仲介手数料無料のからくりとは？広告料（AD）の仕組みと注意点

仲介手数料無料のからくり

街で「仲介手数料無料」「半額」という看板を見かけたことはありませんか。仲介手数料は不動産会社の大事な収入です。それでも無料にできるのは、借りる人の代わりに、大家さんや管理会社からお金を受け取っているからです。

このお金を「広告料」や「AD」と呼びます。仕組みを知っておくと、仲介手数料無料の会社を上手に使えます。

• 収入源は、大家さん側から出る広告料（AD）
• そのため、ADが出る物件を中心に紹介することになりやすい
• 中には、礼金の上乗せ（のっけ）や、ほかの名目の費用で利益を出す会社もある

このほか、不動産会社が自分で大家さんになっている「自社物件」は、間に入る仲介がないため、仲介手数料がかからないことがあります。ただし「自社物件」と紹介されていても、実際の貸主が別の会社のこともあります。契約書で貸主の名前を確かめましょう。

以下、順番に説明します。監修：門傳 義文（暮らしっく不動産 代表）

カラクリ1：収入源は「広告料（AD）」

広告料（AD）は、借りる人からではなく、大家さんや物件の管理会社（募集元）から、入居者を決めた不動産会社に支払われる成功報酬です。「入居者を見つけてくれてありがとう」という意味の販売促進費です。

不動産会社どうしで見る物件情報（図面）には、次のような記載があることがあります。

• 「AD 100%」
• 「広告料 50%」
• 「業務委託料 1ヶ月分」

これは「家賃の○%（または○ヶ月分）を広告料として支払います」という意味です。仲介手数料無料・半額の会社は、これを次のように使っています。

看板	主に扱う物件
仲介手数料無料	ADが100%（家賃1ヶ月分）以上出る物件
仲介手数料半額	ADが50%（家賃0.5ヶ月分）以上出る物件

広告料（AD）自体は、空室を早く埋めたい大家さん側の正当な方法で、違法ではありません。気をつけたいのは、不動産会社の収入（ADがあるかどうか）が、紹介する物件の選び方に影響してしまうことです。

いちばんのデメリット：紹介される物件が限られる

「初期費用が安くなるなら、誰がお金をもらっていてもかまわない」と思うかもしれません。ただ、仲介手数料無料の会社は、利益を出すためにADが出る物件を中心に紹介することになりやすく、ADが出ない物件は紹介されにくくなります。

ADが付く物件の割合は、この記事を最初に書いた2015年ごろの調査では約3割（32%）でした。2025年11月に暮らしっく不動産が新宿区の募集物件を調べたところ、全3,158件のうちADが付く物件は2,267件、約71.8%に増えていました。空室対策としてADを使う大家さんが増えたためと考えられます。

それでも、ADが出ない物件は約28.2%あります。ADが出る物件の中だけで探すと、3割近くの物件がはじめから候補に入らないことになります。本当に希望に合う部屋を逃すかもしれない、という点は今も変わりません。どの不動産屋でも紹介できる物件のしくみは「不動産屋の物件数についての記事」で説明しています。

カラクリ2：礼金の「のっけ」に注意

広告料に関連して、特に注意したいのが「礼金のっけ（上乗せ）」です。

「のっけOK」「礼のっけ可」は、不動産会社どうしで使われる隠語です。大家さんが決めた礼金に、仲介する会社が金額を上乗せして借りる人に請求し、上乗せ分をその会社の収入にしてよい、という意味で使われます。

	条件
本当の条件	礼金0ヶ月／AD 100%
借りる人に見せる条件	礼金1ヶ月／仲介手数料無料

借りる人は「仲介手数料が無料でよかった」と思っていても、実際には本来払わなくてよい礼金1ヶ月分を払っています。仲介する会社は、大家さんからのAD（1ヶ月分）と上乗せした礼金（1ヶ月分）で、合わせて2ヶ月分の収入を得ることになります。

のっけは借りる人をだます行為で、宅地建物取引業法に違反するおそれが高いと考えています。当社にも、ほかの会社から「のっけできますか」と問い合わせが来ることがありますが、すべてお断りしています。以前、法人契約の手続きで、社宅の手続きを代行する会社からのっけの話が出て驚いたこともありました。

同じ部屋なのに、サイトや会社によって礼金の額が違うときは、どちらが本来の条件かを確認しましょう。

礼金のっけを見抜くには

借りる人が、業者向けの図面を見ることはできません。それでも、次のことで気づけることがあります。

• 気になる部屋を、物件名や住所で複数のサイトから探し、礼金・家賃・共益費を見比べる
• 見積書の礼金が、最初に見た広告の礼金と同じか確かめる
• 違うときは「この礼金は大家さんが決めた金額ですか」と、申込みの前に聞く
• 契約書や重要事項説明書の礼金が、見積書と同じか確かめる

