2014/11/03

賃貸借契約書で注意すべき5つのポイント! 

契約
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不動産の契約書と聞くと「難しそう・・・」と尻込みしてしまう人も多いと思います。
不動産は契約が全てと言ってもいいくらい、契約が大切です。

しかし契約書に書いてある文章は分かりづらいので、内容の理解するのは簡単なことでなありません。
よく分からないから言われるがままに・・・と終わって、あとで「思っていたのと違った」と残念な気持ちになるケース少なからずあります。

今回はよく使わる契約書をサンプルに、分かり易く伝えていきたいと思います。

1. 賃貸の契約書

今回、サンプルで使う契約書はこちら。

国土交通省が提供する「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)です。

賃貸物件の契約書は、これを基準に作られています。
今回はこれをサンプルに解説していきたいと思います。

※「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)は国土交通省のHPから無料でダウンロードできます。

「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)のダウンロード 国土交通省

2. 契約書 5つの大切なポイント

不動産の契約書は読みにくいし、分かりづらい。
慣れてくると内容の理解スピードは速くなりますが、一般の人は人生で何回かしか経験しないもの。
分からなくて、苦手意識が会って当然だと思います。

今回は不動産契約初心者の人にも分かりやすいように、不動産賃貸の契約書について解説していきたいと思います。

2-1. 物件の情報

ここに物件の情報が書いてあります。
国土交通省の賃貸契約書は、1ページ目の最初の部分です。



まさかないとは思いますが、契約しようとしている物件と合っているか確認しましょう。

ここには物件名、所在地(住所)、構造、広さ、間取り、部屋番号などが記載されます。

名称のところには、マンション名、アパート名。
所在地のところには、住所。
構造のところは、木造、RC、SRC、軽量鉄骨など。
工事完了年は、いわゆる築年数。 建物が建て終わった年が書いてあります。

住戸番号は、いわゆる部屋番号です。
間取りは、1R、1K、1LDK、2LDKなどが入ります。

面積は、その部屋の広さ。 
賃貸の場合は、壁芯での広さが表記されることが多いです。


2-2. 設備について

設備については「有」となっているものは、それも含めて借りているということです。
この「有」となっている設備が故障したときは、大家さんが修理代を持つ形になります。 
わざと壊した場合は対象外です。


トイレから浴室、給湯器まで、どんなものが付いているのかがきちんと記載されます。


残置物

前の入居者が残していったもの。
きれいで使えそうなものは、大家さんが退去後もそのまま残す傾向があります。

使っても問題はありませんが、故障した場合などの補償はありません。
使わない場合は、相談の上、入居前に撤去することもできます。

残置物の代表的なものとして、ガスコンロ、照明器具、エアコンなどがあります。


ここで注意して欲しいのが「残置物扱い」となる設備。

契約書には「無」となっていても、その部屋に置いてある場合があります。
例えばガスコンロや照明器具など。
前の入居者が残してしたもので状態が良いので、そのまま残したものです。
こういったものを「残置物」といいます。
そのまま使っても問題ありませんが、契約上は「無」となっているので故障した場合の修理などは受け付けてくれません。

その部屋にあるということで、設備と勘違いしてしまうことも多いです。
特にガスコンロは多いです。

またエアコンが残置物扱いのケースには注意しましょう。
故障した場合には、自分で取り替えなければならなくなります。
ワンルーム向けの小さなエアコンでも、取付費を入れると5万円は掛かります。

部屋の設備かどうかは、契約書で確認をしましょう!


2-3. 契約期間、家賃、敷金、礼金など

契約書、敷金、礼金、家賃、家賃の支払いなどはここで確認できます。

居住用の賃貸物件、大半のものが2年契約となります。


「契約が2年だから、途中の解約はあまりよくないんですよね?」という質問が時々あります。
契約内容にもよりますが、大半の物件は途中で解約ができます。
2年契約だから、必ず2年住まなければならないという訳ではありません。

物件によっては、途中解約で違約金が発生することもありますが、これは少ないケースです。
契約途中の解約で、違約金が発生するかどうかは、このあとの「解約について」をごご覧下さい。

2-4. 大家さんと管理会社の連絡先

大家さん(貸主)と管理会社の連絡先がここに書いてあります。

入居後のトラブルなどは、ここに書いてある連絡先へ連絡をしましょう。




2-5. 解約について

解約については確認するところが2箇所あります。

2-5-1. 解約の通知


何日前までに「退去します」と言えば良いかの、期日の記載があります。
居住用の賃貸物件では、30日前と設定している物件が多いです。
ただ都心部の人気エリアの物件だと60日前と少し長めに設定している場合もあります。 

また事業用の物件(店舗、事務所など)は3ヶ月から6ヶ月とかなり長めに設定している場合があります。
これについは事前にしっかりと確認をしましょう。


期日については、契約書の本文中に記載があります。
今回のサンプルとしている契約書ではこのような記述になっています。


第 11 条
1. 乙は、甲に対して少なくとも 30 日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。

2.  前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から 30 日分の賃料(本契約の解約後の賃料相当額を含む。)を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して 30 日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。


ちょっと難しいので「なんて書いてあるの?」という人もいると思います。
簡単に説明すると。

1. 解約は、30日前までに言って下さい。
2. 30日分の家賃を払ってくれるなら、すぐに出て行っても大丈夫です。 

このような意味になります。

2-5-2. 違約金

「契約途中で解約すると違約金が掛かるのでは??」と心配する声をときどき聞きます。

まず途中解約について。
契約内容にもよりますが、大半の物件は途中で解約ができます。
2年契約だから、必ず2年住まなければならないという訳ではありません。

そして違約金について。
途中解約で違約金が掛かるケースは稀です。 ほとんどありません。
ただ違約金が掛かる物件も存在します。

違約金が掛かる場合は、契約書の特約のところに違約金設定の記載があります。

サンプル契約書では5ページの第18条(特約条項)の欄になります。

赤枠で囲っているところが特約のところです。

違約金が掛かる場合は、大半のケースでここに違約金のことが記載されます。 

違約金が掛かる物件の特徴は、相場より明らかに安かったり、敷金礼金がゼロの物件などです。
確認すれば契約前にわかることなので、事前にきちんと確認しましょう。

3. まとめ

今回は契約書で注意すべきポイント5つを紹介してきました。

賃貸の契約はあまり時間をかけずに行なってしまう不動産屋が多いようです。
その為、入居者が内容も理解しないままの契約なっている場合がほとんどで、これが賃貸トラブルにつながっています。
特に不動産営業マンの口約束は注意して下さい。 口約束したものが契約書に入っていなければ、その口約束は無かったものとなります。

多くの仲介会社は契約の後の面倒は見てくれません。
うまい口に乗せられないように注意しましょう。


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平成23年度、東京都内での賃貸契約トラブルの相談件数は、約5000件にもなります。
(東京都都市整備局に寄せられた電話、窓口での相談件数)

事前に確認しておけば悪い契約は避けられます。
部屋探しは、部屋ばかりでなく契約内容についてもしっかりと把握している不動産屋、営業マンを選ぶことが大切です。

部屋を借りる時は、必ず契約内容についてもしっかり見ていきましょう。

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著者
門傳義文
門傳義文

(株)ラインズマン 代表取締役 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級 「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。 メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの “プロ”として活動している。 趣味はサッカーと音楽(ベーシスト)。ベースの教則本も執筆している。

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