派出所は可能）
老人ホーム	◯
遊戯施設・風俗施設	×

出典：東京都「用途地域による建築物の用途制限の概要」

見ていただくとわかるように、にぎやかな施設はできるだけ外されています。住むことに特化した住宅街ということですね。

建ぺい率・容積率・高さの制限

第一種低層は、建ぺい率や容積率も厳しく制限されています。

• 建ぺい率：30％〜60％（場所によって数値が決まる）
• 容積率：50％〜200％（場所によって数値が決まる）
• 建物の高さの最高限度：10m〜12m（場所によって数値が決まる）

参考資料：東京都「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」

そのほかにも、次のような制限があります。

• 軒の高さが7mを超える建物や、地階を除いて3階以上の建物で、条例で指定する区域に建つものは、日影規制を受けます。
• 都市計画で、敷地の境界から建物の外壁までを1mまたは1.5m離すよう決めることができます（外壁の後退距離の制限）。

制限の数値は場所によって違います。実際に土地を探すときは、区の窓口や不動産会社で確認してください。

どのくらいの家が建てられるか

これは土地を上から見た図です。計算しやすいように、間口10m・奥行き10mの正方形の土地にしました。仮に、建ぺい率50％・容積率100％の制限があるとします。

建ぺい率が50％なので、この土地に建てられる家は50㎡までです。

容積率は100％なので、このまま3階建てにすることはできません。同じ面積でいくなら、2階建てが限度です。

1階あたりの面積を狭くして3階建てにする方法もあります。ただ、2階建てで建てられるのに、建築費が高くつく3階建てにする人はあまりいません。

そう考えると、このような形の建物が一般的かと思います。（これは、ぼくが住宅会社の営業をしていた時代に、研修で初めて描いた図面です）

上の制限をまとめると、建てられても3階建てまで。しかも3階建てにすると日影規制を受けるので、きれいな直方体のような3階建ては難しいですね。

3階建ての高さはどのくらい？

都内に多い3階建ての高さも考えてみます。1階あたりの天井高が2.4mだとすると、2.4m×3階分＝7.2mです。

これに基礎や天井の厚み、屋上の厚みを足すと、ハウスメーカーは9.9m程度で設計していると言われています。高さの基準を目いっぱい使っているわけです。

山手線の内側にある第一種低層（文京区・豊島区）

ここからは、落ち着いた家が建ち並ぶ第一種低層が、商業エリアやオフィスビルの多い山手線の内側にどれだけあるかを見ていきます。

用途地域は、東京都都市整備局のホームページから調べることができます。各地域の地図の緑色の部分が第一種低層です。

データの見方

• 売買・賃貸のデータは、レインズ、アットホームのデータを、暮らしっく不動産が独自に集計・編集したものです（2016年1月の記事作成時点）。
• 土地・戸建ての集計期間は地域によって違います（2015年の1年間、または2011年1月〜2015年12月の5年間）。賃貸は2015年1月〜12月の募集データです。
• 戸建ての単価は、価格（土地と建物の合計）から計算しています。
• 人口・世帯・年収は、記事では「国勢調査のデータ」として載せていた数字です。平均年収の単位は万円です。
• ハザードマップの見え方は記事作成時点のものです。ハザードマップは見直されることがあるので、最新版を区のホームページで確認してください。

文京区本駒込6丁目（大和郷）

別名「大和郷（やまとむら）」と呼ばれる、都内でも屈指の住宅街です。豪華な家が建ち並び、どっしりとした住宅が多いエリアです。古くから著名な方が住んできた歴史のある住宅街としても知られています。