のっけは、申込みや入金の前でないと気づいても話がこじれやすくなります。比べるのは、早いほど安心です。

カラクリ3：ほかの名目の費用

仲介手数料は無料でも、ほかの名目で費用が上乗せされていることがあります。

• 消毒代
• 24時間サポート
• 室内清掃費
• 相場より高い鍵交換費用
• 事務手数料・書類作成費など、中身がわかりにくい手数料

こうしたオプションが必須になっていて、結果として、ほかの会社で仲介手数料を払った場合と合計が変わらない、または高くなることもあります。比べるときは、仲介手数料の有無ではなく見積もりの合計額で比べましょう。よくわからない費用は、必須かどうかを質問してください。消毒代は「賃貸の「消毒代」がある物件は、選ぶな！」、24時間サポートは「賃貸の24時間サポートとは？」で中身を説明しています。初期費用の見方は「初期費用」の記事にまとめています。

もう一つ、現場で感じていることがあります。手数料無料の会社では、契約の手続きが雑になりやすいと見ています。ある売買の登記で、賃貸の契約書が必要になりコピーを取り寄せたところ、手続きが済んでいないような書類が届いたことがありました。新築の登記で、税金にも関わる大事な書類でした。なんとか解決しましたが、安さだけで選ぶ怖さを感じた出来事です。

仲介手数料無料の物件は得なのか

答えは「合計額しだい」です。仲介手数料が無料でも、ほかの費用が増えれば得にはなりません。反対に、同じ部屋を同じ条件で借りられて、合計額が下がるなら得です。

得になりやすいケース

• 借りたい部屋が、もともとADの付く物件だった
• 礼金・家賃・共益費が、ほかのサイトに出ている条件と同じ
• 消毒代やサポート費用を、断れる（任意）

得にならないケース

• 礼金が、ほかのサイトより高くなっている
• 必須のオプション費用が多く、合計がほかの会社と変わらない
• ADの付く物件ばかり紹介され、本当に住みたい部屋が候補に入らない
• 家賃がまわりの似た部屋より高めで、住んでいる間に差が戻ってしまう

家賃は毎月払うものです。初期費用で少し得をしても、家賃が高ければ長く住むほど差は小さくなります。初期費用だけでなく、家賃も含めて比べましょう。また、早く解約したときの違約金などの特約がないかも、重要事項説明で確かめてください。重要事項説明書の見方は「重要事項説明書」の記事にまとめています。

見積書で確かめる項目

仲介手数料無料の会社でも、そうでない会社でも、申込みの前に見積書をもらいましょう。口頭ではなく、項目と金額が書かれたものをもらうのが安心です。次の項目を見てください。

項目	確かめること
仲介手数料	本当に0円か。半額などの場合は、消費税を含めた金額か
礼金	広告やほかのサイトに出ている金額と同じか
家賃・共益費	広告の金額と同じか。まわりの似た部屋と比べて高すぎないか
消毒代・24時間サポート・室内清掃費	必須か任意か。任意なら外せるか
鍵交換費	金額が高すぎないか
事務手数料・書類作成費など	何の費用か。誰に払う費用か
保証会社・家財保険	指定か、選べるか
合計	ほかの会社の見積もりと、合計で比べる

わからない項目は、遠慮せずに「これは何の費用ですか」「外せますか」と聞いてください。きちんと答えてくれるかどうかも、不動産会社を選ぶ目安になります。初期費用の見方は「初期費用」の記事もあわせてどうぞ。

そもそも仲介手数料はいくら？

賃貸の仲介手数料は、貸主と借主から受け取れる合計が家賃の1ヶ月分（＋消費税）までと決められています。これより安いのはかまいませんが、高くすることはできません。

計算方法

計算のもとになるのは家賃だけで、管理費（共益費）は含みません。家賃1ヶ月分を上限とした場合の計算例です。以下の例は消費税10%で計算しています。

家賃・管理費	計算	仲介手数料の上限
家賃68,000円・管理費5,000円	68,000円×1.1	74,800円
家賃100,000円・管理費9,000円	100,000円×1.1	110,000円

事務所など事業用の物件では、家賃そのものに消費税がかかることが多いです。この場合は、税抜きの家賃をもとに計算します。

初期費用の中での大きさ

家賃8万円・共益費3,000円の部屋に、3月20日から入居する場合の例です（消費税10%で計算）。

項目	金額	計算
3月分日割り家賃	30,968円	80,000円÷31日×12日
4月分家賃	80,000円
3月分日割り共益費	1,161円	3,000円÷31日×12日
4月分共益費	3,000円
敷金（1ヶ月）	80,000円
礼金（1ヶ月）	80,000円
家財保険	15,000円	目安
保証会社	24,900円	（家賃＋共益費）×30%
鍵交換費・24時間サポートなど	21,000円	目安
仲介手数料	88,000円	家賃1ヶ月分＋消費税10%
合計	424,029円

