山手線圏内の高級住宅地。文京区と豊島区の第一種低層住居専用地域

こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

都内に戸建てがほしい！と思っている方も多いと思うのですが、金銭的な問題や土地の広さの関係もあり、なかなか希望の場所に住めないというお悩みの方も多いと思います。
特に山手線の内側のエリアで環境のいいところはなかなか難しい。
商店が多かったり、高層のマンションだったり、隣の家までの距離が近かったりetc

行政としては、街の環境を整える意味でも用途地域というもので規制をかけています。
その中でも一番規制が厳しい用途地域は第一種低層住居専用地域というものです。

用途地域の説明は以前に門伝のほうで記事にしています。

理想の住環境を求めて　用途地域をチェックしよう！

https://www.kurachic.jp/column/585/

目次
1.第一種低層住居専用地域
 1-1.法的な制限
 1-2.3F建ての高さは？

2.山手線の内側にある第一種低層住居専用地域は？
2-1.東京都文京区本駒込6丁目
 2-2.東京都文京区千石2丁目,白山4丁目付近
 2-3.東京都文京区西片1丁目、2丁目付近
 2-4.東京都文京区小日向1丁目、2丁目付近
 2-5.東京都文京区関口3丁目
 2-6.東京都文京区関口2丁目
 2-7.東京都文京区目白台1丁目
 2-8.東京都豊島区目白2丁目

3.さいごに

1.第一種低層住居専用地域

1-1.法的な制限

低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。用途地域の中でも一番規制が厳しいです。

建築可能なものと不可能なものを表にしてみました。(一部です。)

	建築できるかどうかの可否
住宅	◯
兼用住宅(小さな店舗を併設しているようなもの)	◯(制限あり)
店舗
ホテル
運動施設
幼稚園、小学校、中学校、高等学校	◯
大学、高等専門学校、専修学校等
神社、寺院、教会等	◯
病院(診療所をのぞく)
税務署、警察署、保健所、消防署等	(派出所は可能)
老人ホーム	◯
遊戯施設・風俗施設

出典:用途地域による建築物の用途制限の概要

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf

見ていただくとおわかりいただけるかと思うのですが、騒々しいものが極力排除されています。
住むのに特化した住宅街ということですね。

第一種低層住居専用地域は建ぺい率や容積率も厳しい制限を受けます。
建ぺい率　　　30%?60%(場所によって数値が決まる)
容積率 50%?200%(場所によって数値が決まる)
建築物の高さの最高限度　10m?12m(場所によって数値が決まる)

参考資料:用途地域等に関する指定方針及び指定基準東京都
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/area_ree/area_ree.pdf

そのほかの制限

軒の高さが7mを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例で指定する区域に建つ物は、日影規制の適用を受ける。

都市計画によって、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離すよう定めることができる（外壁の後退距離制限）。

出典:wikipedia https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%AC%AC%E4%B8%80%E7%A8%AE%E4%BD%8E%E5%B1%A4%E4%BD%8F%E5%B1%85%E5%B0%82%E7%94%A8%E5%9C%B0%E5%9F%9F

これは土地を上空から見たもの。計算がしやすいように間口10m、奥行き10mの正方形の土地としました。
仮に建ぺい率50%
容積率100%の制限とします。

この土地に建てられる家のボリュームを考えてみます。
建ぺい率50%なので50m²までしかこの土地には家が建てられません。

容積率は100%ですから、このまま3F建てにすることはできません。
そのままの面積で行くなら、2F建てが限度です。
1Fあたりの面積を狭くして3Fにする方法もありますが、2Fで建てられるのに建築費も高くつく3Fにする人はあまりいません。

と考えると、このような形の建物が一般的かと思います。
(これはぼくが住宅屋の営業時代に研修で書いた初めての図面)

上記の制限をまとめると、建てられても3Fまで。
しかも3Fにすると日影規制を受けるので、綺麗な形(直方体のような)の3Fは難しいですね。

1-2.3F建ての高さは？

せっかくですので都内に多い3F建ての高さも考えてみます。
1Fあたりの天井高が2.4mだとして、2.4m3F分=7.2m
それに基礎や天井厚、屋上の厚みを考慮すると9.9m程度でハウスメーカーは設計していると言われています。
基準を目一杯使っています。

2.山手線の内側にある第一種低層住居専用地域は？

さて、上記の知識を踏まえたうえでのお話です。
落ち着いた家が立ち並ぶ環境の整った第一種低層住居専用地域が山手線の内側にどれだけあるかというお話です。
商業エリアやオフィスビルが圧倒的に多いこの山手線の内側でどれだけあるのでしょうか？