緑の部分が第一種低層です。

立体の地形図で見てみました。安定した台地の上に町ができています。上に見える池は六義園の池です。

文京区のハザードマップで見てみます。当時のハザードマップでは、浸水を示す水色のマークは特についていませんでした。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2011年1月〜2015年12月	2011年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月
件数	5件	23件	募集84件
価格・賃料（平均）	30,129.0万円	55,434.8万円	8.6万円
土地面積単価	113.00万円/㎡（約372.9万円/坪）	123.03万円/㎡（405.99万円/坪）	—
建物面積単価	—	68.46万円/㎡（225.918万円/坪）	—
賃料の面積単価	—	—	0.37万円/㎡
土地面積	266.63㎡	450.58㎡	—
建物面積・専有面積	—	809.73㎡	23.42㎡
築年数	—	19.65年	15.18年
駅からの距離（徒歩）	6.00分	5.74分	6.42分

こういう安定した土地は、あまり物件が動きません。土地は5年間で5件の取引でした。1㎡あたり113万円なので、坪単価で計算すると約372.9万円。畳約2畳分で372万円です。

このエリアにも1Rや1Kの賃貸はあります。2015年の1年間で、募集が出た物件は84件でした。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	3,140	平均年収（万円）	750.81
平均年齢	44.16	200万未満	148
19歳以下人口	461	200～300万未満	118
20～29歳人口	377	300～400万未満	153
30～39歳人口	535	400～500万未満	137
40～49歳人口	468	500～600万未満	114
50～64歳人口	603	600～700万未満	121
65歳以上人口	660	700～800万未満	73
世帯総数	1,544	800～1500万未満	445
持家世帯数	939	1500万以上	172
借家世帯数	543
平均世帯人員	2.03
単身世帯数	664
2人世帯数	405
3人以上世帯数	475

いちばん多い年収の層は、年収800〜1500万円未満の445世帯。社会的に成功されている方が多いようです。

文京区千石2丁目・白山4丁目付近

白山3丁目は小石川植物園なので住むことはできませんが、その周りに一部、第一種低層があります。地域でいうと、千石2丁目の一部と白山4丁目の一部です。

濃い緑の部分が第一種低層です。

地形図で見てみました。谷が近いですが、台地の上に町ができています。

文京区のハザードマップで見てみます。水色の部分は谷にあたる部分ですが、第一種低層は台地の上にあります。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2015年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月	—
件数	8件	7件	募集259件
価格・賃料（平均）	10,405.0万円	11,345.7万円	7.7万円
土地面積単価	90.89万円/㎡（約299万円/坪）	115.72万円/㎡（約381.87万円/坪）	—
建物面積単価	—	87.31万円/㎡（約288.12万円/坪）	—
賃料の面積単価	—	—	0.35万円/㎡
土地面積	114.48㎡	98.04㎡	—
建物面積・専有面積	—	129.95㎡	22.41㎡
築年数	—	19.82年	18.35年
駅からの距離（徒歩）	8.38分	8.29分	7.09分

土地の単価は本駒込6丁目よりは下がりますが、それでも十分な価格ですね。賃貸のデータは、用途地域がまざっている場所なので、第一種低層に限らないデータです。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	8,623	平均年収（万円）	655.53
平均年齢	43.02	200万未満	583
19歳以下人口	1,414	200～300万未満	470
20～29歳人口	1,222	300～400万未満	410
30～39歳人口	1,309	400～500万未満	304
40～49歳人口	1,357	500～600万未満	336
50～64歳人口	1,490	600～700万未満	302
65歳以上人口	1,721	700～800万未満	184
世帯総数	4,149	800～1500万未満	1,046
持家世帯数	2,128	1500万以上	275
借家世帯数	1,782
平均世帯人員	2.01
単身世帯数	1,984
2人世帯数	924
3人以上世帯数	1,241

こちらも、いちばん多い年収の層は年収800〜1500万円未満の1,046世帯でした。

文京区西片1丁目・2丁目付近

西片1丁目と2丁目の一部が第一種低層です。

濃い緑の部分が第一種低層です。

地形図で見てみました。こちらも谷が近いですが、台地の上に町ができています。

文京区のハザードマップで見てみます。水色の部分は谷にあたる部分ですが、第一種低層は台地の上にあります。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2015年1月〜2015年12月	2011年1月〜2015年12月	—
件数	17件	5件	募集255件
価格・賃料（平均）	23,170.6万円	11,382.0万円	8.6万円
土地面積単価	79.90万円/㎡（約263万円/坪）	96.18万円/㎡（約317.39万円/坪）	—
建物面積単価	—	85.64万円/㎡（約282.61万円/坪）	—
賃料の面積単価	—	—	0.38万円/㎡
土地面積	289.98㎡	118.34㎡	—
建物面積・専有面積	—	132.90㎡	22.79㎡
築年数	—	10.90年	15.19年
駅からの距離（徒歩）	5.65分	7.40分	3.88分

