こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
内見に出る機会が増えてきました。
東京内での移動、地方からの移動、引越しに慣れた方、全くもって初めての引越しetc
とお客様によって経験値は様々ですが、色々な質問をいただきます。
今日はよく聞かれる質問として回答を書いておきたいと思います。
Q.1 家賃はどうやって決めたらいいですか？
A1.家賃は安いほうがいいというのは誰しもの願い。
ですが、東京の物件の場合、自分が住みたいスペックの場所やお部屋と自分が希望する賃料にズレが生じている事が多いです。
沢山のお客さんと話をしますが、一人暮らしの場合、希望スペックや場所の家賃相場と比べると5,000円から2万円ほどの間でのギャップが有る方が8割ほどある印象です。
内見をして申し込みをすると大家さんや募集会社による審査が行われるのですが、おおよそ給与や年収の税引前の金額の30%程度の家賃であれば審査承認が降りることが多いです。
少しわかりづらいので例を書いておきます。
ex1:額面 月26万円 手取り21万円の場合
この場合、26万円の30%で計算します。
260.3=7.8万円
管理費込みで7.8万円程度の物件であれば審査承認が降りるものと考えられます。
ex2:額面 年収400万円 手取り350万円の場合
この場合、400万円の30%で計算します。
4000.312ヶ月=10万円
管理費込みで10万円程度の物件であれば審査承認が降りるものと考えられます。
月収で見るか年収で見るかというのは管理会社や大家さんによって異なります。
一つの目安として考えておきましょう。
家賃の決定は高すぎても安すぎても希望の物件に入居することができません。
部屋探しをする前に一度考えておきましょう。
ちなみに大家さんや管理会社がどのように家賃を決めているのかという記事もご紹介させていただきます。
参考記事： 家賃の決め方 分析と調査が大切です！
https://www.kurachic.jp/column/638/
Q2.ネットで調べても希望の物件が出てきません
A2.過去に募集のあったものから、現在募集が出ているものまで比較的沢山の情報が掲載されているインターネットですが、そんな中でも自分の希望の賃料で希望のスペックが出てこないという現象が起きることがあります。要因としては次の事が考えられます。
- 家賃相場が合っていない(都心部で新築タワーマンションに5万円で住みたいと思ってもありません)
- レアな設備を求めている(一人暮らし用物件で床暖房など)
- その街の物件の傾向と合っていない1(オフィス街などには2F建ての住宅などは物件数が非常に少ない)
- その街の物件の傾向と合っていない2(建て替えがあまり進んでいないエリアで新築を探してもなかなか出てこない)
- その街の物件の傾向と合っていない3(単身者向けの物件が多いエリアでファミリー層の物件を探そうとしている。もしくはその逆)
インターネットで探してもなかなか出てこない場合、不動産屋に行ってもその条件の建物はなかなか出てこない場合が多いです。
参考記事:なかなか物件が見つからない人へ。良い物件を見つける３つのポイント！
https://www.kurachic.jp/column/1374/
Q3.敷礼ゼロゼロの物件のメリットとデメリットを教えて下さい
A3.敷礼ゼロゼロ物件というのは割合として非常に少ないのですが下記のメリットとデメリットがあります。
メリット
- 初期費用が安い。貯金は無いがどうしても引越しをしなければいけない場合は助かる。
デメリット
- 敷金がないので、退去時にクリーニング代の請求がくる。(もしくは入居時にクリーニング代がかかる)
- 場合によってはクリーニング代の相場が通常よりも少し高い
- オプション項目(引越し業者指定・除菌消臭など)が必須など2年間で考えた場合割高になる傾向がある。
- 短期解約違約金などがある
- 更新料が高い場合がある
- 解約予告が2ヶ月前など
初期費用は払えないけど、住まなければいけない人を対象にした料金設定なので、最初に回収ができない分、入居中や退去時にその分を回収する形です。
携帯の料金プランと似てますね。
物件の数は多くないので選択肢は少なめとなります。
参考記事:敷金礼金ゼロってどうなの？ デメリットについて考える
https://www.kurachic.jp/column/523/
Q4.いい物件は早くなくなるのですか？
A4.いい物件というのは人により異なります。安ければ安いほど良い物件、設備が充実していればいい物件、バランスが取れていれば良い物件etc
皆さん異なります。
ですが、比較的支持率の高い、タワーマンション型の築浅の設備充実物件というのは現在居住中であっても申し込みをする人がいます。
(内見をしないで申し込むケースです。)
このような物件の場合、物件の募集が出てから申し込みが入るまでのスピード早いので引越し初心者はなかなか手を出しづらいというのが現状です。
内見をしないで申し込みは引越し初心者にはかなりレベルが高い物件の決め方かと思います。
参考記事:先行申し込みと先行契約の違い
https://www.kurachic.jp/column/1488/
Q5.内見時に見ておくべきポイントは？
A.5内見時に見ておくべきポイントですが下記のようになります。
- 近隣の駅からの街の状況
- 既存の荷物が入りそうか・生活できそうか
- 照明の有無
- コンセントの位置や数
- 採寸する場合はカーテンレールのサイズ
- 共用部などの状況からどのような住人が住んでいるのかを判断
- 大通りや線路沿いなどの場合は音の具合
内見はあくまでも図面ではわからない部分を最終的に確認しにいく作業となります。
明らかに住むつもりはないけど"とりあえず内見しておきたい"という感じであると、部屋を決めきれなくなることが多いです。
また、多く見すぎると、物件の記憶が曖昧になり迷走することもよくあります。
参考記事1:内見のポイント7点
https://www.kurachic.jp/column/868/
参考記事2:内見のとき部屋以外で気を付ける6つのポイント！
https://www.kurachic.jp/column/1033/
