2014/10/19

要注意?!おとり物件を見分ける5つのポイント

部屋探し
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先日お世話になっている業者さん(不動産業ではない)方が、引越を検討されているということで相談を受けた時の話です。
「高田馬場駅前の路上看板を出している◯?という不動産屋は、ほとんどオトリ物件だらけで困った」とのこと。 

「インターネットで見たんですけど、こういう条件で」というように参考として見せてもらう物件が、調べてみると「おとり物件!」というのは、よくあるケースです。

「おとり物件」で時間を無駄にしている人が多いと思うので、今回は「おとり物件」の状況について、業者の視点で解説したいと思います。

目次



おとり物件とは

まず「おとり物件」という言葉、聞きなれない人もいると思うので少し解説します。
言葉の通り「おとり」で、実在しない「架空の物件」ということです。
実在しないと言っても、その建物が実在しないという訳ではありません。
その契約条件(賃料や、実際には空いていない)などのことを指します。

呼び名は「おとり物件」「おとり広告」「釣り物件」などと言われています。

どのくらいの割合で存在するか詳細なところは把握できませんが、インターネット上で好条件なものは20%くらいがオトリ物件のような印象を受けます。
「初期費用で安く抑えたい」という条件の人が持ってきてくれる情報(主にインターネット上での情報)は、特にその確率が高いです。 
20%というと、5件に1件です。
先日も別のお客様で相談を受けた際、ちょうどこの割合でした。

全体ではそんなに多くはないのでしょうけど、「良い条件で探したい」との思いで探しているとおとり物件の確率も上がってくるというこです。

なぜそんなことをするのか?

成約率を上げるため。

成約率を上げるために大事になるのは来店率。この来店率を上げるためには、注目される物件を掲載することが大事になります。
これに関しては不動産業に限らずどんな業界でも同じです。
来店率を上げるために試行錯誤しています。 

そこで登場するのが「おとり物件」です。

おとり物件ほど好条件で無ければ、類似物件はいくつか存在します。 
不動産仲介業というのは、自社管理以外に他社の物件でも紹介・成約は出来るので、オトリでも何でもいいからとりあずお客を引っ張ってきたいわけです。

この「おとり物件」、売買では見たことはありませんが、賃貸では数多く見かけます。

おとり物件の見分け方 5つのポイント!

では「どうやって見分けしたら良いのか」。
ここから「おとり物件に騙されない5つのポイント」を紹介します。

1. 好条件過ぎないか

高田馬場駅から徒歩5分、8万円で1LDK! 敷金礼金ゼロゼロの築浅物件!!
こういうのは、疑いの余地ありです。

不動産の価格は、相場からそんなに外れません。 一番値崩れがし難いものだと思います。 
余程の訳あり物件(自殺などがあった事故物件)でないとそんなに値崩れはしません。
もし相場の家賃よりすごく安い「掘り出し物件」だとしたら、必ず理由があります。

家賃相場については、不動産の各ポータルサイトで調べられます。

HOME'Sの家賃相場は見やすくてお勧めです。  
HOME'Sの家賃相場

※不動産ポータルサイト=物件を検索出来るサイト。 SUUMO、HOME'S、アットホームなどのことです。

2. 取引様態を見る

不動産取引には、大家さんとの関係性を提示する決まりになっています。
これは宅建業法で、決められていて必ず表示しなければなりません。
各ポータルサイトでも必ず記載があります。

例えばスーモだと、「貸主」「代理」「仲介元付」「仲介先物」という4つがあります。

  • 貸主    貸主は言葉の通り、大家さんということです。 

  • 代理    サブリースなどで大家より一任されいる状態。 ほぼ大家さん、ということです。

  • 仲介元付  大家さんより直接物件の募集をお願いされている立場ということです。(ラインズマンでは、この形が多いです)
     