用途地域は東京都都市整備局のホームページで調べることができます。

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/map.asp?btnagree=%E5%90%8C%E6%84%8F%E3%81%99%E3%82%8B&pixy=225&pixx=720&dtp=2

2-1.東京都文京区本駒込6丁目

別名、大和郷(やまとむら)と言われる都内屈指の住宅街です。
豪華な家が立ち並び、どっしりとした住宅が多いです。

周辺の本駒込六丁目は大和郷（やまとむら）という都内屈指の住宅街がある。初代名誉郷長に若槻禮次郎（第25代・第28代内閣総理大臣）が就任。また正田美智子（現・皇后）が雙葉学園受験のため、俵孝太郎の旧宅に移り住んだことでも知られている。現在、衆議院議員の鳩山邦夫が大和郷に住む。

参考:wikipedia https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9C%AC%E9%A7%92%E8%BE%BC

緑の部分が第一種低層住居専用地域です。

以前ご紹介した、google earthを利用した地形図で見てみました。
安定した台地のうえに町が形成されています。うえに見える池が六義園の池です。

文京区のハザードマップで見てみます。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousaitaisaku/chizu/hazard.html

特に水色のマークがついているわけでもなく、とても綺麗です。ということは水害は起こらないと予想されています。

土地相場

こういう安定した土地ですと、あまり物件も動かないのですが、過去5年間の土地の平均取引データを調べてみました。
2011年1月から2015年12月の間の取引件数は5件。

土地面積単価	113.00万円/m²　　約372.9万円/坪
価格	30,129.0万円
土地面積	266.63m²
駅距離（徒歩）	6.00分

※データは、レインズ、アットホームのデータを暮らしっく不動産が独自で編集したもの。

m²単価が113万円なので、坪単価で計算すると約372.9万円です。
畳約二畳で372万円。

戸建ての相場

次に売りに出た戸建ての平均取引相場を見てみます。
2011年1月から2015年12月の間の取引件数は23件。

土地面積単価（※）	123.03万円/m² 　405.99万円/坪
建物面積単価（※）	68.46万円/m²　　　225.918万円/坪
価格	55,434.8万円
土地面積	450.58m²
建物面積	809.73m²
築年	19.65年
駅距離（徒歩）	5.74分

※戸建の単価は価格（土地と建物の合算）から算出。

※データは、レインズ、アットホームのデータを暮らしっく不動産が独自で編集したもの。

国勢調査のデータ

人口総数	3,140
平均年齢	44.16
19歳以下人口	461
20～29歳人口	377
30～39歳人口	535
40～49歳人口	468
50～64歳人口	603
65歳以上人口	660
世帯総数	1,544
持家世帯数	939
借家世帯数	543
平均世帯人員	2.03
単身世帯数	664
2人世帯数	405
3人以上世帯数	475
平均年収	750.81
年収200万未満世帯数	148
年収200～300万未満世帯数	118
年収300～400万未満世帯数	153
年収400～500万未満世帯数	137
年収500～600万未満世帯数	114
年収600～700万未満世帯数	121
年収700～800万未満世帯数	73
年収800～1500万未満世帯数	445
年収1500万以上世帯数	172

※データは、レインズ、アットホームのデータを暮らしっく不動産が独自で編集したもの。

一番多い年収の層は年収800～1500万未満世帯数の445人。
やはり社会的に成功されてる方が多いようですね。

賃貸のデータ

このエリアにも1Rや1Kの賃貸はあります。
こちらは2015年1月から2015年の12月までのデータ。

募集が出た物件数は84件。

単価(管・共込)	0.37万円/m²
賃料(管・共込)	8.6万円
専有面積	23.42m²
築年	15.18年
駅距離（徒歩）	6.42分

※データは、レインズ、アットホームのデータを暮らしっく不動産が独自で編集したもの。

2-2.東京都文京区千石2丁目,白山4丁目付近

こちらも文京区。白山3丁目は小石川植物園なので住むことができませんが、その周りに一部、第一種低層住居専用地域があります。地域でいうと、千石2丁目の一部、白山4丁目の一部です。

真緑の部分が第一種低層住居専用地域です。

地形図で見てみました。
谷が近いですが台地のうえに町が形成されています。

こちらも文京区のハザードマップで見てみます。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousaitaisaku/chizu/hazard.html

水色の部分は谷にあたる部分ですが、第一種低層住居専用地域は台地の上に位置しています。

土地相場

2015年1月から2015年12月の間の取引件数は8件。

土地面積単価	90.89万円/m²　　約299万円/坪
価格	10,405.0万円
土地面積	114.48m²
駅距離（徒歩）	8.38分

※データは、レインズ、アットホームのデータを暮らしっく不動産が独自で編集したもの。

本駒込6丁目よりは劣りますが、それでも充分な価格ですね。