土地は駅からの距離が近いですね。賃貸のデータは、用途地域がまざっている場所なので、第一種低層に限らないデータです。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	5,255	平均年収（万円）	709.55
平均年齢	42.65	200万未満	288
19歳以下人口	809	200～300万未満	229
20～29歳人口	869	300～400万未満	274
30～39歳人口	736	400～500万未満	213
40～49歳人口	805	500～600万未満	275
50～64歳人口	969	600～700万未満	226
65歳以上人口	976	700～800万未満	120
世帯総数	2,635	800～1500万未満	684
持家世帯数	1,302	1500万以上	265
借家世帯数	1,272
平均世帯人員	1.96
単身世帯数	1,346
2人世帯数	533
3人以上世帯数	756

こちらも、いちばん多い年収の層は年収800〜1500万円未満の684世帯でした。

文京区小日向1丁目・2丁目付近

小日向1丁目と2丁目は、ほとんどが第一種低層です。

濃い緑の部分が第一種低層です。

地形図で見てみました。こちらも谷が近いですが、台地の上に町ができています。

文京区のハザードマップで見てみます。水色の部分は谷にあたる部分ですが、第一種低層は台地の上にあります。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2015年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月	—
件数	61件	6件	募集80件
価格・賃料（平均）	13,324.9万円	11,530.0万円	7.3万円
土地面積単価	93.19万円/㎡（約307.52万円/坪）	121.19万円/㎡（約399.92万円/坪）	—
建物面積単価	—	105.53万円/㎡（約348.24万円/坪）	—
賃料の面積単価	—	—	0.35万円/㎡
土地面積	142.98㎡	95.14㎡	—
建物面積・専有面積	—	109.26㎡	20.51㎡
築年数	—	9.94年	21.16年
駅からの距離（徒歩）	6.80分	6.67分	6.76分

土地の取引件数は61件で、ほかのエリアよりも多めでした。一方で賃貸の募集は少なめで、家賃も西片よりは低めです。賃貸のデータは、用途地域がまざっている場所なので、第一種低層に限らないデータです。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	4,600	平均年収（万円）	733.07
平均年齢	43.49	200万未満	225
19歳以下人口	829	200～300万未満	177
20～29歳人口	568	300～400万未満	190
30～39歳人口	599	400～500万未満	152
40～49歳人口	713	500～600万未満	185
50～64歳人口	904	600～700万未満	171
65歳以上人口	944	700～800万未満	97
世帯総数	2,039	800～1500万未満	549
持家世帯数	1,192	1500万以上	229
借家世帯数	783
平均世帯人員	2.20
単身世帯数	788
2人世帯数	535
3人以上世帯数	716

こちらも、いちばん多い年収の層は年収800〜1500万円未満の549世帯でした。

文京区関口3丁目

関口3丁目は、ほとんどが第一種低層です。学校の敷地が多いエリアでもあります。

濃い緑の部分が第一種低層です。

地形図で見てみました。台地の端にあたりますが、高低差でいえば高いほうです。

文京区のハザードマップで見てみます。水色の部分は谷にあたる部分ですが、第一種低層は台地の上にあります。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2015年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月
件数	3件	10件	募集31件
価格・賃料（平均）	7,053.3万円	7,896.0万円	8.2万円
土地面積単価	82.48万円/㎡（約272.18万円/坪）	108.73万円/㎡（約358.80万円/坪）	—
建物面積単価	—	75.00万円/㎡（約247.5万円/坪）	—
賃料の面積単価	—	—	0.37万円/㎡
土地面積	85.51㎡	72.62㎡	—
建物面積・専有面積	—	105.27㎡	22.18㎡
築年数	—	17.14年	14.24年
駅からの距離（徒歩）	7.00分	5.80分	6.48分