  • 仲介先物  これは、先ほどの「仲介元付」の不動産屋より広告を許可されている立場ということです。 間接的な立場という状態です。

この「仲介先物」という表示のところは、「オトリ物件」の可能性が高いです。
一方、「貸主」「代理」「仲介元付」という表示は、「オトリ物件」の可能性は低いです。
直接大家さんとの関わりのある立場ですから、不当な表示は信頼関係に関わりますからね。

この取引様態で「責任の度合い」が分かるということです。

3. 定期借家契約ではないか

最近では「定期借家契約」を巧妙に使った手口もあるようです。
住居用の賃貸借契約は2年で更新が可能なものが一般的です。
対して「定期借家契約」というのは、契約満了で解約しなければなりません。

「定期借家契約」で釣って来店させて「定期借家契約」の説明→「違う物件に」という流れです。

ここも気をつけましょう。
契約についても物件詳細に記載があります。


定期借家のおとり物件については、こちらで詳しく解説しています。
定期借家契約に気をつけろ! おとり物件 その2

4. 詳細な情報が載っているか

建物名、住所(詳細に最後まで)の記載があるか確かめましょう。
建物名が無かったりするのは、怪しいと思ってもいいと思います。

弊社は掲載するときに最後の番地まで載せています。
インターネットで検索してみているのですから、そのままGoogle Mapで周辺情報を見る人が多いと思いますので。

例えばパソコン買うのに、メーカー名が無いなんて信じられないですよね。 
そんな広告を打つは信用出来ないですよね。
残念ながら不動産業界は、そのような情報開示しない広告も多く見られます。

詳細が載ってない場合は、問い合わせることをオススメします。

5. 現地待ち合わせで内見出来るか聞いてみる

現地で待ち合わせて内見可能か聞いてみましょう。

「直接来店しないと教えられない」などと言われたらオトリの可能性は高いとみて良いと思います。
不動産屋は成約を目指し活動していますから、正しい情報を持っていれば来店せずも喜んで教えてくれるはずです。
現地に直接出向いてくれるなら、時間も節約出来るし、本来ならとてもありがたいことです。

不動産業者によっては「来店しないと教えられないよ!」と、逆切れ的な対応をする会社もあります。
来店されたお客様の代わりに調査で電話したとき結構ありました。



「お店に来てから出ないと紹介できない」とか「オーナー様より現地待ち合わせは禁止されている」などと言われた場合は、おとり物件の可能性が高いです。

うちは管理会社でオーナー様より賃貸物件を預り、入居募集をする業務が多い会社です。
しかし「現地待ち合わせを禁止して欲しい」というケースは一度もありません。
オーナーさんの立場で考えてみても、禁止する理由なんてありませんよね。

不動産の広告は厳しい規定があります

不動産の広告については、宅建業法で厳しく条件設定されています。 こういう表示はダメ!など。
おとり物件はもちろん宅建業法違反です。 その他、不動産の表示に関する公正競争規約で禁止されています。

2008年には、あの「エイブル」がオトリ物件をインターネット上で掲載していたということで、公正取引委員会が景品表示法違反(おとり広告・優良誤認)で排除命令が出ました。
その時のニュースです。 エイブルに排除命令 ネットでニセ物件情報

大手で上場企業ということで、目を付けられたのだと思います。
きっとエイブルさんは「なんでウチだけが・・・」なんて思いだと察します。
他にもっとやっているところは、たくさんあるのに。

その他、指導を受けた業者などは、HPなどで公開されてします。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム
<宅地建物取引業者> http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/

時間を無駄にしないために

部屋探しをする時というのは、生活状況が変わるときでもあります。
部屋探しばかりに時間を費やすためにはいかないと思います。

貴重な時間を無駄にしないために、少しでも参考になればと思います。

【番外編】 追記 2016.1.29

後日、体当たり企画としておとり物件を調査をしました。

おとり物件をおとり調査してみた。(暮らしっく不動産 2016年1月の記事)
https://www.kurachic.jp/column/chintai/20160126183000.html

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著者
門傳義文
門傳義文

(株)ラインズマン 代表取締役 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級。

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