保証会社の料率や付帯サービスは、物件や管理会社によって違います。

この例では、仲介手数料は合計の約21%を占めます。無料になれば合計は336,029円になり、88,000円安くなります。大きな差なので、無料の看板が目を引くのも当然です。だからこそ、ほかの項目で取り戻されていないかを見ることが大切です。

仲介手数料は誰に、いつ払う？

払う相手は、部屋を紹介した不動産会社

「仲介会社と管理会社に、合わせて2ヶ月分払うのですか」と聞かれることがあります。払うのは、部屋を紹介して契約まで手伝った不動産会社（仲介会社）だけです。物件を探し、内見に案内し、管理会社とやりとりし、条件を交渉して契約まで進めた報酬です。

部屋探しには、借りる人、大家さん、仲介会社、管理会社が関わります。大家さんは宣伝や管理を管理会社に任せ、管理会社は業者用のネットワークに物件を登録します。仲介会社はそこから物件を探して紹介し、契約の書類のやりとりを管理会社と進めます。

管理会社に直接行けば無料になる？

管理会社に直接行って部屋を紹介してもらった場合も、仲介手数料はかかります。管理会社が仲介会社の役割もしていることになるので、管理会社に払います。どちらに行っても、上限は家賃1ヶ月分＋消費税です。

払うのは契約が成立したとき

仲介手数料が発生するのは、契約が成立したときです。実際には、契約の前に初期費用として入金することが多いです。

1. 問い合わせ
2. 内見
3. 申込み
4. 審査
5. 契約
6. 鍵渡し
7. 入居

契約まで進まなければ、仲介手数料はかかりません。何件内見しても、審査に落ちてしまっても、契約に至らなければ発生しません。入金のタイミングについては「重要事項説明の前の入金」、審査については「入居審査」の記事も参考にしてください。

売買の仲介手数料

家や土地を買うとき・売るときの仲介手数料は、売買価格によって上限の計算が変わります。一般的には次の速算式を使い、これに消費税を加えます。

売買価格	上限の速算式（税別）
200万円以下	5%
200万円を超え400万円以下	4%＋2万円
400万円を超える	3%＋6万円

これはあくまで上限の金額です。取引によっては、これより安いこともあります。

よくある質問

仲介手数料無料の会社は怪しいのですか？

無料というだけで怪しいわけではありません。大家さん側から出る広告料（AD）で成り立つ仕組みで、AD自体は違法ではありません。気をつけたいのは、礼金の上乗せや必須のオプション費用で回収されていないかです。見積書の合計で判断しましょう。

ADが付いていない部屋も、仲介手数料無料で借りられますか？

ADが付いていない部屋では、仲介手数料無料の会社は収入がなくなります。そのため紹介されにくかったり、仲介手数料がかかると言われたりすることがあります。扱いは会社によって違うので、借りたい部屋が決まっているなら、先に費用を聞いてみましょう。

仲介手数料は値引きしてもらえますか？

仲介手数料は上限が決まっていて、それより安くするのはかまいません。値引きできるかどうかは会社や物件によって違うので、申込みの前に相談してみてください。家賃や条件の相談のしかたは「家賃交渉」の記事が参考になります。

同じ部屋なのに、会社によって初期費用が違うのはなぜですか？

仲介手数料の金額や、会社ごとにすすめるオプション費用が違うためです。礼金が上乗せされている場合もあります。家賃・礼金・共益費が同じかをまず確かめ、そのうえで合計を比べましょう。

仲介手数料はいつ、誰に払いますか？

部屋を紹介して契約まで手伝った不動産会社に払います。発生するのは契約が成立したときで、実際には契約の前に初期費用として入金することが多いです。契約に至らなければかかりません。

まとめ：仲介手数料無料の会社とのつきあい方

仲介手数料無料の会社が、すべて悪いわけではありません。ADを使って借りる人に還元する仕組みです。初期費用をどうしても抑えたい人には助かる場合もあります。不動産屋全体の選び方は「不動産屋の選び方は？」で紹介しています。

ただ、安さの裏には次のような事情があることを知っておきましょう。

• 紹介される物件が、ADの出る物件に限られやすい
• 礼金の上乗せやオプション費用で、利益を出している場合がある

確認したいことは3つです。

• 見積もりの合計額で、ほかの会社と比べる
• 同じ部屋の礼金が、ほかのサイトや会社と同じか確かめる
• 消毒代・サポート費用・事務手数料が必須かどうか聞く

暮らしっく不動産では、仲介手数料をいただく代わりに、ADがあるかないかに関係なく、市場にあるすべての物件からご提案しています。ADが出る物件をご契約いただいた場合は、それをもとに仲介手数料を法律の範囲内で値引きするなど、お客様に還元しています。のっけは一切行いません。

家賃や条件の相談については「家賃交渉」の記事も参考にしてください。