学校の敷地が広いので、土地の取引件数は少なめです。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	912	平均年収（万円）	742.80
平均年齢	41.09	200万未満	38
19歳以下人口	173	200～300万未満	30
20～29歳人口	95	300～400万未満	41
30～39歳人口	176	400～500万未満	34
40～49歳人口	149	500～600万未満	37
50～64歳人口	158	600～700万未満	46
65歳以上人口	150	700～800万未満	25
世帯総数	436	800～1500万未満	112
持家世帯数	222	1500万以上	47
借家世帯数	189
平均世帯人員	2.08
単身世帯数	195
2人世帯数	105
3人以上世帯数	136

こちらも、いちばん多い年収の層は年収800〜1500万円未満の112世帯。エリアが狭いため、人口も少なめです。

文京区関口2丁目

関口2丁目も、ほとんどが第一種低層です。

濃い緑の部分が第一種低層です。

地形図で見てみました。台地の端にあたりますが、高低差でいえば高いほうです。

文京区のハザードマップで見てみます。水色の部分は谷にあたる部分ですが、第一種低層は台地の上にあります。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2011年1月〜2015年12月	2011年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月
件数	2件	0件	募集35件
価格・賃料（平均）	5,030.0万円	—	8.4万円
土地面積単価	61.77万円/㎡（約203.84万円/坪）	—	—
建物面積単価	—	—	—
賃料の面積単価	—	—	0.38万円/㎡
土地面積	81.43㎡	—	—
建物面積・専有面積	—	—	22.19㎡
築年数	—	—	15.77年
駅からの距離（徒歩）	4.50分	—	6.31分

土地は5年間で2件、戸建ては5年間で0件でした。なかなか物件が動かないエリアのようです。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	984	平均年収（万円）	695.79
平均年齢	40.46	200万未満	65
19歳以下人口	164	200～300万未満	51
20～29歳人口	136	300～400万未満	50
30～39歳人口	152	400～500万未満	39
40～49歳人口	202	500～600万未満	54
50～64歳人口	191	600～700万未満	55
65歳以上人口	127	700～800万未満	23
世帯総数	527	800～1500万未満	134
持家世帯数	305	1500万以上	51
借家世帯数	217
平均世帯人員	1.86
単身世帯数	268
2人世帯数	131
3人以上世帯数	128

こちらも、いちばん多い年収の層は年収800〜1500万円未満の134世帯。エリアが狭いため、人口も少なめです。

文京区目白台1丁目

目白台1丁目は、半分が第一種低層です。

濃い緑の部分が第一種低層です。

地形図で見てみました。台地から谷にかけてのエリアです。

文京区のハザードマップで見てみます。台地から谷にかけてのエリアですが、当時のハザードマップでは安全なエリアのようでした。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2015年1月〜2015年12月	2011年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月
件数	2件	3件	募集85件
価格・賃料（平均）	15,000.0万円	12,620.0万円	7.1万円
土地面積単価	95.69万円/㎡（約315.77万円/坪）	97.43万円/㎡（約321.51万円/坪）	—
建物面積単価	—	111.23万円/㎡（約367万円/坪）	—
賃料の面積単価	—	—	0.33万円/㎡
土地面積	156.76㎡	129.52㎡	—
建物面積・専有面積	—	113.46㎡	21.58㎡
築年数	—	4.75年	25.29年
駅からの距離（徒歩）	5.00分	9.00分	10.89分

土地のデータは2件しかないので、少し高めの数字になっていると思います。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	2,422	平均年収（万円）	547.45
平均年齢	37.73	200万未満	212
19歳以下人口	433	200～300万未満	175
20～29歳人口	643	300～400万未満	136
30～39歳人口	337	400～500万未満	58
40～49歳人口	282	500～600万未満	67
50～64歳人口	343	600～700万未満	49
65歳以上人口	352	700～800万未満	36
世帯総数	985	800～1500万未満	165
持家世帯数	494	1500万以上	61
借家世帯数	466
平均世帯人員	1.93
単身世帯数	501
2人世帯数	216
3人以上世帯数	268

