こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。

これから引越しを計画をされている皆様。物件探し進んでいますでしょうか?
今日は物件をネットで探すときに気をつけたいことを書いていきたいと思います。

業者用の検索サイト

"賃貸 一人暮らし"のようなキーワードでgoogleで検索するとすぐに不動産検索サイトにいくと思います。
希望の条件を入れて、いくつか見つかる物件情報、ここの物件見てみたいなぁと思うのが人の心理です。

暮らしっく不動産でもお客様とお話しをすると事前に調べてみたんですけど、ここの物件ありますか?なんて聞かれることが多いです。ネットが発達したおかげで、物件の写真だけでなくお客様によっては物件管理番号までメモされる方もいます。

ところが、検索すれど検索すれどその物件はでてこない。ということがあります。
ぼくの検索方法が悪いのか?と思ったりもするのですが、基本的にそんなことはありません。
ここのコラムでも何回か書いてますが、日本にある不動産業者のほとんどが業者用検索システムを使っています。
この検索システムを使うと世の中のほとんどの物件が見れるといってもいいです。

一つはat homeが運営しているatbbというサイト。

画像も綺麗で大変見やすいサイトです。

もう一つは国土交通省が運営しているレインズというサイト

こちらは国土交通省が運営しているからなのか、混んでる時間帯はサーバーからエラーが返されたりします。
権威はあるが予算がないのかサイトの作りはチープです。the お役所仕様。サイトとしても見づらかったりします。
もうちょい予算をかけてユーザビリティーにすぐれたサイトにしてほしいところ。

上記の二つのサイトに共通して言えるのは不動産業者しか見ることができないのです。
IDとPASSが不動産業者にしか発行されない。なので正確な情報ですが、一般のお客さんはアクセスすることができません。

エンドユーザーが見ている検索サイトはなんなのか?

では、一般ユーザーが見ているサイトはなんなのか?
緑のモフモフしたあいつとか、踊れるダンスグループや、モデルや、大御所歌手やいろんな人を起用して制作されたCMでやっているあのサイトはなんなのだ?
という話になると思います。

ぼくら業者からすると、あくまでもあのサイトは販促ツールにすぎません。
業者が見ているサイトとは全くの別物と言ってもいいです。

1.更新が遅いエンドユーザーのサイト

エンドユーザーが見れるサイトはリアルタイム更新ではない!

大事なことなのでもう一回書きます。エンドユーザーが見れるサイトはリアルタイム更新ではありません。
多くの場合、その会社の事務担当だったりweb担当が更新しているのです。
ですが物件担当は営業マンだったりしますから、その人がお休みをいただいていたり、更新が遅れればサイトには残ったままになります。
ひどいところだと、三ヶ月も前の情報のままだったりします。そこはもう別の人が住んでいるのに。。。

2.おとり物件



ここのコラムでも何回もおとり物件については書いていますが、エンドユーザーのサイトにはおとり物件が多いです。
要は客寄せのための物件です。実際にはそんな物件がなかったり、数字の見せ方のカラクリで極端に安く見せている広告的な物件です。

ぼくらが使っている不動産業者専門のサイトにはそういうものはありませんから、調べると一発でわかります。
そしてそういう事をやりがちな不動産屋もよくわかります。
「組織的にやっているなぁ?」という感じです。

おとり物件についての詳しい解説はこちらのコラムをどうぞ。

要注意?!おとり物件を見分ける5つのポイント

https://www.kurachic.jp/column/519/

これはネットに限らず、不動産屋の窓際に貼られた物件情報でもわかります。
毎日同じ道を通る場合、何ヶ月も同じチラシが貼られていたりしますよね。
あれはこの物件空いてますよ!というよりは、こんな物件を扱ったことがあります!
というアピール、もしくは本当はそんな物件ないけど気になるでしょ?お店に来てね。というアピールでしかありません。

盛り気味な広告。オラオラしています。なんなら嘘。

極端に安い物件は要注意

毎年、国土交通省が地価を発表しています。
地価とは土地の値段です。1坪いくらか。
土地代が高くなれば、当然家賃に跳ね返ってきます。
なので場所によって相場が決まっているのです。相場よりも安い物件はなんかしらの理由があります。
築年数が古いとか定期借家だとか、単に広告であるとか。

定期借家についての解説も以前にコラムに書いています。

定期借家に気をつけろ! おとり物件の見分け方 その2

https://www.kurachic.jp/column/525/

土地代と建築費が高いのに極端に家賃を安くする大家さんなんているのでしょうか?
そうだとしたらそれは経営者としては失敗ですね。賃貸業も商売ですから、大家さんからしたら少しでも早くローンを返したかったり、貯蓄にしたいですね。

契約期間の中のどこかで回収するお金

初期費用が極端に安かったり家賃が極端に安くても、契約期間の2年間のランニングコストでみれば、高くつく物件もあります。先ほど書いた、数字のからくり、見せ方のからくりですね。

家賃自体は安いが、初期費用が色々とかかる物件
家賃自体は安いが、退去費用がかかる物件

ここで大事なのは契約期間の2年間でかかる費用を算出して24で割った時に月々のコストがいくらなのか?を把握することです。

引っ越しとなるとついつい初期費用だけに目がいきがちですが、管理する不動産会社も商売なので2年間でこの物件がいくらの収益を産むのか?という目線で計算していたりします。
なので見るべきところは毎月の家賃だけでは足元をみられてしまいます。
その契約期間の中でかかるコストが大事なのです。

エンドユーザーのサイトで参考にすべきは?

話を元にもどします。
エンドユーザーのサイトを見る上で参考にできる情報。
それは個々の物件情報ではないと考えています。あくまでも自分が住みたいエリアの相場やかかる費用を計算するために使うサイトだと思います。
もちろん本当に実在する物件もあるのですが。。。

個人的な感覚ではエンドユーザーのサイトにのっている物件の3?4割は実在しないか、実在しても条件が異なるパターンが多いです。本当に参考にならない。

さいごに

早い物件は物件情報が更新されて1日で埋まるものもあります。
3ヶ月経っても埋まらない物件もあります。1日で埋まる物件がその人にとっていい物件とはかぎりません。
みなさん色々な事情や条件で部屋を探しているのですから、自分にあった部屋を見つけましょう。

といってるそばから、おとり物件を見つけました。

気をつけましょう。

それでは!