こちらは、いちばん多い年収の層が年収200万円未満の212世帯でした。20〜29歳の人口が多く、ほかのエリアとは少し違う結果です。

豊島区目白2丁目

目白2丁目は、豊島区で山手線の内側にある唯一の第一種低層です。ほとんどが第一種低層にあたります。

濃い緑の部分が第一種低層です。

地形図で見てみました。こちらも台地の上ですね。

豊島区のハザードマップで見てみます。文京区よりは水がたまりやすいエリアもあるようです。

売買と賃貸の平均（当時）

項目	土地	戸建て	賃貸（1R・1Kなど）
集計期間	2011年1月〜2015年12月	2011年1月〜2015年12月	2015年1月〜2015年12月
件数	8件	2件	募集154件
価格・賃料（平均）	14,500.0万円	14,900.0万円	8.2万円
土地面積単価	81.29万円/㎡（約268.25万円/坪）	97.54万円/㎡（約321.51万円/坪）	—
建物面積単価	—	70.08万円/㎡（約367万円/坪）	—
賃料の面積単価	—	—	0.36万円/㎡
土地面積	178.37㎡	152.76㎡	—
建物面積・専有面積	—	212.62㎡	22.59㎡
築年数	—	27.25年	15.35年
駅からの距離（徒歩）	5.88分	6.00分	4.47分

土地は5年間で8件なので、まず動かないエリアといえます。

人口・世帯・年収（国勢調査のデータ）

人口・世帯	数	年収	世帯数
人口総数	3,591	平均年収（万円）	543.43
平均年齢	43.29	200万未満	373
19歳以下人口	479	200～300万未満	311
20～29歳人口	603	300～400万未満	253
30～39歳人口	606	400～500万未満	214
40～49歳人口	505	500～600万未満	199
50～64歳人口	655	600～700万未満	124
65歳以上人口	693	700～800万未満	63
世帯総数	1,983	800～1500万未満	296
持家世帯数	851	1500万以上	101
借家世帯数	1,083
平均世帯人員	1.81
単身世帯数	1,122
2人世帯数	395
3人以上世帯数	466

こちらも、いちばん多い年収の層は年収200万円未満の373世帯でした。人口が多いエリアですね。

賃貸で住むという選択

第一種低層の戸建てを買うのは、タイミングもお金も必要です。一方で、ここまで見てきたように、どのエリアにも1Rや1Kの賃貸はあります。2015年の募集データでは、8地域の平均賃料（管理費・共益費込み）は7.1万〜8.6万円、平均の専有面積は約20.5〜23.4㎡でした。

静かな住宅街に住んでみたい方は、まず賃貸で暮らしてみるのもひとつの方法です。今の家賃相場は当時と違うので、物件を探すときに最新の相場を確認してください。

• 部屋の広さや間取りの違いは「1Rと1Kの違い」で説明しています。
• 最新の家賃相場は「2026年の家賃相場」をご覧ください。
• 山手線の駅ごとの家賃相場は「山手線の家賃相場まとめ」で紹介しています。

さいごに

今回はなかなかのボリュームでお届けしましたが、いかがでしたでしょうか。

山手線の内側の第一種低層に住むには、タイミングも必要ですし、お金もかかります。山手線の内側には全部で16の地域があり、全部を紹介しようと思ったのですが、あまりのボリュームに2回に分けることにしました。今回は皇居を中心にした上半分、といっても該当するのは文京区と豊島区です。

文京区は人気が高いエリアですが、その理由も納得できる気がします。

残りの品川区・渋谷区の8地域は「山手線圏内の高級住宅地。品川区と渋谷区の第一種低層住居専用地域」で紹介しています。

暮らしっく不動産でも売買を行っていますので、お気軽にお問い合わせください。